専任媒介契約や専属専任媒介契約は途中解除できる？違約金や解除方法についても解説します！
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不動産の売却の際には、業者が不動産情報を不動産流通機構に登録して販売活動をおこなうのが一般的です。
その際の契約の種類によっては、不動産取引の成約の如何が大きく影響します。
しかし今契約している不動産会社の販売活動に対して納得できない、という方もいらっしゃるかもしれません。
そこで今回は「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」は途中解除できる？という疑問にお応えします！
違約金や解除方法についても解説しますので、ぜひ最後までご一読くださいね！
不動産売買には専門的な知識が必要で、個人間だけでおこなうのではなく、仲介となる不動産会社を介しておこなうのが一般的です。
この仲介業務では、購入検討者を探す販売活動から契約書の作成までだけでなく、契約や引渡しまでフォローしてくれます。
仲介となる契約形態は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。
この媒介契約は、冒頭にも述べたように種類があり適切なものを選ぶかどうかで売却の成否に大きく影響します。
・一般媒介契約
売主は複数の不動産会社とこの契約を締結することができる。
また、売主自身が見つけた買主との直接取引が可能。
不動産会社側はレインズの登録や販売活動の報告義務がない。
都市部や築浅など、資産価値が高い物件を所有している場合はこの契約形態がおすすめ。
・専任媒介契約
売主が契約できる不動産会社は一社のみ。
一般媒介契約と同じく、売主は自身が見つけた買主との直接取引が可能。
不動産会社側にはレインズの登録や販売活動の報告義務が発生する。
不動産会社との窓口を一本化したかったり、自分でも買主を見つけて直接取引をしたい場合におすすめ。
・専属専任媒介契約
売主が契約できる不動産会社は一社のみで、売主自身が見つけた買主との直接取引は不可。
不動産会社側には、レインズへの登録はもちろんのこと、専任媒介契約よりも頻度の高い販売活動の報告義務が発生する。
契約形態としては仲介手数料が確約されていることから、熱心に取り組んでくれる不動産会社が多い。
不動産会社との窓口を一本化したかったり、信用できる会社だけに依頼したいもしくは早く売却したい場合におすすめ。
媒介契約ごとのメリットやデメリット、レインズについては下記の記事で解説しているのでよかったらご一読くださいね！
媒介契約はどれがいい？メリット、デメリットやおすすめの契約を紹介します！
不動産売却においては媒介契約を結ぶのが一般的です。
しかし「売却をやっぱりやめたい」「不動産会社の販売活動に不満がある」など、媒介契約を途中解約したい場合に気になるのが違約金についてではないでしょうか。
媒介契約の途中解約については、場合によっては違約金が発生します。
では違約金が発生するようなケースはどんなものかというと、「不動産会社側に落ち度がなく売主都合の途中解約」の場合です。
違約金の相場は、一概にいくらとは言い切れません。
多い例としては、契約の解除までにかかった販売活動の費用が請求されるというものです。
この費用には広告費だけでなく、交通費や人件費なども含まれます。
途中解約の違約金としては上限額が定められており、その額は仲介手数料の相当額です。
仲介手数料は不動産の取引額によって異なり、以下のような計算式で求められます。
・400万円以上の不動産を取引する場合の仲介手数料
＝（取引額（税抜き）×3%）+6万円+消費税
・200万円～400万円の不動産を取引する場合の仲介手数料
＝（取引額（税抜き）×4%）+2万円＋消費税
・200万円以下の不動産を取引する場合の仲介手数料
＝（取引額（税抜き）×5%）＋消費税
例えば2,000万円で売り出していた不動産を、不動産会社に落ち度がなく売主都合で売却をとりやめて途中解約すると仮定しましょう。
そうすると一番最初の計算式が適用され、以下のような計算式になります。
（取引額2,000万円×3％)＋6万円＋6.6万円（消費税）＝ 72.6万円
つまり違約金の上限額としては72.6万円です。
ただし不当に高額な違約金を請求された場合には、支払いを拒否することができます。
内訳や詳細を聞いて不当な金額だと感じた場合は、一度宅建協会や全日本不動産協会に相談してみましょう。
府庁や県庁にも相談できますよ。
下記に全国の宅建協会の所在地や電話番号が記載された公式HPのリンクを記載しておくので、宅建協会に相談したい方はご参考くださいね。
都道府県宅建協会・不動産無料相談所一覧
不動産会社と契約している媒介契約が「一般媒介契約」の場合は、基本的にはいつでも途中解約ができます。
というのも、一般媒介契約では不動産会社の販売活動やレインズへの登録も任意で自由意志に基づくものであるからです。
一般媒介契約は目安として三か月以内の契約が推奨されていますが法的拘束力はありません。
