土地売却の流れを解説！必要書類のほか、相続や古家付きのケース別に解説します！
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土地売却を初めて検討するという場合、何から手を付ければいいか分からないと悩まれることがほとんど。
その中でも特に「相続した土地」「古家（建物）付きの土地」の売却を悩んでいるというケースが非常に多いです。
そこで今回は売却の流れと、必要書類、土地売却にかかる費用や期間など土地売却について徹底解説します！
ぜひ最後までご覧くださいね。
土地売却の大きな流れとしては以下の通りです。
１ 売却したい土地の相場を調べる
２ 不動産会社に査定を依頼する
３ 不動産会社と媒介契約を結ぶ
４ 売り出し価格を決定して販売活動の開始
５ 購入検討者の現地見学の対応をする
６ 買主と価格交渉後、売買契約を締結する
７ 決済後、引渡しをおこなう
８ 売主に売却益が出た場合は翌年に確定申告と納税をおこなう
まずは自分が売却したい土地の相場を調べましょう。
不動産会社に土地を査定してもらう前に相場を知っておくことで、査定結果が適正価格であるかどうか判断できるからです。
ちなみに売買で実際に売れる価格を「実勢価格」といいます。
ただし正確な実勢価格は売買が成立するまでは分かりません。
さらに土地の価格は一定ではなく、周辺環境の状況によっても変動するのであくまで目安程度として調べましょう。
土地の実勢価格を知るには以下のような手段があります。
・過去の取引事例から土地の相場を調べる
使用するサイト：土地情報総合システム
（https://www.land.mlit.go.jp/webland/）
上記の国土交通省が運営している土地情報総合システムを使って調べましょう。
指定した地域で実際に取引された土地売買の価格を知ることができます。
下記の「不動産取引価格情報検索」より自分の土地情報を入力しましょう。
入力後、検索をクリックすると過去の取引事例が表示されるので、検索結果の「㎡単価」というところを参考にします。
★自分の土地条件と似ている検索結果の「㎡単価」×土地面積＝目安となる実勢価格
例えば自分と似たような土地㎡単価が7万円だったとしましょう。
そして土地面積が330m²と仮定して、計算式は以下のようになります。
★7万円（㎡単価）×330m²=2,310万円
他にも土地の相場の調べ方は複数あります。
後日、相場の調べ方の詳細記事をブログにてアップしますので更新をしばしお待ちくださいませ！
土地の相場の目安がついたら、不動産会社に査定をしてもらいます。
査定には「簡易査定」と現地に実際に訪問しておこなう「実査定」があります。
土地売却で最も成功のカギを握るのが「不動産会社選び」です。
簡易査定で適正価格を提示してくれて、安心して任せられるような不動産会社を選びましょう。
そのためにも必ず簡易査定は一社だけではなく、複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。
査定結果やサービス、対応をもとに複数の不動産会社から信頼できる業者をある程度選べたら次は「現地調査および実査定」です。
土地だけの売却だから簡易査定だけで十分では？と考えられる方もいらっしゃるでしょう。
しかし簡易査定の結果はあくまで相場や条件から見た簡易的な結果であり、正確な売却価格ではありません。
現地調査では立地や形状、雰囲気なども含めて簡易査定よりも正確な査定価格の算出が可能なので必ず現地調査を依頼しましょう。
現地調査では依頼した不動産会社の担当者が訪問します。
その際に土地について正しい査定額を算出するために、質問をおこなうことがあります。
回答次第では査定額にも影響があるので、必ず正しい情報を答えるようにしてくださいね。
現地調査が終わって1週間程度で査定結果が届きますが、どうしてそのような査定結果になったのかしっかり確認しましょう。
理由やその妥当性によってその会社の実力などが判断できるからです。
信頼できると感じた不動産会社を一社選んだら、次は媒介契約のステップに進みます。
信頼できる不動産会社を選べたらその業者と「媒介契約」を結びましょう。
媒介契約によって複数の業者と契約可能であるか、レインスへの登録義務、不動産会社からの販売活動報告の頻度が大きく変化します。
媒介契約は以下の3種類です。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
簡単に説明すると一般媒介契約は複数の業者との契約が可能で、人気エリアの土地を売却したい方におすすめです。
専任媒介契約は不動産会社からのフォローを受けつつも自分でも買主を見つけたい方は検討してみると良いでしょう。
業者からの手厚いフォローを受けながら早く確実に土地を売却したい方には専属専任媒介契約が最適です。
それぞれの形態の違いについての詳細は下記の記事にて解説しております。
レインズについてやケース別によるおすすめの媒介契約についても紹介しているので、媒介契約でお悩みの方はぜひご一読くださいね。
媒介契約はどれがいい？メリット、デメリットやおすすめの契約を紹介します！
4つ目のステップは「売り出し価格を決定して販売活動を始める」です。
場合によっては測量や境界測定をしてから売り出し価格を決めることがあります。
