【必見】買い替えとは？住宅ローンや注意点、タイミングについて解説します！ | 株式会社K.clanブルーホーム　住吉営業センター

お役立ちコンテンツ 2023.01.24

１．買い替えの流れ

この節では、買い替え（住み替え）の流れについてご説明します。
買い替えはマイホーム売却と購入をおこないます。
売却の流れと購入の流れは以下の通りです。


・マイホーム売却の流れ
①不動産情報サイトで情報収集をする
②複数の不動産会社にマイホームの査定を依頼する
③媒介契約を結ぶ
④不動産会社が販売活動をおこなう
⑤売買契約の締結
⑥引渡しをする


以上がマイホーム売却時の流れです。
相場を知るためにも不動産情報サイトで情報収集をしましょう。
ちなみにですが、媒介契約によって契約を結べる社数は変化します。
売却の詳しい流れについては下記の記事でご紹介しているので、気になった方は左記のリンクよりご覧ください。

マイホーム売却の流れ



・マイホーム購入の流れ
①不動産情報サイトなどで物件を探す
②問い合わせ後に内覧
③購入申込とローン事前審査
④売買契約の締結
⑤住宅ローンの申込または支払いに関する手続き
⑥引渡し・引っ越しをおこなう


以上がマイホーム購入時の流れです。
マイホーム売却時と同じく、まずは不動産情報サイトやチラシなどである程度の相場把握と自分の住みたい家を探しましょう。
実物を見てみたいと思える物件が見つかったら内覧を申し込み、購入を決めたら売主に購入申込書を提出後、売買契約の締結をします。
住宅ローンの本申込については、売買契約の締結後に金融機関でおこないます。
引渡し日になったら売主から物件を引渡してもらい、引っ越しすれば完了です。

２．買い替えの方法とメリット、デメリット

買い替えではマイホームの売却を先にする「売り先行」か、マイホームの購入が先の「買い先行」があります。
どちらを選ぶかで資金計画やスケジュールから買い替えの成否にまで影響してしまいます。
売り先行と買い先行の特徴は以下の通りです。

売り先行

「売り先行」とは物件の売却が決まってから次のマイホームの購入をすることを言います。

🏠メリット🏠
・じっくり時間をかけて売却ができる
・資金計画が立てやすい


🏠デメリット🏠
・（売却がうまくいかない場合）仮住まい先の家賃と住宅ローンの二重払いが必要
・新居選びをじっくりおこなえない可能性がある
・仮住まいをする場合、引っ越しの回数が増える
・居住中の内覧対応

売却の手続きをしてからマイホームを購入するので、いつまでに家を売却しなければならないという制限がありません。
さらに売却価格も決まっているので資金計画が立てやすいことも売り先行の利点です。

デメリットは、次の転居先が未定の場合は仮住まいが必要なことです。
ほかにも、売却してから次の家の購入を決めるので、後述する買い先行ほどはじっくりと次の家を選ぶ時間はないでしょう。
内覧対応についても居住しながら対応することになります。

買い先行

一方の「買い先行」は、新しい家を購入してから旧居を売却する手順のことです。

🏠メリット🏠
・じっくり新居選びができる
・引っ越しの回数が1回で済む
・空き家の状態で内覧対応が可能

🏠デメリット🏠
・住宅ローンが二重になって一時的な多額の借金になる可能性がある
※年収などによっては二重ローンが組めないこともあります※
・売却がうまくいかなかった場合、長期的に旧居の維持費がかかる
・売り先行に比べると資金計画が立てにくい


新居の購入手続きを済ませた上で売却活動に移行するので、売り先行と違ってじっくり新居選びできることがメリットです。
ほかにも旧居の売却後、仮住まい無しに引っ越しを1回で済ませられることや、空き家の状態で内覧対応ができることもメリットとして挙げられます。


しかし旧居の住宅ローン完済が事前にできなかった場合は二重にローンを支払わなければなりません。
その場合は一時的に多額の借金を背負うことになったり、そもそも条件次第で新居の住宅ローン借り入れも通らないことがあります。