一般的には、途中解約をした場合の条項が記載されてないことが多く、協議の上解約をすることになるでしょう。
違約金にはついてはかからないことが多いですが、ケースによってはかかった費用分を請求されることもあります。
しかし、もし契約書に下記のような記載がある場合は違約金が発生する可能性があるので注意してください。
・契約を解除する理由によっては違約金が発生する旨
・特別な宣伝や販売活動をおこなったものの成約にならなかった際には契約解除に費用請求がある旨
もう一つ注意しなければならないのが、契約期間の取り決めについてです。
一般媒介契約でも契約書にて契約期間が定められていることがあります。
もしその契約期間を満了している際は、不動産会社への通知なども不要で、上記のような記載がなければ違約金も発生しません。
しかし、契約書の特約にて契約の自動更新の旨が記載されている場合は、契約期間満了時に自動更新をしない旨を不動産会社に伝えておきましょう。
基本的に専任媒介契約や専属専任媒介契約では、原則で最長3ヵ月の契約期間が設けられており途中解約はできません。
しかしそれらの媒介契約でも、途中解約で違約金が発生しないケースがあります。
それが「不動産会社に落ち度がある場合」です。
例えば以下のようなものがみられた場合は、契約期間中に解約しても違約金が発生しないでしょう。
もし請求されたとしても拒否することが可能です。
【専任もしくは専属専任媒介契約の不履行】
・レインズへの登録義務を怠る
・営業活動報告義務を怠る
・宅地建物取引業法に対して不正行為をおこなっている
（販売活動において取引形態を偽っている、重大な項目の説明を怠る等）
・領収書などの根拠がない実費請求
・成約しなかった際の仲介手数料
巷でよく「引っ越しや売却の延期」や「近隣住民が購入の申し出をしてきた」などはやむを得ない事情に当てはまると聞くかもしれません。
しかしこれはやむを得ない事情には該当しないので、違約金を請求されることもあります。
ちなみにやむを得ない事情に当てはまり、違約金を求められないケースは以下のようなものです。
・火事や震災などで売却予定の不動産を失ってしまった
・売主が死亡してしまった
先述の通り、不動産会社に明らかに不誠実などの落ち度がない場合に、違約金なしで契約の途中解除は難しいです。
したがって、自己都合で違約金を払わず契約解除したいならば契約更新のタイミングを待つのがおすすめ。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は自動更新ができません。
したがって3か月ごとに契約を更新するかどうかを売主は決めることができるので、そのタイミングで契約を更新しない旨を伝えましょう。
本節では違約金が発生しないケースを3つご紹介しました。
媒介契約が一般媒介契約であることや、不動産会社に落ち度がある場合、やむを得ない事情の場合は違約金なしでの途中解約が可能です。
しかし売主の自己都合の場合は基本的には、仲介手数料相当額の違約金が発生します。
どうしても期間内で契約解除をしたい場合は、まずは不動産会社に相談してみましょう。
相談してみると意外に契約解除に応じてくれることも多いですよ。
もし不動産会社が販売活動において悪質な行為をしている場合は、即時解除で問題ないです。
しかしそうでない場合はまず不動産会社に契約解除をしたい旨を伝え、同時に行動改善を求め、改善する猶予期間を設けるのがおすすめです。
そうして改善の余地が見られない場合は「契約解除通知書」を作成しましょう。
電話などでも媒介契約解除のことを連絡することができますが、後々のトラブル回避のために契約解除通知書を提出するのがおすすめです。
ちなみに、契約解除通知書は特に書式などに決まりはありません。
もし自分で作成する際は、最低限契約した日時とその際に契約した内容については記載しておきましょう。
ほかにも必要項目などもありますが、インターネット上でひな型があるのでそれを参考に作ってみると良いですよ。
くわえて債務不履行の場合は、どういった根拠を元に債務不履行であると主張するのかも書き記しておくとよいですね。
ちなみに書面を内容証明郵便で送るのも良いですが、メールなどで送信でも問題ありません。
書面やメールなどの物的証拠として残しておけるもので連絡するのがおすすめですよ。
今回は媒介契約の途中解約について解説しました！
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不動産の売却の際には、業者が不動産情報を不動産流通機構に登録して販売活動をおこなうのが一般的です。
その際の契約の種類によっては、不動産取引の成約の如何が大きく影響します。
しかし今契約している不動産会社の販売活動に対して納得できない、という方もいらっしゃるかもしれません。
そこで今回は「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」は途中解除できる？という疑問にお応えします！
