任意売却とは？競売との違いやできること、流れを図解付きで解説！ | 株式会社K.clanブルーホーム　住吉営業センター

お役立ちコンテンツ 2023.03.03

１．任意売却とは？競売の違いについて

任意売却とは？

不動産を購入する際には住宅ローンを組むという方がほとんどですよね。
この住宅ローンには担保として、債権者である金融機関に抵当権が設定されています。
抵当権とは所有者からの住宅ローン返済が見込めない際に、債権者が不動産を競売にかけて売却し住宅ローンの返済に充てられるという権利のことです。


ローン残債がある場合、抵当権が抹消されず抵当権が設定されたままでは売却はできません。
この抵当権はローンの完済をもって抹消されます。
したがって、基本的な売却においては売却金額をローン返済に充てて完済するか、可能であれば前もって住宅ローンを完済してから売却します。


しかし住宅ローンの完済が難しい場合、抵当権が残ったままでも売却できる方法があります。
それが任意売却です。
任意売却は住宅ローンの支払いが困難となった場合に、債権者である金融機関の了承のもとで一定の条件かつ抵当権が設定されたまま売却ができます。
この売却条件については通常の売却とは異なり、金融機関の許容範囲内で所有者の希望条件がある程度反映されます。


また、任意売却をおこなうにも下記の条件に当てはまっている必要があります。

・債権者である金融機関の合意があること
・合意を得られなかった債権者による差し押さえられていないこと
・売却時間に猶予があること
・不動産に市場価値があること
・共有者や連帯保証人から同意を得ていること
・管理費や修繕積立金を一定以上滞納していないこと

ちなみにローン残債を回収するために市場価格での販売も可能で、金融機関との価格交渉も可能です。

競売とは？

競売とは住宅ローンの滞納が一定期間継続した際に、抵当権により裁判所を通して金融機関が不動産を差し押さえて売却することです。
この期間については滞納し始めてから半年から10か月程度が多い傾向にあります。

任意売却では所有者のある程度の意思は考慮されますが、競売は強制力があるためこの限りではありません。
したがって所有者は基本的に逆らえないので注意が必要です。


さらに現金化を目的に金融機関が売却するので、売却価格についても通常の売却や任意売却よりもかなり安く取引される場合が多いです。
安価で売却されることからローンの残債も残ることがほとんどで、競売後の残債については一括返済として請求されます。
加えて退去する日についても所有者の意向が反映されないので、お子様のいる家庭では転校しなければならないこともあります。


また、プライバシーについても基本的には競売では守られません。
裁判所の調査員などの多くの関係者が出入りもするので、近隣住民には競売中であることが知られてしまうでしょう。

任意売却と競売の違い

以上のことをまとめると、任意売却と競売の違いは「強制力」と「販売価格への影響」と言えます。


【任意売却】
・期日や売却価格を金融機関と交渉できる
・市場価格に近い値段で売ることも可能
・上記のことから残債を完済することもできる

【競売】
・期日や売却価格が交渉できない
・市場価格よりもかなり安価で売却になる可能性が高い
・上記のことから完済できないことがほとんど
・完済できなかった残債については一括で支払わなければならない
　（期日の利益を喪失によってすぐに支払わなければならない）
※期日の利益とは…あらかじめ取り決めた期日までに返済すればいいという意味。



競売は販売価格だけでなく生活面もデメリットが非常に多いので、競売になる前に通常の売却か金融機関に相談のうえ任意売却をおこなうようにしましょう。
もし通常の売却と自己資金で残債を完済できるようであれば、できるだけ通常の売却を選ぶのがおすすめです。
任意売却と競売の違いを踏まえたうえで、次は任意売却でできることを解説します！

２．任意売却してもできることとは？

家を売却後ローンを分割返済できる

通常の売却ではローンの残債は売却時に一括で支払います。

一方の任意売却では、金融機関と相談のうえ残債を分割し月々の返済にできることが多いのもポイント。
毎月の支払金額についても、残債の多くは任意売却によって返済できているはずなので、月4,000～20,000円高くても30,000円程度に収まることがほとんどです。
ただ債権者である金融機関の合意が必要で、必ず分割返済にできるとは限りません。


しかし金融銀行側も無理のある返済金額による滞納を防ぐため、無理なく支払える範囲での金額設定のうえ確実に返済できるよう工夫してくれるでしょう。


分割返済や残債の利子については、依頼している不動産会社が金融機関と交渉してくれることもあります。
その際には「売却価格の分配案」や「生活状況表」などで、売却金額の分配表や収入が記載されたものを用いて交渉します。
中には利子を取らない債権者もいるので、交渉が上手い不動産会社を選びましょう。

特に地元業者は信頼関係で仕事をしてくれるうえに、親身になって相談も乗ってくれる会社が多いです。

リースバックを利用する

任意売却で自宅を売却してもできれば引っ越しをしたくない、生活を変えたくないという方は多いかと思います。
そこで売却後もそのまま住み続けられるのがこの「リースバック」です。