また、売り出し方についても方法は多岐にわたります。
現状のまま売却する場合や、建物がある場合は解体してから売り出すことも。
ほかにも買い手が決まってから引渡しまでに解体や測量をおこなうケースもあります。
≪売り出し方≫
・現状のまま渡す
【解体してから渡す】
・解体後更地にして売り出す
・解体後更地にして測量をして売り出す
・解体更地渡し（買い手が決まってから引渡しまでに解体作業をおこなう）
・解体、測量渡し（買い手が決まってから引渡しまでに解体と測量作業をおこなう）
【解体せずに渡す】
・解体せずに測量をして渡す
自分のおこないたい売り出し方法で売り出しましょう。
売り出し方法と価格が決まれば、不動産会社の販売活動が開始されます。
具体的には不動産流通機構レインズへ土地情報を登録し、広告を出したりして情報発信をおこないます。
土地を売り出し、購入希望者が見つかれば現地見学の対応をおこないます。
基本的には不動産会社が案内してくれるので、売主の立ち合いは不要です。
しかし土地について詳細を説明したい場合などは同席しても構いません。
不動産会社からは購入希望者から問い合わせがあったことや、前回の報告以降何組を案内したかなどが報告されるのでしっかり確認しましょう。
週2、3件の問い合わせがあれば、じきに売れると考えてもよい目安です。
不動産会社の販売活動によって購入希望者が見つかると、土地の購入に向けて条件交渉が始まります。
流れとしては、不動産会社に購入希望者が買付申込書（購入申込書）を提出し、不動産会社から売主へ連絡が来ます。
売主は不動産会社から買付申込書を確認しましょう。
買付申込書には売却金額のほか、引渡し時期や支払い方法などの具体的な交渉内容が記載されています。
基本的には購入希望者からの価格交渉は多い傾向です。
もし購入希望額が適正価格でなかったり大幅で価格交渉である場合は、交渉内容を受け入れる必要はありません。
売り出し価格の10％程度までの価格交渉であれば対応することが一般的です。
しかし問い合わせ数が少なかったり土地の需要があまり高くない場合は、断り続けると売れ残り物件となり相場より割安での売却になってしまう恐れも。
現状をしっかり見極めて慎重な回答をすることが重要です。
購入希望者からの条件に納得できた場合は不動産売買契約の日程調整をおこないましょう。
不動産売買契約では売主と買主が対面でおこなうことが一般的です。
重要事項説明書の内容を確認しながら進め、売買契約を締結します。
この契約時に契約書の署名や捺印などの手続きをおこない、売主は手付金を受け取ります。
不動産売買契約書の内容や持参物、手付金の扱いについては、下記のリンク内で解説しているのでぜひご参考くださいね。
不動産売買契約書とは？内容や契約時の持参物、注意点を解説します！
決済の際には手付金を除いた残金を買主から受領し土地を引き渡します。
その後、不動産会社や司法書士へ報酬を支払いましょう。
また、所有権移転登記の申請もおこなわなければなりません。
ちなみに固定資産税などについては、1月1日（関西は4月1日）に売主にたいして不動産の1年分の税金が課税されていますよね。
もし1年の途中で引渡しをおこなったらどうなるの？と疑問に思われるかもしれません。
1年の途中の引渡しについては、1年分の税を日割り計算して買主と売主の双方が負担します。
引渡し日当日までは売主の負担、引渡し当日以降は買主が負担になるので安心してくださいね。
土地の売却によって売却益が出た場合は、翌年に確定申告をおこない納税をしましょう。
確定申告ができる期間は2月中旬から3月中旬にかけてです。
この際土地に対してのみの特例はありませんが、マイホームが建っていた土地の売却や相続した空き家を解体後に売却する場合は以下の特例が適用されることがあります。
詳細については以下に国税庁のHP内の該当ページリンクを記載しておきますので、よかったらご参考くださいね。
・被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
・マイホームを売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
相続での土地売却では以下のようなステップが通常の売却とは異なります。
主に異なるのは土地を売却する前と売却後の売却益についてです。
１ 遺産分割協議で遺産分割協議書を作成する
２ 相続した土地の名義変更をおこなう
３ 相続した土地を売却する
４ 相続人が複数いる場合は売却益を分配する
また、共有名義で不動産を取得する方法と、不動産を現金化して分配する方法があります。
今回は後者の「不動産を現金化して分配する方法（換価分割）」について解説しますね。
遺産分割協議とは、被相続人（故人）の遺産を相続人全員でどうするか話し合う場のことです。
相続人が複数の場合は、被相続人の遺産は法律上全員で共有しなければなりません。
そして共有している遺産の分割を決めるのがこの協議です。
そしてこの遺産分割協議で話し合ったことがまとめられている書類を遺産分割協議書といいます。
これには被相続人の全ての財産および相続方法や分配などが記されており、土地の売却をおこなう前に作成する必要があります。