違約金や解除方法についても解説しますので、ぜひ最後までご一読くださいね！
１．媒介契約とは？
不動産売買には専門的な知識が必要で、個人間だけでおこなうのではなく、仲介となる不動産会社を介しておこなうのが一般的です。
この仲介業務では、購入検討者を探す販売活動から契約書の作成までだけでなく、契約や引渡しまでフォローしてくれます。
仲介となる契約形態は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。
この媒介契約は、冒頭にも述べたように種類があり適切なものを選ぶかどうかで売却の成否に大きく影響します。
・一般媒介契約
売主は複数の不動産会社とこの契約を締結することができる。
また、売主自身が見つけた買主との直接取引が可能。
不動産会社側はレインズの登録や販売活動の報告義務がない。
都市部や築浅など、資産価値が高い物件を所有している場合はこの契約形態がおすすめ。
・専任媒介契約
売主が契約できる不動産会社は一社のみ。
一般媒介契約と同じく、売主は自身が見つけた買主との直接取引が可能。
不動産会社側にはレインズの登録や販売活動の報告義務が発生する。
不動産会社との窓口を一本化したかったり、自分でも買主を見つけて直接取引をしたい場合におすすめ。
・専属専任媒介契約
売主が契約できる不動産会社は一社のみで、売主自身が見つけた買主との直接取引は不可。
不動産会社側には、レインズへの登録はもちろんのこと、専任媒介契約よりも頻度の高い販売活動の報告義務が発生する。
契約形態としては仲介手数料が確約されていることから、熱心に取り組んでくれる不動産会社が多い。
不動産会社との窓口を一本化したかったり、信用できる会社だけに依頼したいもしくは早く売却したい場合におすすめ。
媒介契約ごとのメリットやデメリット、レインズについては下記の記事で解説しているのでよかったらご一読くださいね！
媒介契約はどれがいい？メリット、デメリットやおすすめの契約を紹介します！
２．媒介契約の途中解約には違約金が発生することも
不動産売却においては媒介契約を結ぶのが一般的です。
しかし「売却をやっぱりやめたい」「不動産会社の販売活動に不満がある」など、媒介契約を途中解約したい場合に気になるのが違約金についてではないでしょうか。
媒介契約の途中解約については、場合によっては違約金が発生します。
では違約金が発生するようなケースはどんなものかというと、「不動産会社側に落ち度がなく売主都合の途中解約」の場合です。
違約金の相場は、一概にいくらとは言い切れません。
多い例としては、契約の解除までにかかった販売活動の費用が請求されるというものです。
この費用には広告費だけでなく、交通費や人件費なども含まれます。
途中解約の違約金としては上限額が定められており、その額は仲介手数料の相当額です。
仲介手数料は不動産の取引額によって異なり、以下のような計算式で求められます。
・400万円以上の不動産を取引する場合の仲介手数料
＝（取引額（税抜き）×3%）+6万円+消費税
・200万円～400万円の不動産を取引する場合の仲介手数料
＝（取引額（税抜き）×4%）+2万円＋消費税
・200万円以下の不動産を取引する場合の仲介手数料
＝（取引額（税抜き）×5%）＋消費税
例えば2,000万円で売り出していた不動産を、不動産会社に落ち度がなく売主都合で売却をとりやめて途中解約すると仮定しましょう。
そうすると一番最初の計算式が適用され、以下のような計算式になります。
（取引額2,000万円×3％)＋6万円＋6.6万円（消費税）＝ 72.6万円
つまり違約金の上限額としては72.6万円です。
ただし不当に高額な違約金を請求された場合には、支払いを拒否することができます。
内訳や詳細を聞いて不当な金額だと感じた場合は、一度宅建協会や全日本不動産協会に相談してみましょう。
府庁や県庁にも相談できますよ。
下記に全国の宅建協会の所在地や電話番号が記載された公式HPのリンクを記載しておくので、宅建協会に相談したい方はご参考くださいね。
都道府県宅建協会・不動産無料相談所一覧
３．違約金なしで媒介契約を解除するには
１ 基本的に一般媒介契約は途中解約でも違約金は発生しない
不動産会社と契約している媒介契約が「一般媒介契約」の場合は、基本的にはいつでも途中解約ができます。
というのも、一般媒介契約では不動産会社の販売活動やレインズへの登録も任意で自由意志に基づくものであるからです。
一般媒介契約は目安として三か月以内の契約が推奨されていますが法的拘束力はありません。
一般的には、途中解約をした場合の条項が記載されてないことが多く、協議の上解約をすることになるでしょう。
違約金にはついてはかからないことが多いですが、ケースによってはかかった費用分を請求されることもあります。
しかし、もし契約書に下記のような記載がある場合は違約金が発生する可能性があるので注意してください。
・契約を解除する理由によっては違約金が発生する旨
・特別な宣伝や販売活動をおこなったものの成約にならなかった際には契約解除に費用請求がある旨