リースバックはまず任意売却などで自宅を売却します。
そのあと自宅を買い取った買主が大家となり、自宅を賃貸というかたちで賃貸契約を結ぶのです。
賃貸契約を結ぶので毎月家賃は発生してしまいますが、住宅ローンの返済は不要になるうえに、リースバックは物件が差し押さえられていても利用ができます。
さらに引っ越しや転校の必要がないので、今まで住んでいた生活を変えずに生活することができますよ。


自宅以外にも店舗、事務所として利用していた物件にも適用が可能です。
固定資産税を払わなくても良いことに加えて、マンションの場合は固定費を支払う必要がなくなります。
ただし家賃の滞納がみられた場合には退去しなければならないので、毎月無理なく支払える家賃金額になるように交渉しましょう。


リースバックに必要な条件としては以下の2点が挙げられます。
・家賃を支払えるだけの安定収入があること
・全ての名義人の同意を得られること


安定収入があれば正社員でなくともアルバイトの方や年金で生活している方、派遣社員の方も利用できます。
ちなみに買主次第で確実ではありませんが、経済的に安定すれば再度買い直すことができることもありますよ。

離婚時の財産分与でも利用できる

離婚時の財産分与でも、金融機関から承諾を得られれば住宅を任意売却できます。
住宅は分割できないので、任意売却で現金化している方が財産分与がおこないやすいですよね。

離婚がきっかけで任意売却をおこなう際はローンを滞納していないことが多く、その場合は基本的には金融機関に断られます。
金融機関としてはできるだけ予定通りローンを返済してほしいからです。

しかし、個人の判断で滞納させて任意売却に持ち込むのはおすすめできません。
必ず、任意売却を任せようと思っている不動産業者に相談のうえ、任意売却をおこないましょうね。



また、任意売却の手続きは離婚が成立する前におこなっておきましょう。
離婚してからだと話し合いのハードルが高くなるうえに、ローン滞納から半年から10か月で競売が始まるからです。
競売が開始されるまでに任意売却の手続きを進めておかないと、競売にかけられると格安での売却となってしまいます。

さらに任意売却でローン完済できた際は、売却金額が余ることがあります。
余った売却金額を離婚後に分割するのは、場合によっては贈与と判断されて贈与税がかかる可能性も。
離婚前に手続きや現金化を済ませられるように計画的に行動しましょう。


ただし夫婦の残債が多い場合は財産分与をしないケースもあるので注意が必要です。

３．任意売却後にできなくなること

任意売却後、できなくなることは以下の通りです。

・新居のローンを組むこと
・車のローンを組むこと
・新規クレジットカードの発行
・今まで利用していたクレジットカードの使用

住宅ローンの滞納により金融機関で事故情報として登録されてしまうと、今まで利用していたクレジットカードや新規クレジットカードの発行ができません。
この事故情報は金融機関で共有されており、審査が通らないからです。
新たにクレジットカードを作るには、滞納が解消してから1年から5年程度になります。


もし残債金額が支払えず自己破産になった場合は、5年から10年程度クレジットカードを作ることができません。
もちろんローンの滞納によって金融機関からの信用を失う（返済能力がないとみなされる）ため、次のローンを組むことはできません。


さらに車のローンを返済中だった場合は一括返済を求められることもあります。
もし新しく車を購入するとなってもローンを組めないため、一括現金で支払わなければなりません。

任意売却のメリット、デメリットや注意点については下記の記事で解説しております。
ご検討の方はぜひご一読くださいませ！
任意売却のメリットとデメリットは？注意点や売却前にすべきことをご紹介します！

４．任意売却の流れ

任意売却には下図のような8つのフローがあります。
一つずつ解説していきます。

①金融機関からの督促状が届く

まず住宅ローンの滞納から1か月～2か月程度で、金融機関から支払いの督促がされます。
電話やハガキ、訪問などで伝えられることがほとんどです。

さらに滞納が継続するようであれば督促状や催告書が郵送などで送られ、3か月から6か月で最終的には前述の「期限の利益喪失」の通知が届くように。
この期日の利益を喪失すれば、住宅ローンの残債の一括返済を求められてしまいます。

ちなみに住宅ローンを借り入れる際に保証会社を利用していた場合は、この時点で債務者に代わって保証会社によって残債は全額返済されます（代位弁済）。
債務者の残債を返済する相手が、金融機関ではなく保証会社に変わり再度債務者に一括返済が求められます。
それでも滞納しつづけた場合は、任意売却ではなく競売に進んでしまうので注意しましょう。

②現状把握

一番初めの通知が届いた際に、まず残債額と住宅売却の相場を確認しましょう。
金融機関の窓口のほかWEBサイトで確認できる場合もあるので、可能であれば督促状などが届く前に計算しておくと良いです。

不動産の相場についてはSUUMOなどの不動産ポータルサイトなどで、自分の住んでいるエリアの似たような条件の物件を検索してみましょう。
相場の調べ方やポータルサイトについては、下記の記事にてご紹介しているのでよかったらご参考くださいね。

【図解あり】マンション・戸建て対応！不動産売却の流れ6STEP

物件の相場を把握したら、残債額を家の売却価格と自己資金でまかなえるか計算しておくと良いでしょう。

③不動産会社に任意売却について相談する

②の時点で任意売却について相談すれば良いんじゃないの？と思われる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、任意売却は理由次第では金融機関からの承認が下りない可能性もあります。

