不動産売却の注意点やケース別解説、高く売るコツとは？にお答えします！ | 株式会社K.clanブルーホーム　住吉営業センター

お役立ちコンテンツ 2022.12.08

１．不動産の売却前の注意点

不動産の売却についての確認

まずは売却目的を確認しましょう。
不動産の目的が相続したものの売却なのか、引っ越しや買い替えであるのか等により確認事項も変わってきます。

確認すべきことは何点かあります。
例えば、相続したものであれば「相続登記の確認」、引っ越しや買い替えは「住宅ローンの有無や残債額」について確認しなければなりません。
目的を確認できてから売却の流れや、売却時の相場を確認しましょう。
不動産売却の流れや相場の確認方法についてはこちらの記事でご紹介しています。
ぜひご参考くださいね。

状況に合った売却方法を選択する

不動産売却には大まかに2つの売却方法があります。
一般的な方法が不動産仲介業者に販売活動を依頼し、買主を探してもらう「仲介売却」と呼ばれるものです。
仲介売却では買主を探すため時間がかかりますが、メリットとしては後述する買取売却よりも高く売れることです。

他方の「買取売却」は、不動産会社に不動産を直接、買取してもらうことを指します。
この買取売却のメリットは、買主を探さずに不動産に買い取ってもらうので不動産を早く売却できることですが、仲介売却よりも約1～2割程度、売却価格が安くなってしまう傾向があります。

実は買取売却にも「買取仲介」と「直接買取」があり経費が異なります。
自分の所有する不動産に合った売却方法を選びましょう。

買取仲介については以下の記事にて解説しているので、よかったらご一読くださいね！
買取仲介とは？仲介手数料が発生する？メリットやデメリットも解説します！

不動産売却の費用を確認する

最後の注意点は、不動産売却前に「事前に税金などを含めた費用を確認」することです。
この費用は「税金」、「仲介手数料」、「住宅ローン」と大まかに3種類あります。
（ほかにも、司法書士に抵当権抹消登記を依頼した際は、その報酬も費用に計算しなければなりません。）


不動産売却にかかる費用は、一般的に売却額の約4～7％ほどです。
しかし、売却時の条件などで上記以外に大きな費用が必要になることがあります。
費用を安く抑えるコツ、控除や特例についての詳細は以下の記事でご紹介しておりますので、もっと知りたい方はそちらをご覧くださいね！
不動産売却の税金っていくら？計算方法や特例、特別控除、ふるさと納税についても解説します！

２．不動産売却をする時の注意点

複数の不動産会社へ査定依頼をする

「複数の不動産会社に査定依頼をすること」が1つ目の注意点です。

査定金額は不動産会社によってまちまちですが、査定金額からつり上げて提示して売却依頼を取ろうとする業者がいます。
一番高い売却金額だから、と安易に査定依頼をするのはおすすめできません。

また大手や地元密着型不動産会社を問わず、査定依頼は複数の会社に依頼しましょう。
大手不動産会社の強みは全国に展開していて集客力が高いことですが、地元密着型の不動産会社は見込み客を抱えていることがありエリア情報にも強いというメリットもあります。
気になる不動産会社へ実際に足を運んでみて、安心して契約を結べる不動産会社を見つけることが肝要です。

媒介契約の確認

媒介契約には”一般媒介契約”、”専任媒介契約”、”専属専任媒介契約”の3つの形態があります。
契約形態によっては買主と間接的なやり取りしかできなかったり、不動産会社の情報交換システム「レインズ」への登録義務や売買活動の報告などできることが異なってきます。


表を見ると、複数の会社と契約できて早く買主が見つかりそうなのは一般契約のように思えますよね。

しかし一般媒介契約では不動産側は売主への報告義務がありません。
売主は販売活動がおこなわれているか判断できず、不動産側に自分から連絡を取らなければなりません。
一方でデメリットだけでなく、一般媒介ではレインズに登録しないことで売れるケースもあります。

一般媒介と違い専任媒介契約や専属専任媒介契約では一社のみの契約にはなりますが、報告義務により不動産会社の販売活動を知ることができます。
さらに手数料が確約されていることから、不動産側も販売活動を熱心におこなうことが多いです。
以上のことを踏まえて、状況に合った最適な媒介契約を選択しましょう。


媒介契約についての解説は以下の記事にておこなっているので、よかったらご参考くださいね！
・媒介契約はどれがいい？メリット、デメリットやおすすめの契約を紹介します！
・専任媒介契約や専属専任媒介契約は途中解除できる？違約金や解除方法についても解説します！

