中古住宅の買取相場は仲介の70%?築年数と市場価格の関係や高く売るコツを解説します!

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不動産買取 70%

買い替え(住み替えとも)や相続などで中古住宅の売却をするとき、どうやって売却するか悩まれる方は多いと思います。

「買取のメリットは? 仲介との違いは?」
「中古住宅の売却方法は仲介か買取、どちらがいいかわからない」
「中古住宅を高く売るコツは?」

上記のような疑問をお持ちの方に、今回は不動産買取が仲介よりも安くなる理由や、市場価値、高く売るコツについて解説します。
ぜひ最後までご覧くださいね!


1.中古住宅の買取は仲介の7割ってどういうこと?


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「買取」と「仲介」の違いとは?


中古住宅の買取について調べたとき「買取は仲介の7割」という言葉をよく見かけますよね?
ピンと来ない方もいらっしゃるかもしれないので、そもそも仲介とは何かという疑問にお答えします。


まずは中古住宅を売却する場合、大まかに2つの手段があります。
この手段が「仲介」と「買取」です。


1つ目の「仲介」は、買主と売主の間に不動産業者が入って、不動産売買を行う方法のことです。
この仲介では後述する買取相場よりも高く売れることがメリットです。
しかし不動産会社と契約を結び販売活動を任せて買主を探すので、不動産によっては買い手が見つからず早期売却が難しい場合もあります。
「時間がかかっても相場に近い値段で高く売りたい」という方にはおすすめです。


一方で「買取」とは、不動産会社が再販を目的に中古住宅を買い取ることで、こちらを主に今回の記事では解説します。
この買取売却を選ぶメリットとしては仲介売却と違って、買主が確定していることで短期で売却が終えることができる点です。
仲介で売却している時間がない方やとにかく現金化を急ぎたいという「早く売ること」を重視される方におすすめです。



不動産買取は仲介の7割の意味


つまりよく見かける「不動産買取は仲介の7割」という言葉。
これは「不動産会社に中古住宅の買取を依頼する場合は、仲介での売却相場の7割になる」という意味なのですね。


例えばもし買取売却を選んだ場合、
仲介売却だったら約4,000万円の売却価格がついたものが、この買取売却を選ぶことによって約2,800万円になってしまいます。
つまり市場価値が高い不動産ほど、仲介売却との差額である「3割部分」自体は大きくなります。
※物件の価格帯によっては相場の8割や8.5割になる場合もあり、必ずしも全てに当てはまる訳ではありません※

それでは買取売却では価格が7割程度にまでなってしまう理由は何でしょうか?
その理由や中古住宅の買取を選ぶさらなるメリットについても、詳しく紹介していきます。



2.中古住宅の買取価格が市場価格よりも低い理由


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不動産側の利益(仲介手数料)がないから


仲介の不動産売買では、不動産会社は「仲介手数料」という利益があります。
しかしこの買取売却では売主から直接に中古住宅を買い取るので、仲介は必要ありませんよね。
つまり買取では不動産側の利益となる仲介手数料がありません

利益がないことに加えて、中古住宅の再販の際には販売活動で人件費や広告費などもかかります。
相場価格をそのままで買い取ると不動産側は赤字になってしまうので、仲介で売却する約7~8割程度の金額で買い取ることが多いです




修繕、リノベーションの費用が差し引かれる


不動産会社は再販を目的として中古住宅を買い取ります。
相場そのままで買取をした場合、再販の際に人件費などがかかると前述しましたがさらに不動産側が赤字になる要素が買取売却にはあります。
それは中古住宅のリフォームや修繕などの費用です。

実は、買取後の中古住宅を古いまま再販しても非常に買い手がつきづらいです。
そこで不動産会社は、中古住宅を買取後にリノベーションやリフォーム、故障部分の修繕等をおこなって付加価値をつけてから再度販売します


7割で買い取られる理由のもう一つは売主にもあります。
売主自身も買取を選ぶ背景として、借金返済などで一刻も早い現金化を望んでいるケース少なくありません。
そういったケースでは、売主が売却を焦って1社の査定だけで決めてしまったり、買取価格の交渉無しに提示価格で了承してしまい安値でも早く買取を終えることを重視する方が少なくありません。



3.中古住宅買取のメリットとデメリット


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中古住宅買取のメリット


まず中古住宅買取のメリットとしては以下の通りです。

・需要が低い物件でも早期売却が可能
・金額および売却時期がスケジューリングできる
・販売活動がなく早い現金化
・測量や境界標の設置不要
・売主様都合で引き渡し時期を調整できる
・内覧の手間、やり取りが省けるうえに近隣に知られない
・現状のまま手入れせず契約不適合責任免責中に荷物等を残せる

契約不適合責任免責とは、簡単に言い換えれば「現状で売却した後に何か起こっても買取業者が処理してくれる」ということです。
つまりプロである買取業者が対応してくれるので、売却後に買主とのトラブルになりません。
荷物を残すこともできるので不要な荷物を処理する手間が省けるのは、トラブルが起こらないということも含めて急いで売却したい方にとって非常に大きなメリットと言えます。