売り先行と買い先行、おすすめは？

売り先行も買い先行も、どちらの方がいいという正解はありません。
今置かれている状況やタイミング、経済状況によって最適な方法は異なります。

経済的にあまり余裕がない方は、資金計画が立てやすく二重ローンにならない「売り先行」を選ぶことがおすすめです。
リスクの少ない売り先行を選ぶ方が一般的には多い傾向にあります。


しかし経済的に余裕のあり、仮住まいや新居選びを妥協したくない方は「買い先行」を選ぶと良いでしょう。

理想をいうのであれば、両方の長所を取った「売り買い同時進行」にすることです。
同時に売り買いをおこなうので、仮住まいや二重ローンなどのリスクもありませんが、売り買い同時進行はタイミングがむずかしいです。

売り買い同時進行については後述の「買い替えのおすすめタイミングと期間」にて言及しているので、
気になる方はスクロール、もしくはもくじよりそちらをクリックしてみてください。

3．自己資金がない場合の買い替え方法

結論からいうと、自己資金がなく頭金を用意できない場合でも買い替え自体はできますが、本来であれば居住中のマイホームの売却益だけでまかなえるのがベストです。
しかし旧居の売却額ではローンが完済できなかったり新居の費用までまかなえず、自己資金なしで住み替えしたいという方もいらっしゃいます。

そこで本節では「自己資金がない場合の手法」を3つご紹介します。

フルローンを借り入れる

一つ目の方法は「フルローン」を利用することです。
フルローンとは、自己資金がなくても初期費用を含む全額を金融機関から借り入れて、新しい住居のローンを組むことです。

ただし、注意が必要なのがこのフルローンで借り入れる条件が「旧居のローンを完済していること」です。
旧居のローンを完済していて、自己資金がない場合は利用できます。
つまり自己資金がない、かつ旧居を売却してもローンの完済ができない「債務超過」の状態だと融資を受けられません。

もう一つの注意点があります。
このフルローンを利用すると初期費用まで借り入れるため、自己資金がある場合に比べ借り入れ総額が増額します。
毎月の返済額のほか金利負担も大きくなることは念頭に置いておきましょう。
また借り入れ額が増える分、金融機関の審査も厳しくなってしまいます。

買い替えローン（住み替えローン）を借り入れる

１つ目のフルローンでは、自己資金がなく債務超過の場合は借り入れができませんでした。
しかし、旧居が債務超過の状態でも新居のローンの融資を受けられる場合があります。

それが2つ目の「買い替えローン（住み替えローンとも）」を利用することです。
※名称は金融機関によって異なります。
これは旧居を売却した際の残債額（ローンが残る金額）を、新しいマイホームの購入金額に上乗せして一本のローンで借り入れる方法です。

しかしこのローンにも注意点があります。
まずはこの制度は取り扱っている金融機関が限られるうえ、フルローンよりもさらに審査が厳しいことです。
さらに借り入れ総額が増えることで毎月の返済額や金利負担が増えてしまいます。

つなぎ融資を利用する

つなぎ融資とは、購入した家が建築されるまでに必要になる資金を一時的に借り入れられる融資です。

一般的には住宅ローンは、住宅の引き渡し時に発生しますよね。
しかし注文住宅などで新しく家を建築する場合はその他に「土地を取得するための資金」や「着工金」などの費用もかかります。
その費用をまとめて借り入れできる融資がこのつなぎ融資です。

購入した家が建築されるまで、と記載したように注文住宅などの新しく建築する場合に利用できます。
例えば、建築工事の中間金等が手持ち資金を超える場合や家の売却益がまだ手元にない場合で、住み替えをする際に必要となることがあるでしょう。

あくまで新しく家が建つまでに必要な資金を借り入れできるというだけなので、フルローンや住み替えローンでの併用となります。
注意が必要なのが、旧居の売却益や融資が実行されたら、つなぎ融資での借り入れは一括で返済する必要があります。
つなぎ融資の利用を検討している場合は、確実にお金が手元に入るかを確認し、ローンを借り入れる金融機関にも相談しましょう。

