不動産買取の注意点とは？買取前の準備や必要書類も解説します！ | 株式会社K.clanブルーホーム　住吉営業センター

お役立ちコンテンツ 2023.03.24

１．不動産買取がおすすめな人は？

不動産買取で一番特徴的なのがやはり「現金化の早さ」や「決まったスケジュールで売却できること」、「手間が少ないこと」でしょう。
ただし不動産買取は一般的な仲介売却に比べると安く買い取られることが通例です。
売却価格としては、通常の売却相場の7割～8割程度になります。
なぜ7割～8割になってしまうかは以下の記事をご一読くださいね！
中古住宅の買取相場は仲介の70％？築年数と市場価格の関係や高く売るコツを解説します！


ちなみに契約不適合責任が免除されるほか不動産のプロが買い取るので売却後にトラブルが起きることもありません。
このことを踏まえて、不動産買取がおすすめなのは以下のような方です。


【不動産買取がおすすめなケース】
・相続、離婚、転勤などで早く不動産を手放したい人
・売りに出している不動産がなかなか売れない人
・不動産会社とのやり取りや内覧、その他売却準備に時間が持てない人
・所持している不動産の築年数が古い人
・事故物件を所有している人
・価格よりも時間や手間をかけたくない人（引っ越しの時期が限定的な人）
・売却するのを周囲に知られたくない人

【不動産を手間なく売却したい人（相続、離婚、転勤など）】

まずは相続や離婚、転勤などでゆっくり売却に時間がかけられない方や売却の手間を省きたい方です。
この日までに売却してしまいたい、という期限がある場合は不動産買取が非常におすすめ。

仲介売却の場合は、媒介契約の種類にもよりますが最低でも週に1回以上は不動産会社からの販売活動の結果報告が届きます。
さらにそれを踏まえて不動産会社とのやり取りもおこなわなければなりません。
加えて個人の方向けの売却となると、売却準備や購入検討者の内覧の検討だけでなく引渡しのスケジュールも売主と買主双方の都合に合わせる必要がありますよね。

しかし不動産買取の場合は、そういった不動産会社とのやり取りや内覧対応なども不要です。
契約不適合責任も免除されるので売却後のトラブルもありませんし、家屋内に荷物を残したままの売却もでき引っ越しの際の荷物整理も楽になります。
相続物件の場合は相続税も支払わなければならないので、一刻も早く売却したい方もいらっしゃるでしょう。

【買い手の好みが分かれる条件の不動産を所有している人】

ほかにも築年数が古い不動産の場合は、仲介売却でも需要は高くないうえに事故物件は敬遠されてしまうことが多いです。
売りに出してもなかなか売れなかったり、維持費などのランニングコストがかかるので、売却できたとしてもあまり高い価格では売れない可能性があります。

さらに空き家の場合は、定期的に水道を出したり換気をするために通うなどのケアも必要ですよね。
また、長い期間空き家であった場合は水道管などに問題があることもありますが、不動産買取ならば修繕する必要はありません。
上記のような不動産を売却したい方にも不動産買取はおすすめの売却方法です。

【周囲に売却を知られたくない人】

また、周囲に売却するのを知られたくないという方も不動産買取を検討してみましょう。
例えば「離婚をきっかけに売却するのを知られたくない」、「近隣住民の方と仲が悪い」という場合などです。
仲介売却では先述の通り、内覧対応などがあり関係者の出入りが多いので周囲に家を売却することがおのずと知られてしまいます。
不動産買取であれば不動産業者が買取対象の不動産に訪問はしますが、長期間に及ぶことはありません。

【早い現金化、価格にこだわらない人】

さらに早く現金化したい、利益にこだわらない方にも不動産買取がおすすめですよ。

しかしもし期間に余裕があるのであれば、買取保証付き仲介売却も検討してみてください。
これは不動産会社と取り決めた期間内は仲介売却で販売活動をおこない、その期間内に売却成約ができなければ不動産会社に買い取ってもらう売却方法のことです。