ほかにも以下のような理由で、仲介売却の査定額との差が1割を下回るほど利益を度外視して不動産会社側が高く買い取ることがあります。

・決算期や在庫状況による早期買取をしたい
・銀行との取引の都合
・リフォームに自信がある
・該当地域の好み

仲介売却は相場に近い値段で売れることが多いですが、もし売れ残った場合は買取よりも安くに売却しなければならないこともあります。
自分の状況に合った売却方法を選びましょう。




中古住宅買取のデメリット


一方の中古住宅を不動産会社に買い取ってもらうデメリットとしては、「価格の安さ」がやはり挙げられます
裏を返せばそれ以外のデメリットはほとんどありません。

さらに買取でも、値段次第では買取価格が仲介売却の8割~8.5割になる可能性もあります。
時間がかかっても相場の価格で売りたい方には仲介の方が向いているかもしれません。
しかし、引渡し時期の調整がしたい方近隣に知られたくない等の事情がある方には買取がおすすめですよ。


ここで注意しなければならないのは、中古住宅でも一戸建ての場合には取り扱いをしていない不動産会社が少なからずあるということです。
マンションは規格通りに建築されておりリフォームや修繕等もおこないやすく、ほとんど全ての不動産会社が買取しています。

しかし一戸建ての中古住宅となると、トラブルを忌避して買取対応していない不動産会社があります。
それには以下のような理由が挙げられます。


【近隣トラブル】
・ブロック塀等の越境
・境界における紛争
など

【建物自体のトラブル】
・シロアリ被害
・アスベスト
・雨漏り
など


買取後に発生する可能性があるトラブルに加え、戸建てはマンションと違って戸建ては値付けがしづらいです。
そのような理由から、戸建ての買取をしていない不動産会社は少なくありません。
戸建ての中古住宅の買取を考えている方は、気になる不動産会社が戸建ての買取をおこなっているか聞いたうえで業者を選びましょう。

もし戸建ての中古住宅の買取で悩まれている方は、戸建ての買取にも強いブルーホームにぜひお気軽にご相談ください!

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という方はもくじの「高く売るコツ」をクリックしてくださいね✨



4.中古住宅の築年数が長いと価値が下がる


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【築年数から見た中古住宅(戸建て)の価格相場】


中古戸建 査定 例
上図は国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状」を引用しています。


戸建ての中古住宅(木造)を例にすると、資産価値の下落率はこのようになります。


🏠【仲介売却の相場】🏠
築5年まで→新築価格の約7.5割
築10年まで→新築価格の約5割
築15~築20年まで→新築価格の約2割
・それ以降→新築価格の1割以下

🏠【仲介売却の相場(土地価格を含めた場合)】🏠
築5年まで→新築価格の約9割
築10年まで→新築価格の約8~8.5割
築15~築20年まで→新築価格の約6~7割
・それ以降→新築価格の5割以下

実は戸建ては土地価格込みでの下落率はマンションとさほど変わりません。

しかし建物の価値だけでいうと、築5年までの築浅物件では新築の約75%の価格です。
特に戸建ては築10年までの下落が一番激しく、築10年以降はゆるやかな下落になります。
上記のような築年数の物件の需要は非常に高く、買取価格も高めになる可能性があります。

一方で木造の耐用年数である築22年を超えると、その価値は1割以下にまで下落します。
(耐用年数…対象の資産が使用できる期間のこと)
築年数が20年を超えたあたりからは、木造の中古住宅には資産価値がほとんどありません。

ここで注意が必要なのが、あくまで経年で建物の価値は失われますが土地としての価値は残り続けることです。
したがって築20年超えの木造戸建ては、建物の価値ではなくほとんど土地のみの価値で取引されます。


しかし築古だからと言って売れないということではありません。
築年数が長く資産価値が低くなった戸建ては、逆にその価格の安さから早期売却が可能な場合もあります。
ほかにも、新しく商業施設などが増えてくる開発中の地域では土地の需要が高まり、結果的には価格が購入時よりも高くなることも。

地域密着の不動産会社はエリア情報に強いので、気になる方は一度相談してみるのもいいでしょう。


【築年数から見た中古住宅(マンション)の価格相場】


マンションの売却価格も戸建てと基本的には同じく、築年数が長くなるほど資産価値が低くなります。
しかし、戸建てよりも下落の幅はゆるやかであることが多いです。

🏠【仲介売却の相場】🏠
築5年まで→新築価格の約8.5割
築10年まで→新築価格の約7.5割
築15年まで→新築価格の約6.5割
築20年まで→新築価格の約5.5割


しかし地域や手掛けた会社によってマンションの相場は変動します。
都心部では土地マンションを新しく建てられる土地が少なく、中古マンションの相場は下落しづらい傾向です。
ほかにも駅近のマンションや、大手建築会社が建設したマンションなどの人気物件についても、築年数にかかわらず比較的に相場が高いことがあります。