遺産分割協議書の作成は行政書士や司法書士に作成を依頼するのが一般的ですが、相続人が自力で作成することも可能です。
自分で作成する際は、後々のトラブルを回避するためにも以下の4点を最低限記載しておきましょう。
・相続する全ての財産を記載する
・相続人の全員を記載する
・相続人全員に署名と押印をもらう
・協議が成立した日時を正確に記載する
遺産の分配が決まり遺産分割協議書の作成が終わったら、相続した土地の名義を変更しましょう。
これを「相続登記」といいます。
被相続人が生前に前もって名義変更をしていない場合、土地の名義人は被相続人のままです。
不動産の売却は不動産の名義人しかおこなえないので、相続し被相続人の名義のままでは売却することができません。
したがって名義を被相続人から相続人に変更しておく必要があります。
所有権移転の登記申請書は法務局にて提出しなければなりませんが、注意が必要なのが「土地の所在地の法務局でおこなうこと」です。
相続人の居住地の法務局ではおこなえないので、土地の所在地をよく確認してから申請をおこないましょう。
ただし相続登記は必要な書類も多く、一人でおこなうのは難しい作業になります。
あらかじめ不動産会社に相談しておけば、業者と提携している司法書士などがフォローしてくれます。
もし相続登記に詳しくない方や初めておこなう方は、この時点で依頼する不動産会社に目星をつけて相談しておくと良いでしょう。
ちなみに2024年4月1日以降には相続登記が義務化されるので、相続してから3年以内に申請しなければなりません。
もし相続登記が正当な理由なく遅れた場合は5万円以下の過料が発生するので、相続登記の期間にはよく注意しておきましょう。
相続登記については以下のページに記載があるので、ぜひご参考くださいね。
相続登記の申請の義務化と過料について
相続登記が完了して初めて土地の売却のフローへと進みます。
土地売却の流れについては先述の通りで、売却の行為自体は同じですのでご安心くださいね。
土地売却で買主も見つかり決済と引渡しも完了したら、いよいよ売買代金の分配です。
相続人が複数の場合は分配しなければなりませんが、もし一人で相続する場合は売却益はそのまま全て自分のものになります。
売却益の分配については「１ 遺産分割協議で遺産分割協議書を作成する」の際に話し合い、遺産分割協議書にて記載しているのでその通りに分配します。
ちなみに土地の売却にかかる税金や受け取りに対する税金も、相続人全員が負担しなければなりません。
建物付きの土地を売却したいという方は少なくありません。
このような不動産は建物付きで売却をするか更地にしてから売却するか決めることができます。
建物付きのままで土地を売却しても、更地にしてから売却してもどちらにもメリットとデメリットがあります。
どちらの売却方法が良いかは不動産の条件や購入希望者の要望によっても変わります。
もしどちらが良いかわからないと判断に迷われるようなら、信頼できる不動産会社に相談してみましょう。
不動産会社と建物付きのままで売り出すか更地にしてから売り出すかを決めましょう。
先述のように建物付きの土地、更地、どちらの売却方法にもメリットとデメリットはあります。
簡単にご紹介するのでぜひご参考くださいね。
【建物付きのメリット】
①解体費用が不要
②リノベーションして使うことができる
③固定資産税の節税が可能
④買主が融資を受けやすくなる
【建物付きのデメリット】
①解体費用を値引きしなければならないことも
②買い手がつきにくくなることも
建物付きの土地を売却する売主のメリットとしては費用が安く済むことです。
解体費用が不要ということや、土地の上に建物が建っている場合に固定資産税の軽減が適用される特例もあります。
買主のメリットとしては、建物の資産価値が低いことから安めの金額で購入できることが挙げられます。
さらにもし構造部分などに問題がなければ、老朽化で傷んでしまった部分のみのリノベーション程度で快適な暮らしが可能です。
ほかにも土地だけでは購入する際に金融機関の融資を受けられませんが、建物がついていることで住宅ローンを組むことができます。
一方売主にとっては解体費用がかからない代わりに、売却価格は解体費用を値引きして売り出さなければならないことが多くデメリットになります。
さらに、もし買主が建物を解体するとなった場合費用と時間がかかることのほかにも、見た目から良いイメージを持たれず敬遠されてしまうことも考えられます。
【更地にする場合のメリット】
①不動産の瑕疵を売却前に見つけられる
②購入希望者が多い
③古家の維持費がかからない
④火災や倒壊などのリスクがない
【更地にする場合のデメリット】
①解体費用が必要になる
②翌年の固定資産税が高くなる
③売却までに維持費がかかる
④契約不適合責任を負わなければならない可能性もある
更地にして売り出すことのメリットは、建物のメンテナンス費用がかからないことや、不動産の瑕疵を売却前に見つけられることが大きいでしょう。
また、更地での売却にすることで、建物がついている状態よりも契約不適合責任のリスクを軽減できることもメリットの一つです。
通常の不動産売却では契約不適合責任が発生します。
契約不適合責任とは、売却後の一定期間で不動産に瑕疵が認められた場合に売主が補償するという制度です。
最悪の場合は売買契約自体を解除されるといったケースも。