通常の不動産買取と違って売却までの期間は伸びる可能性はありますが、仲介売却とほぼ変わらない価格での売却を狙うことができます。
さらに最終的には買い取ってもらえるので、不動産が売れ残る心配もありません。
売主都合でのスケジューリングができ高額売却の可能性もあるので、ぜひ検討してみてくださいね。

買取保証付き仲介売却についての詳細は以下の記事で解説しておりますので、興味を持たれましたらご一読ください！

買取保証付き仲介売却とは？メリットやデメリット、注意点をご紹介します！

２．不動産買取前の準備

不動産買取前にしておく準備は2点あります。
1つ目が「売却したい不動産の相場を調べる」、2つ目が「状況に合わせて売却方法を選ぶ」ことです。

売却したい不動産の相場を調べる

まずは不動産買取の前に不動産の相場を調べてみましょう。
これは仲介売却や買取保証付き仲介売却にもいえることですが、相場を知ることは非常に重要です。
相場については不動産情報サイトなどで、自分の不動産と同じエリアの似たような物件を参考にしましょう。

注意が必要なのが「不動産買取の場合は相場の7割～8割での買取が多い」ということ。
したがって、不動産買取を利用するのであれば相場よりも買取額は安くなります。
例えば不動産の相場が1,500万円の場合は1,050万円～1,200万円程度での売却となるでしょう。

もう一つ注意点を挙げるならば、不動産買取にも良心的ではない業者は存在するということです。
買取を選ぶ方は、現金化を急いでいる方や自分の不動産の条件が買い手の好みが分かれるものだと思っている方が多いため悪どい業者に弱みに付けこまれやすいです。
そういった業者は焦っている売主に対して、足元を見て格安の値段を提示し買い叩こうとしてくることがあります。

悪徳業者から自分の身を守ること、そして売却後の資金計画のためにも相場はよく確認しておきましょう。

状況に合わせて売却方法を選ぶ

不動産買取を選ぶ前に、もう一度売却方法についてよく検討してみましょう。
不動産の売却方法としては「仲介売却」「買取保証付き仲介売却」「リースバック」「任意売却」などの4つが挙げられます。
一つずつ簡単に解説していきます！

【仲介売却】
もし半年以上の猶予がある場合は仲介売却を検討するのも良いでしょう。
仲介売却は時間がかかりますが、売却方法の中で一番不動産を高く売ることができます。


【買取保証付き仲介売却】
もし売却期間に余裕があり少しでも高く不動産を売却したい、という方は先述のように買取保証付き仲介売却がおすすめです。
買取保証付き仲介売却であれば、通常の仲介売却と違って売主都合のスケジュールで売却できます。
最終的には不動産会社に不動産を買い取ってもらえることから、売れ残りになる心配もありません。


【リースバック】
他にも「売却後も愛着のある家に住み続けたい」という方はリースバックを選択するという選択肢もあります。
リースバックとはセール・アンド・リースバックとも言われ、マイホームを一度売却したあとに購入した買主（主に不動産会社）と賃貸契約を結び、家賃を払い続けながら住むという売却方法です。

引っ越しをしなくて良いことから経済的な負担も少なく、かつライフスタイルを変える必要もありません。
さらに固定資産税などを払う必要もないので、長期的な維持費を軽減することもできます。
もし売却する不動産がマンションであれば管理費・修繕積立金も支払う必要がなくなります。

売却はしたいものの引っ越しはしたくない、近所の目が気になるという方にもおすすめですよ。
リースバックについては後日詳細な解説記事を公開しますので、しばらくお待ちください！


【任意売却】
もし住宅ローンを滞納してしまっている場合は任意売却を検討しましょう。
基本的に不動産の売却時には住宅ローンを完済している必要があります。
それは不動産買取においても同様で、残債がある場合は担保として金融機関に抵当権が設定されているので売却の如何は金融機関に権利があるのです。

