不動産売却の税金っていくら？計算方法や特例、特別控除、ふるさと納税についても解説します！ | 株式会社K.clanブルーホーム　住吉営業センター

お役立ちコンテンツ 2023.12.29

１．不動産売却にかかる税金は3種類

①印紙税

手形や契約書のほか領収書などは課税文書というものに分類されます。
この課税文書に対して課される税金が「印紙税」です。

個人が不動産売却をする際の「不動産売買契約書」はこの印紙税の対象となり、契約書に記載されている金額に応じて印紙税も変動します。

この印紙税は媒介契約書や売買取引後の領収書にはかかりません。
※ただし売買を営利目的で繰り返している場合はこの限りではありません。
※課税対象の判断については国税庁HP「No.7100 課税文書に該当するかどうかの判断」をご確認ください。

また、この印紙税は軽減税率が適用される税でもあります。
対象となるのは、平成26年4月1日～令和6年3月31日までに作成された売買契約書等が該当し、記載金額が10万円を超えるものです。

印紙税の金額と軽減税率については以下のページにて一覧表があるので、確認してみてくださいね。
国税庁HP「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

②登録免許税

登録免許税とは、不動産売買で不動産の名義変更をする際などに国へ支払う税金のことで、税率は登記の種類によって変動します。


例えば所有権の保存や相続による名義変更であれば「固定資産税の評価額×0.4%」。
売買や贈与による所有権の変更は「固定資産税の評価額×2％」が基本です。
（時限立法や面積などで変動があります）


この固定資産税の評価額は、役所が固定資産課税台帳にもとづき、不動産の用途や種別ごとに評価額を計算して決定されます。
印紙税と同じようにこの登録免許税についても、一定の要件を満たした場合は軽減税率の対象です。
参考：「No.7191 登録免許税の税額表」


また、抵当権抹消にともなう登録免許税については、1不動産につき1,000円となります。
通常の住所変更の手続きが不要な場合は、土地と建物で2,000円で大体数千円以内におさまることが多く、これも含めて司法書士費用としてまとめることがほとんどです。
しかし、敷地がいくつもの土地で形成されている大きいマンション等はこの税が1万円を超えることもあります。
基本的には登録免許税も含めて司法書士費用とまとめて算出します。
参考：法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」

③譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産の売却によって得た利益にかかる税金のことです。
また、譲渡所得は「分離課税」といって他の所得と分離したうえで所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得が無い場合は課税対象にはなりませんが、譲渡所得が発生した場合には課税対象になるうえ、翌年に確定申告をする必要があります。

ちなみに山林などの譲渡については譲渡所得税は課税されません。
譲渡所得の金額についての計算式は以下の通りです。

★譲渡所得＝収入金額ー取得費（物件を購入した際の取得費＋譲渡にかかった費用）ー特別控除額


「収入金額」
収入所得とは、買主から受け取った売買代金だけでなく権利や金銭以外のもので受け取ったものの時価についても対象となります。

「取得費」
取得費は不動産を購入した際の金額だけでなく、建築するのにかかった費用や改良費用についても取得費として換算しなければなりません。
しかし不動産購入から年月が経ち、経年劣化によって不動産の価値は下がっていますよね。
したがって上記の合計金額から「減価償却費」を差し引いて取得費を算出します。
減価償却費については以下のページをご参考ください。
「減価償却費」の計算について

もし取得費が不明な場合や証明ができない場合については、不動産の売却価格の5％とみなされ課税対象となることがあります。



「特別控除額」
マイホームを売却した際は、「マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除の特例」というものが適用できます。
また、相続した家を売却した場合には「被相続人の居住用財産を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」などが使用可能です。
ほかにも買い替えの特例なども適用できるでしょう。

譲渡所得にかかわる特例については国税庁のHPにて記載がありますので、確認してみてくださいね。
「No.3223 譲渡所得の特別控除の種類」


もし買い替えなどで譲渡所得に損失が出た場合は以下の特例が適用されるので、もし損失が出た場合はこちらもご覧ください。
「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