もし建物付きの土地を売却した際に、シロアリや雨漏りが発生していた場合は買主から損害賠償を求められることがあります。
しかし更地にして売却することで、建物に関するリスクがなくなります。
一方でデメリットとして挙げられるのは、解体費用が必要なことや建物が土地の上にないことから固定資産税の軽減措置が受けられないことです。
建物付きの土地売却と更地にして売却するメリットやデメリットについては、後日詳細な解説を別記事にて更新いたしますのでしばらくお待ちください！
ところで土地を売却するならば測量はしなければならない、というイメージをお持ちの方もいらっしゃるかと思います。
実は絶対にしなければならないというケースはありません。
当事者同士が納得さえすれば測量しなくても売却自体は可能です。
ただし後々のトラブルを防ぐためにも測量してから土地を売却したいという方が多いうえに、測量した方が良いという土地はあります。
測量がおすすめな土地については以下のいずれかに当てはまる方です。
・測量図が古い
・測量図は無い
・私道負担があり有効面積が不明確
・越境がありそうな土地
・境界杭がない土地
・都市部の住宅地
・旗竿地や変形地
以前に測量図を作成したにもかかわらず法務局に無いというケースはあり得ます。
というのも、法務局に測量図を提出するのは、「地積更正登記」や「分筆登記」をおこなうときのみだからです。
ちなみに地積更正登記とは、測量した土地の面積と登記簿に記載のある面積が異なっていた際に、登記簿の面積を実測の面積に合わせるという行程のことです。
一方の分筆登記とは、登記簿上では一つの土地を分けて複数の土地として登録することを言います。
つまり隣接する居住者立ち合いの元で測量をして確定測量図を作成したとしても、法務局には提出されないので法務局にはないとなるわけですね。
ほかにも測量図が古い場合も、法務局に備え付けられてはいますが再度測量をしましょう。
ほかにも不動産の敷地内に私道が含まれていて、実際に敷地として使用できる面積が曖昧な場合も再測量するのがおすすめです。
また、土地の境界に塀やフェンスがなかったり境界杭がない場合も測量しましょう。
もし売却したい土地が都市部にある場合は、1㎡あたりの地価が高く少しの誤差で大きな影響を及ぼしてしまいます。
隣地とのいさかいが起こりやすいこともあり、このような土地を売却したい場合も測量しておくのが無難です。
測量をすべき最後の土地は旗竿地と呼ばれる土地です。
旗竿地とは間口が極端に細い通路の先、奥まった土地のこと指しており、旗に似た形をしているので「旗竿地」と呼ばれます。
下記のような土地のことで、敷地延長や敷延ともいいます。
この旗竿地は都市部に多く、密集して家が建てられ続けた結果増えたようです。
他にも変形地と呼ばれる土地があります。
変形地とは正方形や長方形でなく、T字型、台形、高低差が大きいような土地のことを言います。
このような旗竿地や変形地は必ず測量をおこないましょう。
買主は土地を購入するときにどんなものを建築するか考えています。
したがって土地の面積だけでなく上記のような形状や境界点、境界線についての正しい情報が必要なためです。
土地売却で必要になる書類は以下の通りです。
【査定時までに必要な書類】
・登記済み権利証
（もしくは登記識別情報）
・固定資産税納付通知書
・確定測量図
（もしくは境界線確認書）
【引渡しまでに必要な書類】
・実印
・印鑑証明書
・住民票
・身分証明書
・口座情報のわかる通帳
・キャッシュカード
測量には「仮測量」と「確定測量」があります。
【仮測量】
仮測量は境界標がある場合はそれを基準として測量し、無い場合は土地の所有者の指示点をもとに計測する方法です。
費用：3~8万円
期間：1日
図面作成：2日から3日程度
【確定測量】
確定測量はその不動産と隣接している全ての土地の境界を、隣接地の所有者の立ち合いをもとに確認して測る方法です。
この確定測量で作成された図のことを「確定測量図」ないし「確定実測図」と呼びます。
期間は通常は3か月程度ですが、場合によっては半年に渡ることもあります。
費用：40～80万円前後
期間：3～6か月程度
仮測量、確定測量にかかわらず土地が大きい場合はそれにともなって価格も高くなります。
今回は土地の売却フローのほかに、相続した土地や古家付きの土地の売却方法だけでなく、必要書類や測量についても解説しました！
土地の売却は住宅の売却よりも難しく、買主様への提案力が最も問われる分野です。
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土地売却を初めて検討するという場合、何から手を付ければいいか分からないと悩まれることがほとんど。
その中でも特に「相続した土地」「古家（建物）付きの土地」の売却を悩んでいるというケースが非常に多いです。
そこで今回は売却の流れと、必要書類、土地売却にかかる費用や期間など土地売却について徹底解説します！
ぜひ最後までご覧くださいね。
１．土地売却の流れ
土地売却の大きな流れとしては以下の通りです。
１ 売却したい土地の相場を調べる
２ 不動産会社に査定を依頼する
３ 不動産会社と媒介契約を結ぶ
４ 売り出し価格を決定して販売活動の開始
５ 購入検討者の現地見学の対応をする
