自営業やフリーランスでも住宅ローンを組みたい！審査通過のポイントなど解説！
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コロナ禍によって、フリーランスの方の割合は約6割以上も増加しました。
したがって自営業やフリーランスでは、マイホームを購入したくても住宅ローンの審査が通らないのではないかと心配される方が多いです。
ちなみに自営業やフリーランスだからといって、住宅ローンの審査に通らないということはありません。
結論からいえば自営業やフリーランスの方々でも、住宅ローンを組むことは可能です。
そこで今回は住宅ローンの審査に通りやすくするためのポイントや頭金、自営業やフリーランスの方でも利用しやすい住宅ローンについてご紹介します！
ぜひ最後までご覧くださいね。
自営業やフリーランスに対してのローン審査はハードルは高いと言われます。
なぜなら住宅ローンは一般的なローンなどよりも、長期的に返済していくことになるため、収入の安定性がより求められるからです。
例えば会社に属していれば、勤続年数などによる本人の信用能力だけでなく、勤務先の安定性などもその一部を担ってくれます。
というのも、借入以降も長期的に安定した返済がおこなわれると考えられるのです。
一方で自営業やフリーランスの場合は、会社に属していないことから、その人個人だけの信用能力で審査を受けなければなりません。
したがって将来的な業績予測が難しいことから、収入が不安定・継続性が低いとみなされ金融機関が融資に消極的になってしまうことも考えられます。
金利優遇が受けられなかったり、会社員の方よりも借入可能額が低いなどの待遇が挙げられます。
しかし、自営業やフリーランスの方でも、安定した収入がありそれが継続していること、無理のない借入金額であることを守ればローンの審査に通過することはできます。
そこで今回は審査に通りやすくなるポイントを次節でご紹介しますので、よくご確認くださいね。
まず1つ目のポイントとしては「過去に税金やローンなどの滞納をしていないこと」です。
これは自営業やフリーランスの方々に限った話ではなく、会社員などの方にも該当する条件になります。
住宅ローンの審査では安定した収入以外にも、過去の信用情報も非常に重要な審査基準です。
したがって、過去に税金だけでなく自動車などのローンの滞納をしていた場合は、審査に大きな影響を与えてしまうでしょう。
特に自営業やフリーランスの方は、一般的な会社員の方よりも税金の種類が多いため、納め漏れがないかしっかりと確認しておくのがおすすめです。
ちなみに、自営業やフリーランスの方は「納税証明書」という、税金を納めていることを照明する書類の提出が必要になります。
また、信用情報に不安がある方はあらかじめ信用情報の機関に問い合わせて、自身の信用情報を確認しておくと良いですね。
車や教育ローンなどの借入があることも住宅ローンの審査に影響してきます。
住宅ローンの審査では、既に借り入れしている場合はその返済額と、新たに住宅購入で借り入れる金額を合わせて評価するからです。
そのため①でご紹介したような滞納歴がなくとも、これらが影響して審査に通らないということもありうるでしょう。
ちなみにローンの事前審査については、必ず一つだけの金融機関で受けなければならないという規則などはありません。
事前審査に落ちてから、他の目星をつけていた金融機関に新たに申し込みをするというのは時間がもったいないので、複数の金融機関に事前審査の申し込みをしても問題ないです。
また、金融機関は機関ごとに審査の基準が異なっているため、一つの金融機関の審査に落ちたからといって全ての金融機関の審査に落ちるわけではありません。
したがって事前審査はある程度目星をつけた、条件の良い複数の金融機関に申し込みしておくとスムーズに動くことができるでしょう。
自営業やフリーランスの方は、日常の買い物などでも、経費として計上していることがありますよね。
そうすることで課税所得が下がり、確定申告などにおいて控除の対象になるなどで税金対策がおこなえるからです。
しかし、住宅ローンの審査ではそれが仇となってしまいます。
なぜならその控除された所得の低さが、住宅ローンの審査にかかわるからです。