内覧時に注意

内覧時にも注意点があります。
それは「物件の瑕疵（不具合など）をきちんと伝える」、「清潔感のある空間にしておく」ことです。

販売活動と内覧は、不動産売却において成否に影響する大切なポイント。
内覧申込をするということは、物件の条件に満足していて実際に見て決めたいという購入検討者が多い傾向にあります。

さらに内覧対応の際は、売主は立ち振る舞いも軽視できません。
誠実に対応し信頼してもらえれば、購入検討者はさらに前向きに物件購入を考えてくれるはずです。

不動産会社による「囲い込み」に注意！

「囲い込み」とは他の業者へ不動産情報を紹介せず、自社だけで手数料を独占する行為のことです。
今でも囲い込みをする業者は大手、地元問わずに存在しており、囲い込みによって不動産が売れ残ってしまうと売却価格が相場より下がってしまうことがあります。

特に専任媒介契約や専属専任媒介契約では囲い込みが多いので、注意が必要です。
対策方法としては、物件掲載から1ヵ月程度経過しても問い合わせがない場合、他の不動産会社に所有する物件を問い合わせてもらいましょう。
問い合わせが来ていないにも関わらず「商談中です」や「申込があります」という返事であれば、囲い込みの可能性が高いです。

不動産売買契約書の確認

売買代金や支払日、所有権についてのほか、契約不適合責任などを記載した書類が不動産売買契約書です。
一般的には売主ではなく契約している不動産会社が作成します。

基本項目については下記に一覧表がありますので、ぜひ参考にしてくださいね。

契約内容変更は押印後だと両者の合意がないとできないので、押印前に以上の項目をしっかりと確認しておきましょう。
さらに、契約違反が見られた場合は違約金が発生する可能性もあります。
不動産売買契約書は特に注意して確認しましょう。
各項目についての詳細解説は別記事でご紹介します。

ちなみに不動産売却後、翌年には確定申告をする必要があります。
確定申告の注意点なども別記事でご紹介しますので、お困りの方はぜひそちらも参考にしてくださいね。

３．【建物種別】一戸建て・マンション・土地の注意点

一戸建ての場合

一戸建てを売却するときは、「リフォーム」と「建物の状態」に注意しましょう。
築年数が古い一戸建てを所有している方は、リフォームしてから売り出すか悩まれることも多いです。
しかし基本的には、リフォームに詳しくない方は所有している物件をそのまま売りに出しましょう。

リフォーム費用込みの売却金額で成約することはあまりありません。
好みも分かれる上に内容によっては売却の成否を左右してしまうので、建物の状態があまりに悪い場合は取り壊しを検討するのもいいかもしれませんね。
必ず事前に担当者に相談してから決定しましょう。

マンションの場合

マンションを売却する際、まずは「同じ建物内で売り出しがないか」を確認することが重要です。
同じ建物内だと物件の条件が似ていることが多いため、差別化できる要素としては日当たりやリフォーム歴になります。

ほかにも売り出す時期にも気を付けることがあります。
マンション市場は、4月からの新生活に向けて行動する人が多く特に2～3月が活発です。
売却依頼から成約まで最低でも約3ヵ月以上はかかるので、売れ残り物件にならないためにも秋～年内には売却活動に着手した方がいいでしょう。

土地の場合

土地売却の際に注意したいのが、「境界標と測量図」です。
境界線が分からない、もしくは正しい測量図がないというのは、古い土地や相続した土地などによくあるケースです。

この境界線が不明の場合には正しい売却価格を出すことが難しくなります。
土地家屋調査士は不動産会社から紹介してもらえるので、土地境界確定測量を依頼をし「確定測量図」「境界確認書」を作成しましょう。


さらに土地面積や所有者の数などの調査が必要な内容により価格は変動します。
1件につき約40～60万円程度ではありますがさらに高額になる場合もあるので、予算は多めに算出しておきましょう。

実はほかにも、土壌汚染や給排水の経路など、土地売却については注意するところが多いです。
できるだけ期間に余裕をもって相談、行動しましょう。　

土地売却についての解説は下記の記事にておこなっております。
ぜひご一読くださいね！
・土地売却の流れを解説！必要書類のほか、相続や古家付きのケース別に解説します！
・土地を売却するなら建物付き？更地？メリットやデメリットをご紹介します！