６ 買主と価格交渉後、売買契約を締結する
７ 決済後、引渡しをおこなう
８ 売主に売却益が出た場合は翌年に確定申告と納税をおこなう
１ 売却したい土地の相場を調べる
まずは自分が売却したい土地の相場を調べましょう。
不動産会社に土地を査定してもらう前に相場を知っておくことで、査定結果が適正価格であるかどうか判断できるからです。
ちなみに売買で実際に売れる価格を「実勢価格」といいます。
ただし正確な実勢価格は売買が成立するまでは分かりません。
さらに土地の価格は一定ではなく、周辺環境の状況によっても変動するのであくまで目安程度として調べましょう。
土地の実勢価格を知るには以下のような手段があります。
・過去の取引事例から土地の相場を調べる
使用するサイト：土地情報総合システム
（https://www.land.mlit.go.jp/webland/）
上記の国土交通省が運営している土地情報総合システムを使って調べましょう。
指定した地域で実際に取引された土地売買の価格を知ることができます。
下記の「不動産取引価格情報検索」より自分の土地情報を入力しましょう。
入力後、検索をクリックすると過去の取引事例が表示されるので、検索結果の「㎡単価」というところを参考にします。
★自分の土地条件と似ている検索結果の「㎡単価」×土地面積＝目安となる実勢価格
例えば自分と似たような土地㎡単価が7万円だったとしましょう。
そして土地面積が330m²と仮定して、計算式は以下のようになります。
★7万円（㎡単価）×330m²=2,310万円
他にも土地の相場の調べ方は複数あります。
後日、相場の調べ方の詳細記事をブログにてアップしますので更新をしばしお待ちくださいませ！
２ 不動産会社の査定を受ける
土地の相場の目安がついたら、不動産会社に査定をしてもらいます。
査定には「簡易査定」と現地に実際に訪問しておこなう「実査定」があります。
土地売却で最も成功のカギを握るのが「不動産会社選び」です。
簡易査定で適正価格を提示してくれて、安心して任せられるような不動産会社を選びましょう。
そのためにも必ず簡易査定は一社だけではなく、複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。
査定結果やサービス、対応をもとに複数の不動産会社から信頼できる業者をある程度選べたら次は「現地調査および実査定」です。
土地だけの売却だから簡易査定だけで十分では？と考えられる方もいらっしゃるでしょう。
しかし簡易査定の結果はあくまで相場や条件から見た簡易的な結果であり、正確な売却価格ではありません。
現地調査では立地や形状、雰囲気なども含めて簡易査定よりも正確な査定価格の算出が可能なので必ず現地調査を依頼しましょう。
現地調査では依頼した不動産会社の担当者が訪問します。
その際に土地について正しい査定額を算出するために、質問をおこなうことがあります。
回答次第では査定額にも影響があるので、必ず正しい情報を答えるようにしてくださいね。
現地調査が終わって1週間程度で査定結果が届きますが、どうしてそのような査定結果になったのかしっかり確認しましょう。
理由やその妥当性によってその会社の実力などが判断できるからです。
信頼できると感じた不動産会社を一社選んだら、次は媒介契約のステップに進みます。
３ 媒介契約を結ぶ
信頼できる不動産会社を選べたらその業者と「媒介契約」を結びましょう。
媒介契約によって複数の業者と契約可能であるか、レインスへの登録義務、不動産会社からの販売活動報告の頻度が大きく変化します。
媒介契約は以下の3種類です。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
簡単に説明すると一般媒介契約は複数の業者との契約が可能で、人気エリアの土地を売却したい方におすすめです。
専任媒介契約は不動産会社からのフォローを受けつつも自分でも買主を見つけたい方は検討してみると良いでしょう。
業者からの手厚いフォローを受けながら早く確実に土地を売却したい方には専属専任媒介契約が最適です。
それぞれの形態の違いについての詳細は下記の記事にて解説しております。
レインズについてやケース別によるおすすめの媒介契約についても紹介しているので、媒介契約でお悩みの方はぜひご一読くださいね。
媒介契約はどれがいい？メリット、デメリットやおすすめの契約を紹介します！
４ 売り出し価格を決定して販売活動を始める
4つ目のステップは「売り出し価格を決定して販売活動を始める」です。
場合によっては測量や境界測定をしてから売り出し価格を決めることがあります。
また、売り出し方についても方法は多岐にわたります。
現状のまま売却する場合や、建物がある場合は解体してから売り出すことも。
ほかにも買い手が決まってから引渡しまでに解体や測量をおこなうケースもあります。
≪売り出し方≫
・現状のまま渡す
【解体してから渡す】
・解体後更地にして売り出す
・解体後更地にして測量をして売り出す
・解体更地渡し（買い手が決まってから引渡しまでに解体作業をおこなう）
・解体、測量渡し（買い手が決まってから引渡しまでに解体と測量作業をおこなう）
【解体せずに渡す】
・解体せずに測量をして渡す
自分のおこないたい売り出し方法で売り出しましょう。