金融機関に任意売却について相談する前に、不動産や法律の知識について詳しい不動産会社に依頼します。
不動産会社を探す際には大手・地元業者問わず、できるだけ何社かに相談しましょう。
実績が多いに越したことはありませんが、実績がまだ多くはなくともレビューでの満足度が高い不動産会社もおすすめです。


もし身近に行政書士や司法書士の知り合いがいる場合は、事前に相談してから不動産会社を紹介してもらうのも良いでしょう。
依頼する不動産会社が決まったら、担当者と任意売却についての作戦を立てます。

④住宅ローン残高証明の取得

②にて残債金額の見当をつけましたよね。
不動産会社が決まったら詳細な残債金額を知るために、金融機関に住宅ローン残高証明の発行をします。
電話などですぐに発行はできますが、残高証明書を発行する場合には手数料が必要な場合もあるので注意が必要です。
あらかじめ確認しておきましょう。


また、一般的には毎年10月に定期的に残高証明書が送られてきますが、できるだけ直近のものを用意しておきましょう。

もし既に滞納している場合でも、残高証明書の発行は可能です。
まずは住宅ローンの支払いが厳しいことを伝えましょう。
そのうえで任意売却を検討していることと残高証明書を発行依頼をすれば、無理に返済を求められることはないですよ。

⑤不動産会社と打ち合わせ・不動産の査定

残高証明書で具体的な残債額が確認できたら、相談していた不動産会社に持ち寄って今後の打ち合わせをおこないます。
打ち合わせでは、現在の住宅ローンの滞納状態や支払っている固定資産税、新居の希望条件や日程など詳細に伝えましょう。
また、マンションにお住まいの場合は管理費や共益費についても伝えておきます。


不動産会社は上記の情報をもとに、売却のスケジューリングや金融機関と交渉する内容を作成します。
業者によっては訪問での打ち合わせも可能なことがあるので、希望する方は事前に電話などで問い合わせてみましょう。


最後に不動産会社によって、任意売却したい物件の査定がおこなわれます。
しかし販売価格の決定権は金融機関にあるので、金融機関から承諾を得られそうな、現実的な価格になるようにしましょう。

⑥査定結果の報告・媒介契約の締結

不動産会社の提示した査定価格を金融機関に報告します。
その後、金融機関から許可が下りれば任意売却を開始できます。
しかし金融機関から任意売却の許可が出なければ、競売になってしまうので、金融機関にとってメリットが大きくなるように交渉をする必要があります。


基本的には金融機関と交渉をおこなうのは不動産会社です。
金融機関からの許可が下り、かつ営業マンの対応に納得できれば不動産会社と媒介契約の締結をしましょう。


任意売却の媒介契約の種類については、基本的に「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」です。
というのも保証会社などは、不動産に対して複数社から問い合わせが来ないようにと取り決めているからです。

⑦任意売却の手続きと内覧対応

媒介契約を締結後は、不動産会社が債務者に代わって保証会社や債務回収会社に手続きをおこなってくれます。
そして保証会社などから許可が下りれば任意売却の販売活動の開始です。

任意売却でも通常の売却と同じく内覧対応をする必要があります。
掃除や整理整頓してなるべく綺麗にしておきましょう。
内覧の際のコツについては下記の記事について詳細を解説しておりますので、ぜひご参考くださいね。

不動産売却の注意点やケース別解説、高く売るコツとは？にお答えします！

⑧決済や所有権の移転をして任意売却完了

買主が見つかって価格などの合意を得たら、金融機関に購入申込書と売却後の売買代金配分表を提出します。
債権者から許可が下りたら買主への売却と売買契約の締結が可能です。


売買契約書については、通常の売却と同じように売却金額や引渡し日などに間違いがないかをしっかり確認しましょう。
契約してから引渡しまでは、買主の希望との兼ね合いで変わりますが一般的には二週間から一か月程度です。


通常の売却の場合は手付金の管理は売主の自己管理ですが、任意売却の場合は一時的に不動産会社が管理をおこないます。
また、任意売却においては「契約不適合責任」が免除されます。
この契約不適合責任とは、売却から3か月以内に不動産で重大な欠陥が見つかった場合は、売主が補償するという制度です。


つまり買主にとって任意売却は不利な売買取引になることを念頭に置いておきましょう。


引渡し後に、売却でも債務を完済できなかった場合は債務の整理をおこないます。
「任意売却してもできることとは？」の節でも解説しましたが、債務が残った場合は住宅ローンを分割して返済することも可能です。
この分割返済の金額は、金融機関がある程度毎月支払える額に調整してはくれますが、もし返済が難しいようであれば自己破産しなければなりません。

５．任意売却ならブルーホームへ！

今回の記事では任意売却と競売の違いや、任意売却でもできることとできないこと、流れについて解説しました。

ブルーホームは、住吉区を中心に不動産売買をサポートしている地域密着型の不動産会社です。
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住宅ローンを滞納してしまったら焦ってしまいますが、まだ打つ手はあります。

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