というのも会社員の場合は住宅ローンの審査の際に「額面収入」を参考にされますが、一方の自営業やフリーランスの方は「売り上げ」ではなく「所得」が見られるからです。
したがって課税所得が低すぎれば、住宅ローンの審査に通ることはできないかもしれません。
節税対策に経費として計上するのも良いですが、住宅購入を考える2、3年前からは安定した所得を申告するのがおすすめです。
住宅ローンの審査において、特に重要視されるのが「直近の所得の安定性」でしょう。
先述したように、自営業やフリーランスの方は会社に属していないため、信用能力を自身の力のみで証明しなければなりません。
審査の基準の一つとして、金融機関の多くが「直近の3期分において連続した黒字の所得」というものを設けています。
これは売り上げではなく、売り上げから経費を引いた「課税所得」の金額を参考にすることに注意しておきましょう。
また、金融機関によっては3年間のうちもっとも低い所得を参考にする場合もあります。
住宅を購入する際は頭金（自己資金）を用意しておくことが一般的です。
そしてその頭金の価格が大きければ大きいほど、借入額を減らすことができるので住宅ローンの審査も通りやすくなります。
基本的に頭金は、住宅価格の10%～20％までが目安といわれていますが、税金や手数料も合わせて25%程度用意しておくと安心ですね。
住宅ローンの審査には年齢や健康状態だけでなく、会社員であれば勤続年数なども影響してきます。
自営業やフリーランスであれば最低でも1年以上の業歴、住宅ローンの審査を受ける金融機関次第では、条件として3年が設けられていることもあります。
くわえて、住宅ローンには年齢も重要です。
住宅ローンの完済時の年齢は80歳と設定されていることが多く、住宅ローンの一般的な年数は35年ローンです。
したがって、おおよそ45歳ごろまでが住宅ローンを組む年齢の目安といえるでしょう。
それ以降の年齢でローンを組むとなると、借入期間が短くなるため月々の返済額も大きくなるうえに、住宅ローンの審査に通る確率も非常に厳しくなります。
ほかにも、先に挙げた健康状態にも住宅ローンの審査では重きを置かれます。
住宅ローンを組む際には、「団体信用生命保険」に加入しなければならないことがほとんどです。
団体信用生命保険とは住宅ローン専用の生命保険と言ってよいでしょう。
この保険は、住宅ローンの契約者（債務者）が亡くなった時点で、金融機関に住宅ローンの残高が死亡保険金として支払われる制度です。
加入のいかんについては、申込者の病気の既往歴や持病の有無に基づいて決められます。
この団体信用生命保険に加入できる程度の健康状態でなければ、住宅ローンを組めないことが多いです。
というのも一部の金融機関以外では、住宅ローンと団体信用生命保険の加入がセットとなっているからです。
ちなみに団体信用生命保険の加入が必須ではない「フラット35」という住宅ローンもあります。
詳細については「自営業でも利用しやすい住宅ローンは？」で解説しているので、気になる方はぜひご覧くださいね。
最近では、要件を満たせば頭金なしでも住宅ローンを組めることが可能なことも。
しかし先述の通り頭金がない場合には借入額が多くなり、毎月の返済額が高くなるうえに、借入する金額が大きくなることで利息負担も大きいです。
したがって、頭金を用意して少しでも借入金額を減らす方が、結果的に支払う金額が少なく済むと言えるでしょう。
くわえて、利用する金融機関によっては、頭金の有無や価格によって金利が変動することも。
それだけではなく住宅ローンでもやはり、自己資金がないことは有利に働きません。
ほかにも住宅を購入する際には、融資における手数料や税金のほか登記の費用なども必要で、合計すると新築住宅の価格の3～8％程度の費用がかかります。
それらを加味しても自営業やフリーランスの方は、会社員の方以上にできるだけ自己資金は用意しておくに越したことはありません。
自営業やフリーランスの方でも利用しやすい住宅ローンがあります。
それは「不動産担保ローン」と「フラット35」です。
不動産担保ローンとは、その名の通り自分の所有する不動産を担保として借入するローンのことです。