しかしこの任意売却では、金融機関から許可が下りれば住宅ローンがある状態でも売却することができます。
ただし金融機関から許可が下りなければ売却はできないうえに、住宅ローンを滞納してからできる売却方法なので、金融機関にブラックリストとして登録されてしまいます。

さらに任意売却において最も注意が必要なのが「競売」です。
一定期間内に売却できなければ「競売」といって、金融機関によって強制的に不動産を差し押さえられオークションに出されてしまいます。

競売は非常に安く売却されることから、売却しても残債が大きく自己破産しなければならないこともあるので、任意売却はよく不動産会社や金融機関と相談してから検討しましょう。
任意売却については下記の記事で解説しておりますので、ご興味を持たれた方はぜひご一読くださいね。

任意売却とは？競売との違いやできること、流れを図解付きで解説！

任意売却のメリットとデメリットは？注意点や売却前にすべきことをご紹介します！

３．不動産買取の注意点って？

不動産買取の注意点は大きく分けて5つあります。
それぞれ解説していきますので、しっかりチェックして不動産買取をより良いものにしましょうね。

地域の複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産買取は先述のように急いで売却したい売主の方が多いです。
だからといって一つの不動産会社に決めて依頼するのではなく、大小問わず地域の複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。

理由の一つとしては、まず一つの不動産会社に依頼するだけでは買取相場が判断しにくいということが挙げられます。
あらかじめ相場を調べて依頼している場合でも複数社に査定を依頼すべきです。
複数社に依頼することによって自分の調べた相場が合っているのか、また安く買い叩こうとする悪徳業者を除外することもできます。
もし査定結果の買取価格が、総じて自分の調べた相場よりも低い場合は根拠を聞いてみるのも良いでしょう。

ほかにも大小問わず地域の不動産会社に依頼するということも重要です。
大手の不動産会社と地域密着の不動産会社では、大手の方が安心だと思われる方も多いかもしれません。
しかしそもそも買取は地域のことをよく知っていないとできないことから、全国展開している大手不動産会社ではおこなっていないことも。
さらに大手不動産会社は支店近辺の物件のみしか買取をおこなっていなかったり、戸建てや土地を買い取っていない場合もあります。

一方の地域密着の業者は、地域に精通していることから買取できる物件種別が多いことが大きな魅力。
例えば戸建ての買取の場合、大手の不動産会社よりも地域密着型の不動産会社の方が対応している場合が非常に多いです。
そのことから物件のあるエリアの様々な不動産会社に査定依頼をおこないましょう。

またインターネットで検索する際には「地域名＋物件種別＋買取」などで調べてみるのもいいですね。
買取価格については、買取経験の浅い不動産会社だと赤字になるのを懸念して安めの価格提示をおこなってくることもあります。
複数の会社の買取価格やサービスを比較して、納得できる業者に買取を依頼しましょう。

買取できない条件の物件もある

不動産買取にも買取しやすい物件種別があり、一方で買取が難しいものがあります。
マンションであれば、大手中小問わずほとんどの不動産会社が買取をしています。
理由としては同じ棟内に似たような物件があることが多く、相場が分かりやすいということや、規格が決まっているため修繕やリフォームもおこないやすい傾向にあります。

しかし土地や戸建てとなると買取対応をしている不動産会社はぐっと減ってしまいます。
大手不動産会社で戸建ての買取をしている企業はあまり多くありません。
さらに戸建ての場合は境界の問題やブロック塀等の越境、雨漏り、シロアリ、アスベストなどのトラブルが比較的起こりやすいです。
くわえて戸建てや土地の値付けが難しいというのもあり、地域密着型の中小不動産会社が買取の主力となっています。


また、物件種別に問題はなくても不動産の条件次第では買い取ってもらえないこともあるので留意しておきましょう。
例えば不動産会社の担当エリア外であることのほかにも、田舎の一軒家、過疎化が進む地域にある不動産などは買取後の需要が低いことから買取をしてもらえない可能性もあります。
ほかにも土地の形状が特殊、再建築不可の場合は買取は難しいでしょう。
不動産会社は買取後にリフォームなどで手を施してから再度販売をおこなうからです。