売り出し方法と価格が決まれば、不動産会社の販売活動が開始されます。
具体的には不動産流通機構レインズへ土地情報を登録し、広告を出したりして情報発信をおこないます。
５ 購入希望者の現地見学の対応をおこなう
土地を売り出し、購入希望者が見つかれば現地見学の対応をおこないます。
基本的には不動産会社が案内してくれるので、売主の立ち合いは不要です。
しかし土地について詳細を説明したい場合などは同席しても構いません。
不動産会社からは購入希望者から問い合わせがあったことや、前回の報告以降何組を案内したかなどが報告されるのでしっかり確認しましょう。
週2、3件の問い合わせがあれば、じきに売れると考えてもよい目安です。
６ 買主と価格交渉後、売買契約を結ぶ
不動産会社の販売活動によって購入希望者が見つかると、土地の購入に向けて条件交渉が始まります。
流れとしては、不動産会社に購入希望者が買付申込書（購入申込書）を提出し、不動産会社から売主へ連絡が来ます。
売主は不動産会社から買付申込書を確認しましょう。
買付申込書には売却金額のほか、引渡し時期や支払い方法などの具体的な交渉内容が記載されています。
基本的には購入希望者からの価格交渉は多い傾向です。
もし購入希望額が適正価格でなかったり大幅で価格交渉である場合は、交渉内容を受け入れる必要はありません。
売り出し価格の10％程度までの価格交渉であれば対応することが一般的です。
しかし問い合わせ数が少なかったり土地の需要があまり高くない場合は、断り続けると売れ残り物件となり相場より割安での売却になってしまう恐れも。
現状をしっかり見極めて慎重な回答をすることが重要です。
購入希望者からの条件に納得できた場合は不動産売買契約の日程調整をおこないましょう。
不動産売買契約では売主と買主が対面でおこなうことが一般的です。
重要事項説明書の内容を確認しながら進め、売買契約を締結します。
この契約時に契約書の署名や捺印などの手続きをおこない、売主は手付金を受け取ります。
不動産売買契約書の内容や持参物、手付金の扱いについては、下記のリンク内で解説しているのでぜひご参考くださいね。
不動産売買契約書とは？内容や契約時の持参物、注意点を解説します！
７ 決済後、引渡し
決済の際には手付金を除いた残金を買主から受領し土地を引き渡します。
その後、不動産会社や司法書士へ報酬を支払いましょう。
また、所有権移転登記の申請もおこなわなければなりません。
ちなみに固定資産税などについては、1月1日（関西は4月1日）に売主にたいして不動産の1年分の税金が課税されていますよね。
もし1年の途中で引渡しをおこなったらどうなるの？と疑問に思われるかもしれません。
1年の途中の引渡しについては、1年分の税を日割り計算して買主と売主の双方が負担します。
引渡し日当日までは売主の負担、引渡し当日以降は買主が負担になるので安心してくださいね。
８ 売却益が出た場合は翌年の2月～3月に確定申告と納税
土地の売却によって売却益が出た場合は、翌年に確定申告をおこない納税をしましょう。
確定申告ができる期間は2月中旬から3月中旬にかけてです。
この際土地に対してのみの特例はありませんが、マイホームが建っていた土地の売却や相続した空き家を解体後に売却する場合は以下の特例が適用されることがあります。
詳細については以下に国税庁のHP内の該当ページリンクを記載しておきますので、よかったらご参考くださいね。
・被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
・マイホームを売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
２．【相続】土地売却の流れ
相続での土地売却では以下のようなステップが通常の売却とは異なります。
主に異なるのは土地を売却する前と売却後の売却益についてです。
１ 遺産分割協議で遺産分割協議書を作成する
２ 相続した土地の名義変更をおこなう
３ 相続した土地を売却する
４ 相続人が複数いる場合は売却益を分配する
また、共有名義で不動産を取得する方法と、不動産を現金化して分配する方法があります。
今回は後者の「不動産を現金化して分配する方法（換価分割）」について解説しますね。
１ 遺産分割協議で遺産分割協議書を作成する
遺産分割協議とは、被相続人（故人）の遺産を相続人全員でどうするか話し合う場のことです。
相続人が複数の場合は、被相続人の遺産は法律上全員で共有しなければなりません。
そして共有している遺産の分割を決めるのがこの協議です。
そしてこの遺産分割協議で話し合ったことがまとめられている書類を遺産分割協議書といいます。
これには被相続人の全ての財産および相続方法や分配などが記されており、土地の売却をおこなう前に作成する必要があります。
遺産分割協議書の作成は行政書士や司法書士に作成を依頼するのが一般的ですが、相続人が自力で作成することも可能です。
自分で作成する際は、後々のトラブルを回避するためにも以下の4点を最低限記載しておきましょう。
・相続する全ての財産を記載する
・相続人の全員を記載する
・相続人全員に署名と押印をもらう
・協議が成立した日時を正確に記載する
２ 相続登記をおこなう
遺産の分配が決まり遺産分割協議書の作成が終わったら、相続した土地の名義を変更しましょう。