4．税金面での特例や控除等

税金面での特例や控除等主なものは下記の3つです。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは住宅ローンを組んだ際、条件に当てはまれば所得税の控除を受けられる制度のことです。
新築だけでなく中古住宅の購入のほか、リフォームでも控除を受けられます。
また、買い替えについても条件を満たせば制度を適用できますが、場合によっては受けない方がお得になるので要確認です。

次に控除率についてですが、2022年の法改正以前では控除率が1％、控除期間は10年間でした（特例措置の場合は13年間）。
しかし2022年の法改正以降は控除率が下がり0.7％、一方で控除期間は長くなり13年間になりました。
ただし既存の住宅やリフォームなどは控除期間が10年間なので注意が必要です。
控除額の限度については住宅の種類などによってそれぞれ設定されており、環境へ配慮した住宅ほど高い控除限度額になります。

ちなみに2022年以前に住宅ローンを受けている方は、以前の控除率などが適用されることになるので確認しておきましょう。

譲渡損失の損益通算

令和5年12月31日までに旧居のマイホームを売却し、新たにマイホームを購入した際に旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときは損益通算をおこないます。

損益通算とは、本業などの黒字の所得から不動産所得の赤字分を差し引いて、所得税を節税することができる節税方法のことです。
差し引ける所得は、上記の不動産所得のほかに事業所得、譲渡所得、山林所得が該当します。
この損益通算によって確定申告のときに税金還付を受けることが可能です。

またこの損益通算によって控除しきれなかった場合は、譲渡年の翌年以降から3年内に繰り越しすることもできます。

この不動産所得は、不動産売却や投資などで得た収入から必要経費を引くと計算できます。
必要経費は固定資産税や借入金の利息などが該当し、合計して赤字になった場合はこの損益通算をして節税することが可能です。


この損益通算は「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」というのですが、条件については国税庁のホームページに記載があります。
詳しくはそちらを確認してみてくださいね。

参考「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」について

居住用財産の3000万円控除

この居住用財産の3,000万円控除については、マイホームを売却した際に適用できることがあります。
簡単にいうならば、売却時の利益が3,000万円までは免除できるという制度です。


この控除については、大前提として自分が住んでいたマイホームの売却である必要があります。
ほかにも要件があり、必要項目を満たした場合は税務署で手続きができます。
要件についての詳細は国税庁のホームページに記載がありますので、そちらで確認してみてくださいね。
参考「マイホームを売ったときの特例」


手続きの際には確定申告の書類が必要となりますので、忘れずに持参しましょう。
控除や税金ついての詳細は別記事で解説しますので、ぜひ御覧くださいね。

5．買い替え時の注意点

・査定額をうのみにしない
買い替えで不動産を売却する際、査定額は参考程度にとどめておきましょう。
査定額はあくまで目安でその通りの値段で売れることは多くありません。
また高額査定をしてくれたからといって、安易にその不動産会社に決定してはいけません。


中には、かなり高い査定額を提示して優先的に契約を取ろうとする不動産会社もあります。
そういった会社を選んでも提示金額のままでの売却は難しく、相場よりも高い値段を設定し続けた結果なかなか売却できないというケースも。
売却がうまくいかなかった売れ残り物件は、売却価格を安くしないと買い手がいなかったり、逆に買主が足元を見て買い叩こうとしてくるケースもあります。


ほかにも、大手だから安心というわけではありません。
大手不動産会社はネットワークが広く高い集客力が強みですが、地域密着型の不動産会社は見込み客を抱えていたり地元情報に強いことがメリットです。
大手・地域密着型問わず複数の不動産会社に査定依頼をして、適正価格を提示してくれるところに話を聞きに行きましょう。

もし全体的に高い査定価格になった場合には、根拠を聞くことがおすすめです。



・旧居の住宅ローンは完済の必要がある
もう一つの買い替えの注意点は「旧居の住宅ローンは完済する必要があること」です。
住宅購入の際は、基本的に銀行などの金融機関が住宅ローンを抵当権として設定しています。
つまり住宅ローンが担保として残っている場合は、マイホームであっても売却ができません。