ブルーホームでは戸建ての買取や買取仲介もおこなっております。
不動産業界20年以上、取引実績400件以上、大手不動産会社出身のスタッフが在籍しております。
もし他店で断られてしまった場合はぜひ弊社にご相談ください！

売却、買取問わず住宅ローンを完済できるか

不動産を売却する場合は住宅ローンを完済できるかしっかり確認しましょう。
仲介売却、不動産買取、買取保証付き仲介売却においても同じことが言えます。

住宅購入の際には住宅ローンを組む方がほとんどで、一括で購入できる方はあまりいません。
住宅ローンの融資を受けるにはローンの審査に通ったうえで、金融機関に抵当権が設定されるのが通例です。
この抵当権がある限り基本的に売却はできず、抵当権はローンの完済を持って抹消することができます。

住宅ローンの残債が買取金額で完済できるかきちんと確認してから売却を検討しましょう。

【税などを除く】着手金や仲介手数料等は発生しない

不動産買取では、仲介売却と違って着手金やクリーニング代、仲介手数料が発生しません。
不動産会社に仲介をしてもらうのではなく直接買い取ってもらうからです。

印紙税や抵当権抹消の費用、もしこの買取によって利益が出た場合は翌年の確定申告で譲渡所得税を払う必要がありますが、基本的に買取にはほとんど費用は必要ありません。
したがって不動産会社から仲介手数料や着手金を求められた場合には、その業者が悪徳業者である可能性が高いです。

ただし「買取仲介」である場合は、依頼した不動産会社に買取業者を仲介で紹介してもらうので、仲介手数料が発生します。

登記移転の書類は入金されてから渡す

登記移転に必要な書類は、不動産会社から買取金額を入金してもらっているのを確認してから渡すようにしましょう。
この際に必要な書類は「権利証」もしくは「登記識別情報通知書」です。

これらの書類を入金前に渡してしまうと、もし買取詐欺であった場合入金せず勝手に登記移転されてしまうことがあります。
いわゆる「買取詐欺」というものです。
したがって必要書類は入金前に渡さず、必ず入金をしっかりと確認できてから渡すようにしましょう。

一般的には登記に必要な書類は、通常の仲介売却でも不動産買取でも同様に売買代金を受け渡ししてから売主が渡すことになっています。
もし入金前に書類を求められても断るようにしてくださいね。

４．不動産買取で必要な書類

【最低限必要なもの】
不動産買取で最低限用意しておくものは以下の通りです。

・身分証明書
・実印と印鑑証明書※決済時
・権利書（登記済証）
・固定資産税納税通知書（固定資産税評価証明書）


【場合によっては必要なもの】
以下は場合によっては必要なものです。
・住民票（除票も必要）
・銀行口座書類
・ローン残高証明書
・購入時の売買契約書
・耐震診断報告書
・建築図面もしくは工事記録書
・購入時の不動産パンフレット


また、住民票が権利書（登記識別情報通知）と異なっている場合は決済時に下記の書類も用意しておきましょう。

・住民票（除票）
・戸籍の附票

住民票だけで権利書の住所から現住所までの住所移転の履歴が全て分かる場合は必要ありません。




くわえて、もし土地や戸建てを買取してもらう場合は、以下も必要となることがあるので用意しておくと安心でしょう。
・建築確認通知書もしくは検査済書
・土地測量図面および建物の図面

一方マンションの場合は以下を求められることもあります。
・管理規約および使用細則
・住宅性能評価書

ただし不動産会社や買い取る不動産によって、必要となってくるものは異なります。
買取を依頼する際に業者に何がいつまでに必要か確認しておくと、よりスムーズに買取の手続きが進むでしょう。

５．不動産買取ならブルーホームへ！

今回の記事では不動産買取の注意点やおすすめの人、事前準備について解説しました。

ブルーホームは、住吉区を中心に不動産売買をサポートしている地域密着型の不動産会社です。
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