これを「相続登記」といいます。
被相続人が生前に前もって名義変更をしていない場合、土地の名義人は被相続人のままです。
不動産の売却は不動産の名義人しかおこなえないので、相続し被相続人の名義のままでは売却することができません。
したがって名義を被相続人から相続人に変更しておく必要があります。
所有権移転の登記申請書は法務局にて提出しなければなりませんが、注意が必要なのが「土地の所在地の法務局でおこなうこと」です。
相続人の居住地の法務局ではおこなえないので、土地の所在地をよく確認してから申請をおこないましょう。
ただし相続登記は必要な書類も多く、一人でおこなうのは難しい作業になります。
あらかじめ不動産会社に相談しておけば、業者と提携している司法書士などがフォローしてくれます。
もし相続登記に詳しくない方や初めておこなう方は、この時点で依頼する不動産会社に目星をつけて相談しておくと良いでしょう。
ちなみに2024年4月1日以降には相続登記が義務化されるので、相続してから3年以内に申請しなければなりません。
もし相続登記が正当な理由なく遅れた場合は5万円以下の過料が発生するので、相続登記の期間にはよく注意しておきましょう。
相続登記については以下のページに記載があるので、ぜひご参考くださいね。
相続登記の申請の義務化と過料について
３ 相続した土地を売却する
相続登記が完了して初めて土地の売却のフローへと進みます。
土地売却の流れについては先述の通りで、売却の行為自体は同じですのでご安心くださいね。
４ 複数人いる場合は売買代金を分配する
土地売却で買主も見つかり決済と引渡しも完了したら、いよいよ売買代金の分配です。
相続人が複数の場合は分配しなければなりませんが、もし一人で相続する場合は売却益はそのまま全て自分のものになります。
売却益の分配については「１ 遺産分割協議で遺産分割協議書を作成する」の際に話し合い、遺産分割協議書にて記載しているのでその通りに分配します。
ちなみに土地の売却にかかる税金や受け取りに対する税金も、相続人全員が負担しなければなりません。
３．【建物付き】土地売却の流れ
建物付きの土地を売却したいという方は少なくありません。
このような不動産は建物付きで売却をするか更地にしてから売却するか決めることができます。
１ 不動産会社に依頼する
建物付きのままで土地を売却しても、更地にしてから売却してもどちらにもメリットとデメリットがあります。
どちらの売却方法が良いかは不動産の条件や購入希望者の要望によっても変わります。
もしどちらが良いかわからないと判断に迷われるようなら、信頼できる不動産会社に相談してみましょう。
２ 建物付きもしくは更地で売るのかを決める
不動産会社と建物付きのままで売り出すか更地にしてから売り出すかを決めましょう。
建物付きの土地を売却するメリットとデメリット
先述のように建物付きの土地、更地、どちらの売却方法にもメリットとデメリットはあります。
簡単にご紹介するのでぜひご参考くださいね。
【建物付きのメリット】
①解体費用が不要
②リノベーションして使うことができる
③固定資産税の節税が可能
④買主が融資を受けやすくなる
【建物付きのデメリット】
①解体費用を値引きしなければならないことも
②買い手がつきにくくなることも
建物付きの土地を売却する売主のメリットとしては費用が安く済むことです。
解体費用が不要ということや、土地の上に建物が建っている場合に固定資産税の軽減が適用される特例もあります。
買主のメリットとしては、建物の資産価値が低いことから安めの金額で購入できることが挙げられます。
さらにもし構造部分などに問題がなければ、老朽化で傷んでしまった部分のみのリノベーション程度で快適な暮らしが可能です。
ほかにも土地だけでは購入する際に金融機関の融資を受けられませんが、建物がついていることで住宅ローンを組むことができます。
一方売主にとっては解体費用がかからない代わりに、売却価格は解体費用を値引きして売り出さなければならないことが多くデメリットになります。
さらに、もし買主が建物を解体するとなった場合費用と時間がかかることのほかにも、見た目から良いイメージを持たれず敬遠されてしまうことも考えられます。
更地にして売却するメリットとデメリット
【更地にする場合のメリット】
①不動産の瑕疵を売却前に見つけられる
②購入希望者が多い
③古家の維持費がかからない
④火災や倒壊などのリスクがない
【更地にする場合のデメリット】
①解体費用が必要になる
②翌年の固定資産税が高くなる
③売却までに維持費がかかる
④契約不適合責任を負わなければならない可能性もある
更地にして売り出すことのメリットは、建物のメンテナンス費用がかからないことや、不動産の瑕疵を売却前に見つけられることが大きいでしょう。
また、更地での売却にすることで、建物がついている状態よりも契約不適合責任のリスクを軽減できることもメリットの一つです。
通常の不動産売却では契約不適合責任が発生します。
契約不適合責任とは、売却後の一定期間で不動産に瑕疵が認められた場合に売主が補償するという制度です。
最悪の場合は売買契約自体を解除されるといったケースも。
もし建物付きの土地を売却した際に、シロアリや雨漏りが発生していた場合は買主から損害賠償を求められることがあります。