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また、譲渡所得は不動産を所持していた年数によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられます。
譲渡する年の1月1日時点で不動産を所有していた年月が5年以内ならば「短期譲渡所得」、5年以上ならば「長期譲渡所得」で、それぞれで税率は異なります。

★短期譲渡所得の税率
39.63％（所得税30.63％、住民税 9％）

★長期譲渡所得の税率
20.315％（所得税15.315％、住民税 5％）

税額を求める場合は課税譲渡所得 ×上記のいずれかの税率で求められます。
それに加えて居住用であるかそうでないかという区分もありますが、基本的な税率については変わりません。

２．不動産売却時の税金の注意点

自分の不動産の譲渡所得税率を確認する

まずは譲渡所得税がかかるかどうかを確認しましょう。
売却手取り額が課税対象額と思っていらっしゃる方が多いですが、実はそうではありません。
よほど安い額で購入した不動産でない限り、譲渡所得税はかからないことが多いです。


前述の通り、不動産は所有期間によって譲渡所得の税率が異なります。
売却をする年の1月1日を基準として、不動産を所有している年月が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年以上になる場合は「長期譲渡所得」です。

短期譲渡所得と長期譲渡所得では39.63％と20.315％で19.315%も変動します。
自分の不動産の譲渡所得税率をしっかり確認しておきましょう。

また、不動産を相続した場合は被相続人の取得条件も引き継がれますが、取得費が分からない場合は売買代金の5％相当額が取得費となります。
相続による取得費の詳細については国税庁のHPの下記ページに記載がありますので、詳細はそちらをご覧くださいね。
No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期

仲介手数料等は取得費・売却費用に含まれる

注意点の二つ目は仲介手数料などは取得費や売却費用として含まれる点です。
したがって領収書などは捨てずに手元に置いておきましょう。

仲介手数料のほかにも、建物を取り壊す費用、司法書士に払う報酬、測量費なども取得費に含まれます。
取得費については国税庁のHPでも確認できますので、ぜひご参考くださいね。
「No.3252 取得費となるもの」

マンション、戸建ての場合は減価償却が必要

土地を売却した際は、土地の売買金額と購入にかかった諸費用を取得費として計上して問題ありません。
しかしマンションや戸建ての場合は、減価償却費を取得費から控除する必要があります。
なぜなら、土地と違って建築物は経年とともに資産価値が落ちていくからです。

ほかにも減価償却費は「定額法」と「定率法」という二つの方法で求めることができます。


【定額法】
ちなみに居住用不動産に対しては、定額法を用いて減価償却費を計算します。
定額法とは、毎年同じ額の減価償却費を計上する方法のことです。

★取得価額×定額法の償却率＝定額法の減価償却費

この償却率は不動産の耐用年数ごとに割合が決められているので、償却率については以下の償却率等表を確認してみてくださいね。
国税庁「減価償却資産の償却率等表」

土地よりも建物の割合が多い方が減価償却費も高いですが、損益通算が適用できる金額も大きくなります。

また、定額法のメリットとしては計算が簡単なことが挙げられます。
ほかにも、不動産購入後の初年度の減価償却費が定率法に比べて少なくなるため、初年度に利益を多く残しておきたい場合に有用です。
くわえて個人の場合は定額法で計上するのに届け出が不要なことも、メリットとして挙げられますね。

一方で購入した年に限定的な節税効果しか得られないことはデメリット。
くわえて法人の場合は、定額法の利用には届け出が必要です（一部の品目を除く）。



【定率法】
定率法は法人が主に利用する減価償却費の計上方法で、毎期に一定の割合を未償却残高に計上します。
未償却残高は減価償却資産を所有するためにかかった費用から、減価償却費を差し引き残った金額のことです。
計算時としては以下のようになります。

★未償却残高×定率法の償却率＝定率法の減価償却費


定率法は、初年度に利益が大きくなる定額法と違い初年度の利益はあまり大きくない分、節税効果が高いともいえます。
したがって早く購入費用を回収することができます。
基本的には一部の品目を除いて法人で適用することが多く、収益力が落ちる後期にかけて負担が軽減されていくことがメリットです。