住宅ローンは住宅の購入や増改築など家にかかわることにしか使えませんが、この不動産担保ローンではそれら以外にも使用用途があります。
したがって借入した資金については家の購入に充てられるだけでなく、ほかのことにも使用可能です。
ちなみに不動産を担保に設定して金融機関から借入するので、万が一にも返済が難しくなった場合は金融機関が不動産を売却します。
また、最大の融資金額は不動産評価額に掛け目をかけた額で、多くの金融機関は70％程度です。
したがって担保に入れる不動産の評価額が2,000万円であれば約1,400万円の借入が可能になります。
フラット35は不動産担保ローンと異なり、住宅を購入したり新築の住宅を建築する方向けのローンです。
この住宅ローンは自営業やフリーランスの方が使いやすいローンで、住宅金融支援機構と金融機関が提携して扱っています。
先述のように一般的な住宅ローンでは、直近3期分の黒字の所得を元に審査をおこないます。
しかしフラット35では、審査対象になるのは直近1期分の黒字なので、開業して間もなかったり、ここ最近で所得が改善したという自営業やフリーランスの方にも使いやすいという点が、大きな特徴になります。
ちなみにリフォームのみを目的とした融資は受けられませんが、中古の分譲住宅を購入後に増改築する予定であればそれらを含めて借入することが可能です。
また、通常の住宅ローンでは団体信用生命保険の加入が必須であることが多いですが、フラット35では加入の必要はありません。
フラット35については下記にホームページのURLを記載しておりますので、よかったらご参考くださいね！
https://www.flat35.com/
今回は自営業やフリーランスの方向けの住宅ローンや、審査に通過しやすくなるためのポイントについて解説しました！
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コロナ禍によって、フリーランスの方の割合は約6割以上も増加しました。
したがって自営業やフリーランスでは、マイホームを購入したくても住宅ローンの審査が通らないのではないかと心配される方が多いです。
ちなみに自営業やフリーランスだからといって、住宅ローンの審査に通らないということはありません。
結論からいえば自営業やフリーランスの方々でも、住宅ローンを組むことは可能です。
そこで今回は住宅ローンの審査に通りやすくするためのポイントや頭金、自営業やフリーランスの方でも利用しやすい住宅ローンについてご紹介します！
ぜひ最後までご覧くださいね。
１．なぜ自営業やフリーランスは住宅ローンを組みづらいとされているのか
自営業やフリーランスに対してのローン審査はハードルは高いと言われます。
なぜなら住宅ローンは一般的なローンなどよりも、長期的に返済していくことになるため、収入の安定性がより求められるからです。
例えば会社に属していれば、勤続年数などによる本人の信用能力だけでなく、勤務先の安定性などもその一部を担ってくれます。
というのも、借入以降も長期的に安定した返済がおこなわれると考えられるのです。
一方で自営業やフリーランスの場合は、会社に属していないことから、その人個人だけの信用能力で審査を受けなければなりません。
したがって将来的な業績予測が難しいことから、収入が不安定・継続性が低いとみなされ金融機関が融資に消極的になってしまうことも考えられます。
金利優遇が受けられなかったり、会社員の方よりも借入可能額が低いなどの待遇が挙げられます。
しかし、自営業やフリーランスの方でも、安定した収入がありそれが継続していること、無理のない借入金額であることを守ればローンの審査に通過することはできます。
そこで今回は審査に通りやすくなるポイントを次節でご紹介しますので、よくご確認くださいね。
２．自営業やフリーランスが審査に通過しやすくするためのポイント6つ
①過去に税金やローンの滞納をしていないこと
まず1つ目のポイントとしては「過去に税金やローンなどの滞納をしていないこと」です。
これは自営業やフリーランスの方々に限った話ではなく、会社員などの方にも該当する条件になります。
住宅ローンの審査では安定した収入以外にも、過去の信用情報も非常に重要な審査基準です。