またマンションも築年数が古くなると価格の減少だけでなく、売却価格にも影響を与えるのがそのランニングコストです。
例えば新築時のマンションは管理費と修繕積立金が安く設定されていますが、築年数によって下記のように段階的にランニングコストは上がっていきます。


【例】
新築時の月額コスト:7,000円
築5年時点の月額コスト:12,000円
築10年時点の月額コスト:17,000円

この月額コストは総戸数によってはかなり高額になることも。
例えば総戸数が少ないと一戸当たりの修繕積立金がかなり割高になります



5.少しでも高く中古住宅を買取してもらうには?


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ここまでは中古住宅の買取と仲介との違いや、メリット・デメリット、相場について解説しました。
そこで最後に少しでも高く不動産を買取してもらいたい方向けに「高く売るコツ」をご紹介します。
ぜひご参考くださいね!


中古住宅を売る時期に注意する


まずは中古住宅を売る時期に注目します。
最も不動産の取引が行われるのは、4月からの新生活に向けた1月~3月です
不動産が最も多く成約される時期で、不動産会社側としても再販後に売れ残りになる可能性が低くことから中古住宅を高く買取をおこなってくれることがあります。

次に中古住宅の築年数にも気を付けましょう
築浅の物件であるほど売却価格は相場に近い高めの金額で買取される傾向にはありますが、市場では築10~20年程度の物件が一番多く出回り人気も高いため需要が高いです。
逆に築年数が浅すぎると、価格の高さからなかなか買い手がつかないことも。

価格帯にもよりますが、築20年以上の中古住宅については価値が大幅に下がってしまうことも含め、できるだけ築浅のうちに買取を依頼するのがおすすめです
買取のタイミングや築年数など、調整できそうであればおこないましょう。



余裕があるなら買取保証を利用する


もし売却期間に余裕がある場合は「買取保証」という手段も検討しましょう
買取保証とは、あらかじめ決めておいた期間内は仲介売却のように販売活動をおこなえる制度です。
その後、期間を過ぎても中古住宅が売れなかった場合は不動産会社が買取してくれます。

メリットは一定期間、仲介売却の価格で販売活動をおこなえる点です。
中古住宅が期間内に売れなかった場合は、不動産会社が買い取ってくれるという保証なので、仲介売却で売れ残りになって相場が買取売却よりも下がってしまうことを防げます。
早期で売却が決まった場合は、仲介売却の相場に近い価格で売却できるので「早く売りたいけど高めに売りたい」という方に非常におすすめ。


加えてあらかじめ金額と期限が設けられているので、スケジュールが立てやすいことも魅力。
中古住宅の早期売却を希望しているがスケジュールに余裕のある方や、仲介売却の相場で売れるかチャレンジしたい方にもおすすめですよ。

買取保証の詳細については別記事で解説しますので、ぜひご参考くださいね。



買取仲介を検討する


自分の不動産に合った買取方法を選ぶのも高く売るコツの一つです。
中古住宅の買取には「直接買取」と「買取仲介」の2種類あります。

今までご紹介してきたのは中古住宅の「直接買取」です。
仲介手数料は発生しませんが、買主となる不動産業者のリサーチや査定依頼を自分で交渉をする必要が出てきます。
複数社とのやり取りは手間ですし、ミスが起こる可能性もあり非常に労力を使いますよね。

ほかにも仲介業者が間に入っていないことから、知識が少ないや初心者だと不動産会社側に偏った契約内容を提示されそれに気づかないこともあります。
そのため自分で事前に調べたうえでしっかり契約内容を確認しなければなりません。


一方の「仲介買取」は仲介手数料が報酬として発生しますが、売主の代わりに不動産会社が複数の買取業者に打診し取りまとめまでを全て任せられます
不動産のプロが仲介をするので、そもそも契約書も公平もしくは売主寄りのものが多く損をすることがありません。
さらに同じ業界のネットワークを使って、中古住宅の高額買取が可能な買取業者を見つけてくれることも。

実は「手数料を払ってプロに任せたい」と買取仲介を依頼する売主は多いんですよ。


6.中古住宅の買取ならブルーホームへ!


不動産買取 ブルーホーム
今回の記事では中古住宅の相場やメリット・デメリット、高く売るコツなどをご紹介しました。


ブルーホームは、住吉区を中心に不動産売買や賃貸をサポートしている地域密着型の不動産会社です。
住吉区だけでなく住之江区・平野区・東住吉区・堺市北区・堺市堺区についてもお任せください!
「親身な」・「親しみ易い」・「怖くない」不動産屋さんとして、賃貸はもちろん買取や売却など、不動産について幅広くお力添えいたします。


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この記事を書いた人

ブルーホーム 住吉営業センター

ブルーホーム 住吉営業センターです。
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