４．【ケース別】不動産売却時の注意点

相続した不動産を売却する

相続で所有者が変わった場合は早めに相続登記をして登記名義を変更しましょう。
相続登記は不動産の所在地の法務局でしかおこなえません。
法務局の相続登記についてのページは下記にありますので、手順が気になる方はご参考くださいね。
相続登記について

相続登記は改正法の施行日である令和6年4月1日以降より義務化されます。
相続から3年以内に相続登記しなければ10万円以下の罰金になり、それまでは変更しなくても問題はありませんが相続登記を早めにすることをおすすめします。
というのも、自分に所有権がないと不動産売却や借金の担保にはできません。

さらに有効な遺言状がなく、法定相続人全員で相続した場合も注意することがあります。
少しでも物件にほかの人の持分がある場合、共有名義人に許可を得ないと売却することができません。
相続空き家の売却については、要件にはよりますが最大でも3,000万円の税金控除を受けられる可能性があります。
詳細については別記事で紹介するので、よかったらご参考くださいね。

ローン残債がある不動産を売却する

不動産は長期的な住宅ローンを組むことが主流で、売却の時にローンが残っている方は少なくありません。

ローン残っていても売りに出せるか気になる方もいらっしゃいますが、結論から言うとローン残債があっても売りには出せます。
しかし注意が必要で、買主に引渡の際にはローンを完済して抵当権の抹消登記をしなければなりません。
というのも融資をしている金融機関が、不動産の抵当権に住宅ローンを担保として設定しているからです。


以上のことから、売却時は売却金額をローン完済に優先的に充てる必要があります。
本来であればローンの残債を不動産の売却金額で完済することが理想ですが、それができない場合は以下の対処をおこないましょう。
・住み替えローンを使用する
・手持ちの資金や貯蓄で完済する
・任売（任意売却）を利用する

相続した不動産を売却するのと同じく、こちらでも一定の条件を満たした場合のみ使用できる特例があります。
詳細は別記事にて紹介しますので、そちらもご覧くださいね。


ほかにも、住宅ローンを滞納してしまっている状態では、金融機関に同意を得てから売却できる「任意売却」という売却方法もあります。
そちらについては下記の記事にてご紹介しているので、お困りの方はぜひご一読くださいませ！
・任意売却とは？競売との違いやできること、流れを図解付きで解説！
・任意売却のメリットとデメリットは？注意点や売却前にすべきことをご紹介します！

予想以上に高値で査定される

物件が高値で査定されること自体は良いことですが、査定価格がそのまま売却価格になるわけではありません。
机上査定はわずかな項目で物件の価値を判断するため正確な価格が出づらいのです。
正確な価格を知りたい場合は、不動産会社に訪問査定をおこないましょう。

ほかにも、相場よりも大幅に高額な価格で売却しようとする業者には注意しましょう。
自社の正当性のためにも最初は査定結果の価格で売りに出しますが、相場以上の不動産には買い手がつきません。
長期間にわたって買い手が見つからないまま売りに出されていると、「売れ残り物件」として買い手に倦厭されたり、それを弱みに買い叩こうとする買主がいます。

そのような場合に売主も焦って売却価格を値下げしてしまい、結局相場よりもかなり安く売ってしまうことも。
このような事態を招かないためにも、相場を確認してから査定依頼をしましょうね。

賃貸物件売却時

賃貸中の物件も実は借主の承諾なしで売却できます。
基本的には「オーナーチェンジ」という、物件の所有者のみが変更され居住中の方は変わらない手法が取られます。
オーナーチェンジの際の連絡は事後報告で問題ありませんが、家賃の振込先やその名義が変わるので買主と売主の連名で通知をしましょう。

入居者に物件の購入意思がある場合は買主を探す手間が省けるので、一度確認してみるのも良いですね。
その際には投資用物件が得意な不動産会社を選びましょう。

離婚がきっかけの売却

離婚がきっかけで不動産売却する場合は、まずはその不動産が財産分与の対象に当てはまるか確認します。
財産分与の対象になる不動産は、不動産の名義に関わらず結婚後に購入したもの全てです。

理想は売却後に売却価格を折半することですが、以下のような場合は財産分与の対象になりません。


・相続した場合
・結婚前に購入もしくはローン完済しており婚姻時にローンが残っていない場合
・ローン残債が不動産時価を下回り、売却金額でローン完済ができない場合（オーバーローン）
・別居後に購入した場合