したがって、過去に税金だけでなく自動車などのローンの滞納をしていた場合は、審査に大きな影響を与えてしまうでしょう。
特に自営業やフリーランスの方は、一般的な会社員の方よりも税金の種類が多いため、納め漏れがないかしっかりと確認しておくのがおすすめです。
ちなみに、自営業やフリーランスの方は「納税証明書」という、税金を納めていることを照明する書類の提出が必要になります。
また、信用情報に不安がある方はあらかじめ信用情報の機関に問い合わせて、自身の信用情報を確認しておくと良いですね。
②借入先が他にないこと
車や教育ローンなどの借入があることも住宅ローンの審査に影響してきます。
住宅ローンの審査では、既に借り入れしている場合はその返済額と、新たに住宅購入で借り入れる金額を合わせて評価するからです。
そのため①でご紹介したような滞納歴がなくとも、これらが影響して審査に通らないということもありうるでしょう。
ちなみにローンの事前審査については、必ず一つだけの金融機関で受けなければならないという規則などはありません。
事前審査に落ちてから、他の目星をつけていた金融機関に新たに申し込みをするというのは時間がもったいないので、複数の金融機関に事前審査の申し込みをしても問題ないです。
また、金融機関は機関ごとに審査の基準が異なっているため、一つの金融機関の審査に落ちたからといって全ての金融機関の審査に落ちるわけではありません。
したがって事前審査はある程度目星をつけた、条件の良い複数の金融機関に申し込みしておくとスムーズに動くことができるでしょう。
③公的所得を低くしないこと
自営業やフリーランスの方は、日常の買い物などでも、経費として計上していることがありますよね。
そうすることで課税所得が下がり、確定申告などにおいて控除の対象になるなどで税金対策がおこなえるからです。
しかし、住宅ローンの審査ではそれが仇となってしまいます。
なぜならその控除された所得の低さが、住宅ローンの審査にかかわるからです。
というのも会社員の場合は住宅ローンの審査の際に「額面収入」を参考にされますが、一方の自営業やフリーランスの方は「売り上げ」ではなく「所得」が見られるからです。
したがって課税所得が低すぎれば、住宅ローンの審査に通ることはできないかもしれません。
節税対策に経費として計上するのも良いですが、住宅購入を考える2、3年前からは安定した所得を申告するのがおすすめです。
④直近の所得が安定していること
住宅ローンの審査において、特に重要視されるのが「直近の所得の安定性」でしょう。
先述したように、自営業やフリーランスの方は会社に属していないため、信用能力を自身の力のみで証明しなければなりません。
審査の基準の一つとして、金融機関の多くが「直近の3期分において連続した黒字の所得」というものを設けています。
これは売り上げではなく、売り上げから経費を引いた「課税所得」の金額を参考にすることに注意しておきましょう。
また、金融機関によっては3年間のうちもっとも低い所得を参考にする場合もあります。
⑤頭金を用意しておくこと
住宅を購入する際は頭金（自己資金）を用意しておくことが一般的です。
そしてその頭金の価格が大きければ大きいほど、借入額を減らすことができるので住宅ローンの審査も通りやすくなります。
基本的に頭金は、住宅価格の10%～20％までが目安といわれていますが、税金や手数料も合わせて25%程度用意しておくと安心ですね。
⑥年齢や健康状態、勤続年数など
住宅ローンの審査には年齢や健康状態だけでなく、会社員であれば勤続年数なども影響してきます。
自営業やフリーランスであれば最低でも1年以上の業歴、住宅ローンの審査を受ける金融機関次第では、条件として3年が設けられていることもあります。
くわえて、住宅ローンには年齢も重要です。
住宅ローンの完済時の年齢は80歳と設定されていることが多く、住宅ローンの一般的な年数は35年ローンです。
したがって、おおよそ45歳ごろまでが住宅ローンを組む年齢の目安といえるでしょう。
それ以降の年齢でローンを組むとなると、借入期間が短くなるため月々の返済額も大きくなるうえに、住宅ローンの審査に通る確率も非常に厳しくなります。
ほかにも、先に挙げた健康状態にも住宅ローンの審査では重きを置かれます。