国税庁「No.2106 定額法と定率減価償却法による減価償却（平成19年4月1日以後に取得する場合）」

３．不動産売却時に知っておきたい特例・特別控除について

不動産売却では、要件を満たせば適用できる様々な特例や控除があります。
ちなみに物件の築年数や面積のほか種類などによっては、特例が受けられない場合もあるので、詳細はリンク先の国税庁のホームページをよく確認してくださいね。

①住居用不動産（マイホーム）売却時の3,000万円控除

この3000万円の控除は、一定の要件を満たした場合に居住歴の長さに関係なく、譲渡所得から3,000万円までの控除が受けられるという制度です。

注意すべき点としては、住宅ローンの控除とは併用できないことです。
また、仮住まいや別荘などの目的で購入した居住用不動産についてもこの特例は適用されません。

あくまで、マイホームを手放すことの負担を考慮した特例であることを念頭に置いておきましょう。

参考：「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」

②10年以上所有した住居用不動産（マイホーム）売却時の軽減税率の特例

1つ目の見出し③譲渡所得税で解説したように、不動産は所有期間によって譲渡所得税の税率が異なります。
5年以上所得している長期譲渡所得が適用される不動産については、5年以内である短期譲渡所得よりも19.615%も低いです。

くわえて譲渡をおこなった年の1月1日時点で、10年以上不動産を所得していた場合には課税譲渡所得の6,000万円までは税率が14.21％になります。
つまりマイホームを売却するのであれば、10年以上所得している方が売却時により節税が可能です。
ちなみに6,000万円を超える部分については、本来の長期譲渡所得税率である20.315%が適用されます。

なお、この特例は先ほどご紹介した「住居用不動産（マイホーム）売却時の3,000万円控除」と併用することができますよ。

参考「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

③住居用不動産（マイホーム）の買い替え特例

マイホームを買い替えるときにも、不動産を10年以上所有かつ居住していれば適用できる特例が「住居用不動産（マイホーム）の買い替え特例」です。

この特例では、売却する不動産よりも買い替える新居の不動産の価格の方が高い場合に、既存住宅にかかる譲渡所得課税を繰り延べることができます。

また、この特例を使用する場合は、マイホームを売却した年の前後1年以内に買い替えなければなりません。
ほかにも特例を適用するための要件があるので、下記のHPをよく確認してみましょう。

参考「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

④平成21年及び22年に取得した土地を売却したときの特例

この特例は「平成21年に取得した土地であれば平成27年以降」に、
また「平成22年に取得した土地であれば平成28年以降」に売却すると1,000万円の譲渡所得の控除を受けられるというものです。

平成21年度の税制改正で新規に定められた特例で、リーマンショックによる景気低迷を考慮したものになっています。

ちなみに親族や会社などから相続した、もしくは贈与されたものについては、この特例は適用外なので注意が必要です。

また、譲渡所得が1,000万円未満であれば、譲渡所得の金額がそのまま控除額になります。
参考：「No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」

⑤相続した空き家を3年以内に売却した際の特例

空き家を相続した際も、相続してから3年以内に売却をおこなえば特例が適用できることがあります。
要件を満たせば最大3,000万円もの控除をうけることが可能です。

しかし、要件は以下のように限定されているので、自分の不動産が当てはまるかしっかり確認しましょう。

・昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された住居である
・相続してから賃貸や居住をおこなっていない
・相続の前に被相続人（故人）以外に居住者がいない、など他複数

ちなみに相続によって相続税が発生した場合には、相続税を取得費用に含めることができる特例があります。
（「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）
しかし相続税の課税対象者しか使えないので、相続税の有無と課税対象者が自分かを調べておきましょう。
参考「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