買い替えのための売却

買い替えで不動産売却をする場合は、売却前に新居を購入する「買い先行」と売却後に新居を購入する「売り先行」があります。

「買い先行」は新居をゆっくり選べることがメリットですが、想定金額より売却金額が下回ることがあります。
「売り先行」は売却後に購入するので手元に資金がある状態です。
しかし、新居が決まらなかった場合に一時的な仮住まいが必要となり、出費が増えることもあります。

資金に余裕がある場合は買い先行、そうでない場合は売り先行にするなど経済状況などに合った売却方法を選びましょう。

買い替えについては以下の記事で解説しているので、気になる方はぜひご覧くださいね！
・【必見】買い替えとは？住宅ローンや注意点、タイミングについて解説します！

空き家や古い物件の売却

過去に相続した古い空き家を資産整理で処分したい方は少なくありません。
古い空き家を放置すると固定資産税が増えてしまったり、庭の手入れなどが行き届いていないと近隣への悪影響も考えられます。
さらにデメリットとして挙げられるのが、経年劣化によって不動産価値も低下してしまうことです。

資産価値が低くなるなら取り壊して売るのはどうだろう、と検討される方もいらっしゃいますが近年ではリノベーションの需要もあるのでまずはそのまま売りに出すのがおすすめです。

実は家付きの土地には固定資産税の軽減措置があります。
しかし取り壊して更地にするとそれが適用されなくなり、固定資産税が跳ね上がることもあるうえに取り壊す際の負担について、買主と売主で話し合いも必要です。

５．不動産を高く売るコツとは？

不動産を高く売るコツは大まかに2つあります。
「内覧時に滞在しやすい空間にすること」と「清潔感のある印象を残すこと」です。
以下で詳しくご紹介しますね。

内覧時に滞在しやすい空間にすること

まず居住中の内覧であれば、エアコンで温度調節をしましょう。
快適で過ごしやすいという印象を与えることが、内覧時には非常に有効です。

空き家の場合は「定期的な空気の入れ替え」と「水を流すこと」がおすすめ。
長い間家を空けていると、空き家特有のにおいや配管からのにおいが部屋にこもりがちになります。
内覧時においが目立っていたら、あまり滞在しやすい空間とは言えませんよね。

内覧は短い時間で印象を左右するので、些細な配慮で売却成否が大きく変わります。
「空気の入れ替え、トイレやシンクの水を毎日流していたら早期売却に成功した」という実例もあるので、こまめにおこなってみてくださいね。
ほかにも、優しめの芳香剤を置くことも物件への好印象に繋がりますよ。

清潔感のある印象を残すこと

売却成否において、上記に加えて清潔感も非常に重要といえます。
というのも、物件についてリサーチする際まずは写真でどのような部屋かなど見ますよね。

良い印象を残せるように写真撮影時や内覧時には、部屋の掃除をおこないましょう。
マンションであれば玄関や水回り、戸建ての場合は加えて庭の掃除も必要です。

清潔感のある部屋にするために、調理器具や私物などは片づけて段ボールなどもできる範囲で処分しておきましょう。
小さめの植物や造花を置くことで、より清潔感の感じられる空間になりますよ。


最後におすすめなのが「プチリフォーム」です。
例えば壁があまりに黄ばんでいる場合は、部屋が暗く見えてしまい写真映りも良くありません。
そんな時には壁紙を張り替えてしまうこともおすすめですよ。

本節では不動産売却で高く売るコツについて簡単にご紹介しました。
ですが、これは実践できることのほんの一部で他にもたくさんのノウハウがあり、それによって何倍も売却の成功率は変わります。
詳しく知りたい方や今所有している不動産の売却を成功させたい方は、ぜひブルーホームまでお問い合わせください！

６．不動産売却ならブルーホームへ！

今回の記事では不動産売却時の注意点について解説しました。
ブルーホームは、住吉区を中心に不動産売買をサポートしている地域密着型の不動産会社です。
ほかにも、住之江区・平野区・東住吉区・堺市北区・堺市堺区についてもお任せください！
「親身な」・「親しみ易い」・「怖くない」不動産屋さんとして、売却はもちろん買取、賃貸など住吉区での不動産について幅広くお力添えいたします。


不動産売却は、人生でとても大きな選択ですよね。
「住吉区で不動産売却がしたい」
「地域のことを知り尽くしている業者に頼みたい」
「プロに相談して着実に進めたい」
という方はぜひ、ブルーホームにお問い合わせください。


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