もう一つ注意しなければならないのが、契約期間の取り決めについてです。
一般媒介契約でも契約書にて契約期間が定められていることがあります。
もしその契約期間を満了している際は、不動産会社への通知なども不要で、上記のような記載がなければ違約金も発生しません。
しかし、契約書の特約にて契約の自動更新の旨が記載されている場合は、契約期間満了時に自動更新をしない旨を不動産会社に伝えておきましょう。
２ 不動産会社に落ち度がある場合も違約金は発生しない
基本的に専任媒介契約や専属専任媒介契約では、原則で最長3ヵ月の契約期間が設けられており途中解約はできません。
しかしそれらの媒介契約でも、途中解約で違約金が発生しないケースがあります。
それが「不動産会社に落ち度がある場合」です。
例えば以下のようなものがみられた場合は、契約期間中に解約しても違約金が発生しないでしょう。
もし請求されたとしても拒否することが可能です。
【専任もしくは専属専任媒介契約の不履行】
・レインズへの登録義務を怠る
・営業活動報告義務を怠る
・宅地建物取引業法に対して不正行為をおこなっている
（販売活動において取引形態を偽っている、重大な項目の説明を怠る等）
・領収書などの根拠がない実費請求
・成約しなかった際の仲介手数料
３ やむを得ない事情の際
巷でよく「引っ越しや売却の延期」や「近隣住民が購入の申し出をしてきた」などはやむを得ない事情に当てはまると聞くかもしれません。
しかしこれはやむを得ない事情には該当しないので、違約金を請求されることもあります。
ちなみにやむを得ない事情に当てはまり、違約金を求められないケースは以下のようなものです。
・火事や震災などで売却予定の不動産を失ってしまった
・売主が死亡してしまった
４ 違約金を避けるなら契約更新のタイミングで契約を解除する
先述の通り、不動産会社に明らかに不誠実などの落ち度がない場合に、違約金なしで契約の途中解除は難しいです。
したがって、自己都合で違約金を払わず契約解除したいならば契約更新のタイミングを待つのがおすすめ。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は自動更新ができません。
したがって3か月ごとに契約を更新するかどうかを売主は決めることができるので、そのタイミングで契約を更新しない旨を伝えましょう。
自己都合の場合は違約金が発生するので、まずは不動産会社に相談してみる
本節では違約金が発生しないケースを3つご紹介しました。
媒介契約が一般媒介契約であることや、不動産会社に落ち度がある場合、やむを得ない事情の場合は違約金なしでの途中解約が可能です。
しかし売主の自己都合の場合は基本的には、仲介手数料相当額の違約金が発生します。
どうしても期間内で契約解除をしたい場合は、まずは不動産会社に相談してみましょう。
相談してみると意外に契約解除に応じてくれることも多いですよ。
４．専任媒介契約と専属専任媒介契約の解除方法
いきなり契約を解除するのではなくまずは相談する
もし不動産会社が販売活動において悪質な行為をしている場合は、即時解除で問題ないです。
しかしそうでない場合はまず不動産会社に契約解除をしたい旨を伝え、同時に行動改善を求め、改善する猶予期間を設けるのがおすすめです。
そうして改善の余地が見られない場合は「契約解除通知書」を作成しましょう。
契約解除通知書を提出する
電話などでも媒介契約解除のことを連絡することができますが、後々のトラブル回避のために契約解除通知書を提出するのがおすすめです。
ちなみに、契約解除通知書は特に書式などに決まりはありません。
もし自分で作成する際は、最低限契約した日時とその際に契約した内容については記載しておきましょう。
ほかにも必要項目などもありますが、インターネット上でひな型があるのでそれを参考に作ってみると良いですよ。
くわえて債務不履行の場合は、どういった根拠を元に債務不履行であると主張するのかも書き記しておくとよいですね。
ちなみに書面を内容証明郵便で送るのも良いですが、メールなどで送信でも問題ありません。
書面やメールなどの物的証拠として残しておけるもので連絡するのがおすすめですよ。
５．不動産の売買ならブルーホームへ！
今回は媒介契約の途中解約について解説しました！
ブルーホームは、住吉区を中心に不動産売買をサポートしている地域密着型の不動産会社です。
ほかにも、住之江区・平野区・東住吉区・堺市北区・堺市堺区についてもお任せください！
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売却はもちろん買取、賃貸など住吉区での不動産について幅広くお力添えいたします。
不動産売却は大きな金額が動く分、失敗したくないものです。
「プロに相談して着実に進めたい」
「親身に寄り添ってくれる業者を探している」
「地域のことを知り尽くしている業者に頼みたい」
「前の不動産会社では納得できなかった」
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