必ず残債金額を確認し、完済してから住み替えをおこないましょう。
しかし旧居を売却してもローンの完済ができない「債務超過」に陥っている場合もあります。
その場合は自己資金を用意して返済に充てなければなりません。



・再度住宅ローン控除を受けることができる
マイホームを買い換えた際にも一定の要件を満たした場合は、再度住宅ローン控除を受けることができます。
実は、住宅ローン控除に家の「買い替え」の行為自体はあまり関係がありません。

買い替え自体は関係ありませんが、住宅ローン控除を受けることができない場合はあります。
特に旧居の売却によって、売却益つまり購入時よりも高く売却できて利益が出た場合の特例とは併用できません。

住宅ローン控除と併用できる特例は「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という特例（前述の『損益通算』）です。
この特例は、旧居の売却額が購入時の金額を下回っていた際に使用できます。


つまり損益通算で税金の還付、住宅ローン控除で所得税控除を受けられるということになります。
しかし注意が必要なのが、併用する際に優先されるのが損益通算であることです。

住宅ローン控除の期間は買い替え完了次点から10年（場合によっては13年間）です。
例えば損益通算によって不動産所得の赤字分の繰り越しを3年間で終了した場合、住宅ローン控除期間も差し引かれ7年（場合によっては10年）となります。

6．買い替えのおすすめのタイミングと期間

春頃が売却しやすい

不動産の取引が最も活発になるのが、2～3月の晩春から春頃にかけてです。
4月からの新生活に向けて賃貸や売買問わず、この時期には不動産の取引が最も多くなり買い手もつきやすくなります。
つまりこの期間の売却は買い手候補が多く、需要が高いので売れ残り物件にもなりづらいです。


では、この2月～3月に成約ができるように動くにはどうすればいいのでしょうか。
まず売却期間はマンションであれば早くても2ヵ月半程度、戸建てであれば3ヵ月程度かかります。


逆算すると早くて11月には売却活動を開始できるように手続きを進めておくことがおすすめです。
買い手の多くは年が明けた1月に物件を探し始め、それが2月や3月の売却に繋がります。
ほかにも、面積帯や築年数、物件種別によって狙い時や売りやすい時期があるので、不動産会社に確認しましょう。

仮住まいも検討する

売り先行や買い先行で引き渡しのタイミングが合わない際は仮住まいを検討しましょう。
仮住まいをすることで引っ越しを2回おこなう必要はありますが、まだ購入物件が決まっていない場合は妥協せずじっくり選べることがメリットです。
仮住まいには3つの方法があります。


1.親戚や実家などを頼る
まずは実家や親戚に、一時的に受け入れてもらえるか確認するのが良いでしょう。
もし実家や親戚の住んでいる家に一時的に居住させてもらえるなら、賃料や契約期間などの心配はありません。

しかし家財については、部屋に入らない場合はトランクルームなどを利用して預ける必要があります。
頼るのが難しい場合は、賃貸やウィークリーマンションやマンスリーマンションを検討しましょう。



2.ウィークリー、マンスリーのマンションを借りる
一般的な賃貸と違い、短期的に借りやすいことがウィークリー、マンスリーマンションを借りることのメリットといえます。
ホテルよりも安く家電がある程度そろっており、入居中でも使える掃除サービスがある場合もあるうえ手続きがスムーズです。

しかしホテルよりは安いとはいえ、賃料は比較的高めで長期化するとコストがかかります。
長期化する可能性がある場合は賃貸の方を検討した方が良いでしょう。
さらにマンションの広さによっては、別途で家財をトランクルームに預ける必要がある場合も。

トランクルームは長期的に荷物を預けることを前提としていることが多いので、短期利用が可能かどうかも確認しておきましょう。
ちなみに引っ越し業者に荷物を短期的に預けることも可能ではありますが、一度預けた荷物を預けたら自由に出し入れできない場合があります。