住宅ローンを組む際には、「団体信用生命保険」に加入しなければならないことがほとんどです。
団体信用生命保険とは住宅ローン専用の生命保険と言ってよいでしょう。
この保険は、住宅ローンの契約者（債務者）が亡くなった時点で、金融機関に住宅ローンの残高が死亡保険金として支払われる制度です。
加入のいかんについては、申込者の病気の既往歴や持病の有無に基づいて決められます。
この団体信用生命保険に加入できる程度の健康状態でなければ、住宅ローンを組めないことが多いです。
というのも一部の金融機関以外では、住宅ローンと団体信用生命保険の加入がセットとなっているからです。
ちなみに団体信用生命保険の加入が必須ではない「フラット35」という住宅ローンもあります。
詳細については「自営業でも利用しやすい住宅ローンは？」で解説しているので、気になる方はぜひご覧くださいね。
３．頭金（自己資金）がなくても購入できる？
最近では、要件を満たせば頭金なしでも住宅ローンを組めることが可能なことも。
しかし先述の通り頭金がない場合には借入額が多くなり、毎月の返済額が高くなるうえに、借入する金額が大きくなることで利息負担も大きいです。
したがって、頭金を用意して少しでも借入金額を減らす方が、結果的に支払う金額が少なく済むと言えるでしょう。
くわえて、利用する金融機関によっては、頭金の有無や価格によって金利が変動することも。
それだけではなく住宅ローンでもやはり、自己資金がないことは有利に働きません。
ほかにも住宅を購入する際には、融資における手数料や税金のほか登記の費用なども必要で、合計すると新築住宅の価格の3～8％程度の費用がかかります。
それらを加味しても自営業やフリーランスの方は、会社員の方以上にできるだけ自己資金は用意しておくに越したことはありません。
４．自営業でも利用しやすい住宅ローンは？
自営業やフリーランスの方でも利用しやすい住宅ローンがあります。
それは「不動産担保ローン」と「フラット35」です。
不動産担保ローン
不動産担保ローンとは、その名の通り自分の所有する不動産を担保として借入するローンのことです。
住宅ローンは住宅の購入や増改築など家にかかわることにしか使えませんが、この不動産担保ローンではそれら以外にも使用用途があります。
したがって借入した資金については家の購入に充てられるだけでなく、ほかのことにも使用可能です。
ちなみに不動産を担保に設定して金融機関から借入するので、万が一にも返済が難しくなった場合は金融機関が不動産を売却します。
また、最大の融資金額は不動産評価額に掛け目をかけた額で、多くの金融機関は70％程度です。
したがって担保に入れる不動産の評価額が2,000万円であれば約1,400万円の借入が可能になります。
フラット35
フラット35は不動産担保ローンと異なり、住宅を購入したり新築の住宅を建築する方向けのローンです。
この住宅ローンは自営業やフリーランスの方が使いやすいローンで、住宅金融支援機構と金融機関が提携して扱っています。
先述のように一般的な住宅ローンでは、直近3期分の黒字の所得を元に審査をおこないます。
しかしフラット35では、審査対象になるのは直近1期分の黒字なので、開業して間もなかったり、ここ最近で所得が改善したという自営業やフリーランスの方にも使いやすいという点が、大きな特徴になります。
ちなみにリフォームのみを目的とした融資は受けられませんが、中古の分譲住宅を購入後に増改築する予定であればそれらを含めて借入することが可能です。
また、通常の住宅ローンでは団体信用生命保険の加入が必須であることが多いですが、フラット35では加入の必要はありません。
フラット35については下記にホームページのURLを記載しておりますので、よかったらご参考くださいね！
https://www.flat35.com/
５．自営業やフリーランスの方の住宅購入はブルーホームまで！
今回は自営業やフリーランスの方向けの住宅ローンや、審査に通過しやすくなるためのポイントについて解説しました！
ブルーホームは、住吉区を中心に不動産売買をサポートしている地域密着型の不動産会社です。
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