しかし更地にして売却することで、建物に関するリスクがなくなります。
一方でデメリットとして挙げられるのは、解体費用が必要なことや建物が土地の上にないことから固定資産税の軽減措置が受けられないことです。
建物付きの土地売却と更地にして売却するメリットやデメリットについては、後日詳細な解説を別記事にて更新いたしますのでしばらくお待ちください！
４．土地売却で測量しなければならない可能性のあるケース
ところで土地を売却するならば測量はしなければならない、というイメージをお持ちの方もいらっしゃるかと思います。
実は絶対にしなければならないというケースはありません。
当事者同士が納得さえすれば測量しなくても売却自体は可能です。
ただし後々のトラブルを防ぐためにも測量してから土地を売却したいという方が多いうえに、測量した方が良いという土地はあります。
測量がおすすめな土地については以下のいずれかに当てはまる方です。
・測量図が古い
・測量図は無い
・私道負担があり有効面積が不明確
・越境がありそうな土地
・境界杭がない土地
・都市部の住宅地
・旗竿地や変形地
以前に測量図を作成したにもかかわらず法務局に無いというケースはあり得ます。
というのも、法務局に測量図を提出するのは、「地積更正登記」や「分筆登記」をおこなうときのみだからです。
ちなみに地積更正登記とは、測量した土地の面積と登記簿に記載のある面積が異なっていた際に、登記簿の面積を実測の面積に合わせるという行程のことです。
一方の分筆登記とは、登記簿上では一つの土地を分けて複数の土地として登録することを言います。
つまり隣接する居住者立ち合いの元で測量をして確定測量図を作成したとしても、法務局には提出されないので法務局にはないとなるわけですね。
ほかにも測量図が古い場合も、法務局に備え付けられてはいますが再度測量をしましょう。
ほかにも不動産の敷地内に私道が含まれていて、実際に敷地として使用できる面積が曖昧な場合も再測量するのがおすすめです。
また、土地の境界に塀やフェンスがなかったり境界杭がない場合も測量しましょう。
もし売却したい土地が都市部にある場合は、1㎡あたりの地価が高く少しの誤差で大きな影響を及ぼしてしまいます。
隣地とのいさかいが起こりやすいこともあり、このような土地を売却したい場合も測量しておくのが無難です。
測量をすべき最後の土地は旗竿地と呼ばれる土地です。
旗竿地とは間口が極端に細い通路の先、奥まった土地のこと指しており、旗に似た形をしているので「旗竿地」と呼ばれます。
下記のような土地のことで、敷地延長や敷延ともいいます。
この旗竿地は都市部に多く、密集して家が建てられ続けた結果増えたようです。
他にも変形地と呼ばれる土地があります。
変形地とは正方形や長方形でなく、T字型、台形、高低差が大きいような土地のことを言います。
このような旗竿地や変形地は必ず測量をおこないましょう。
買主は土地を購入するときにどんなものを建築するか考えています。
したがって土地の面積だけでなく上記のような形状や境界点、境界線についての正しい情報が必要なためです。
５．土地売却で必要になる書類
土地売却で必要になる書類は以下の通りです。
【査定時までに必要な書類】
・登記済み権利証
（もしくは登記識別情報）
・固定資産税納付通知書
・確定測量図
（もしくは境界線確認書）
【引渡しまでに必要な書類】
・実印
・印鑑証明書
・住民票
・身分証明書
・口座情報のわかる通帳
・キャッシュカード
６．測量にかかる期間や費用
測量には「仮測量」と「確定測量」があります。
【仮測量】
仮測量は境界標がある場合はそれを基準として測量し、無い場合は土地の所有者の指示点をもとに計測する方法です。
費用：3~8万円
期間：1日
図面作成：2日から3日程度
【確定測量】
確定測量はその不動産と隣接している全ての土地の境界を、隣接地の所有者の立ち合いをもとに確認して測る方法です。
この確定測量で作成された図のことを「確定測量図」ないし「確定実測図」と呼びます。
期間は通常は3か月程度ですが、場合によっては半年に渡ることもあります。
費用：40～80万円前後
期間：3～6か月程度
仮測量、確定測量にかかわらず土地が大きい場合はそれにともなって価格も高くなります。
７．土地売却ならブルーホームまで！
今回は土地の売却フローのほかに、相続した土地や古家付きの土地の売却方法だけでなく、必要書類や測量についても解説しました！
土地の売却は住宅の売却よりも難しく、買主様への提案力が最も問われる分野です。
越境物や測量の如何だけでなく給排水管やブロックなど、一番トラブルになりやすい不動産の種別で、不動産と建築についての豊富な知識と経験が必要です。
ブルーホームは、住吉区を中心に不動産売買をサポートしている地域密着型の不動産会社です。
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この記事を書いた人
ブルーホーム 住吉営業センター
ブルーホーム 住吉営業センターです。私たち「ブルーホーム」はどの不動産屋さんよりも
「親身な」「怖くない」不動産屋さんを目指しています。
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