3.一般的な賃貸を借りる
一般的な賃貸を借りる際のメリットとしては、家財の心配がないことです。

前述のウィークリーマンション等では、費用が賃貸より割高なほかに家財を置くだけのスペースがなくトランクルームを借りる必要もありました。
ある程度の期間の仮住まいが決まっている場合は、一般的な賃貸を借りてしまうのがおすすめです。

注意が必要な点としては、まず敷金、礼金、仲介手数料などの初期費用がかかります。
さらに数か月などの短期的な契約だと、条件に合う賃貸が見つからないこともあります。

もし一般的な賃貸を借りる際はブルーホームへぜひご相談ください！
賃貸HPはこちら

二重ローン無しに一回の引越しで買い替えするには？

仮住まいは引っ越し費用が2回かかることや、仮住まい中の賃料、場合によってはトランクルームも借りなければならず費用がになかなか痛手ですよね。

かといって二重ローンになるのも経済的に余裕がなくなるうえ、一時的とはいえ二重にローンを組むための年収など条件も厳しいです。
しかし実は、二重ローン無しに1回の引っ越しを済ませることは可能です。


まず仮住まいせず、二重払い無しで売り買いを同時に成立させるには、以下のような矛盾点が含まれています。
「買主からお金をもらって現在のローンを完済しないと新しい家のローンを組めない」
「お金をもらうには鍵と交換だが、居住中で鍵を渡せないのでお金がもらえない」


この矛盾を解決するために、「事後の引き渡し」にします。
つまり取引完了でお金をもらうものの買主への引き渡しについては後日、ということです。
「引き渡し猶予特約」ともいいます。
仮住まいをしたくない方は、この特約付きでの売却活動を不動産会社にあらかじめ伝えておきましょう。
しかしあくまで買主へのお願いという立場なのを念頭に置いておきましょう。


そして「事後引き渡しの期間」と「新居の取引完了の時期」が一致するように調整すれば、仮住まいなしでの買い替えは可能です。
しかしタイミングを合わせるには、購入先の物件の契約と売却相手を同時期に見つけなければなりません。
そのため仲介売却ではタイミングを合わせることが難しいので、「買い先行で買取保証付き売却」を選ばれる方が多いです。


買取保証付き売却とは、不動産買取の方法の一種です。
旧居を一定の期間は仲介売却として販売活動をおこない、その期間を過ぎても売れなかった場合は不動産会社が買い取ります。
つまり引っ越し先を決めた上で、その期間までに売却できない場合は不動産会社に買い取ってもらった上で引っ越しをするということです。

仲介売却としては販売活動をおこなうので、期間内に売却できれば相場に近い価格になることや、売れ残り物件になる心配がありません。
買取保証付き仲介売却についての記事はこちら！
買取保証付き仲介売却とは？メリットやデメリット、注意点をご紹介します！



不動産買取関連の解説は以下を御覧ください！

・【初心者必見】中古住宅買取って？流れや仲介との違いを解説します！
・中古住宅の買取相場は仲介の70％？築年数と市場価格の関係や高く売るコツを解説します！

7．不動産の買い替えならブルーホームへ！

今回の記事では買い替えの流れのほか、税金やおすすめのタイミングを解説しました。

ブルーホームは、住吉区を中心に不動産売買や賃貸をサポートしている地域密着型の不動産会社です。
住吉区だけでなく住之江区・平野区・東住吉区・堺市北区・堺市堺区についてもお任せください！
「親身な」・「親しみ易い」・「怖くない」不動産屋さんとして、賃貸はもちろん買取や売却など、不動産について幅広くお力添えいたします。

仮住まいなしや買取保証付き売却での買い替え実績も多数！
この記事で解説したこともきっちりご案内いたしますので、ご安心くださいね。


「買い替えで悩んでいる」
「仮住まいなしで買い替えをしたい」
「自己資金なしで買い替えを検討している」

という方はぜひ、ブルーホームにお問い合わせください。


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