⑥マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

不動産を売却すれば必ず売却益が出るとは限りません。
新築と違って中古住宅は価格が落ちてしまいますが、築年数が古ければなおさらです。

この特例は損益通算とも呼ばれ、不動産の売却によって利益が出ない、かつ新居を10年以上のローンを組んで購入していることが要件として挙げられます。

確定申告によって、譲渡損失をその年の他の所得から控除することができ、相殺しきれない場合には翌年以後に繰り越して控除（繰越控除）することもでき、
繰り越すことができる期間としては3年内と定められています。

参考「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

⑦特定居住用財産（マイホーム）の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、購入時よりも売却時の方が価格が低く、住宅ローンを返済しきれずに赤字（譲渡損失）が出てしまった場合に、一定の要件を満たすことで使用できます。
⑥と異なる点としては、上記のようなオーバーローンの状態かつマイホームを新たに購入しなくても適用できるのがこの特例の特徴です。

また、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例で損益通算できるのは、
マイホームを売却した際の損失、もしくは住宅ローンからマイホームの売却価格を差し引いた金額のうち、どちらかの金額が小さい方です。

ちなみに⑥と同じく、確定申告によってその年の所得から譲渡損失を控除でき、相殺しきれない分は翌年以後3年以内に繰り越すことができます。

参考「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」

４．よくある質問

取得費が分からない場合は？

取得費とは、売却したい不動産を取得するときにかかった費用のことです。
この費用は土地や建物の購入費用はもちろん、それだけではなく不動産会社に仲介業務を依頼した報酬である仲介手数料、売買契約締結にまつわる費用なども含まれます。

譲渡所得を求める際に必要なものですが、領収書や証明書類を紛失してしまい、取得費が分からない場合は概算の取得費で計算しましょう。
概算の取得費は、売却価格の5%と一律で定められています。

もし取得費が売却価格の5%以下であっても、取得費は売却価格の5％相当額とすることが可能です。

参考：「No.3258 取得費が分からないとき」

不動産の売却時に消費税はかかる？

個人間での売買であれば、土地や建物の売却価格に消費税はかかりません。
しかし、仲介を不動産会社に委託しているのであれば仲介手数料に課税されます。

土地と建物の売却時における税額の違いは？

建物種別にかかわらず、売却時の税金の金額に差はありません。
しかし土地の取得費には、土地の測量にかかった費用のほか、土地を宅地として使用可能状態に整理するために必要な造成費用なども計上することが可能です。

また、控除についても土地の上に建物があるかどうかで適用できるものが異なるほか、売却の成約までにかかる固定資産税にも違いがあります。

土地売却については以下の記事で解説しているので、ぜひご参考くださいね！

・土地売却の流れを解説！必要書類のほか、相続や古家付きのケース別に解説します！
・土地を売却するなら建物付き？更地？メリットやデメリットをご紹介します！

ふるさと納税で税金対策はできる？

ふるさと納税で寄付をおこなうことで、寄付額の一部で住民税や所得税を控除することができます。

不動産を売却した際に出た売却益は所得税の課税対象となるので、不動産売却時の所得税の負担を軽減することが可能です。
しかし、ふるさと納税で控除できる金額には上限があり、ふるさと納税による控除は寄付をおこなった年に適用されます。

したがって、ふるさと納税による控除額をよく調べたうえで、不動産売却をおこなう年にふるさと納税をおこなうようにしましょう。

総務省によるふるさと納税ポータルサイトで控除額について言及されているので、気になる方は以下のサイトをご確認くださいね。

参考：総務省「税金の控除について」

５．不動産売却ならブルーホームまで！

今回は不動産売却における税金について解説しました！

ブルーホームは、住吉区を中心に不動産売買をサポートしている地域密着型の不動産会社です。
税理士とも提携しているので、不動産売却にかかる税金についてもしっかりご説明いたします。
ほかにも、住之江区・平野区・東住吉区・堺市北区・堺市堺区についてもお任せください！

「親身な」・「親しみ易い」・「怖くない」不動産屋さんとして、
売却はもちろん買取、賃貸など住吉区での不動産について幅広くお力添えいたします。

不動産売却は大きな金額が動く分、失敗したくないものです。

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