現金化を急ぐなら不動産買取！メリットやデメリット、注意点などをご紹介します！ | 株式会社K.clanブルーホーム　住吉営業センター

お役立ちコンテンツ 2023.05.12

１．不動産買取とは？

不動産買取とは、不動産の買取をしている不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう売却方法です。

仲介売却では不動産会社を仲介として媒介契約を結び、広告などで宣伝して販売活動をおこない、買主を探してもらって売買契約を締結しますよね。

上図のように仲介業者は売主と媒介契約を結び、買主に物件を紹介します。
そして売買契約の締結までを仲介するので、仲介業務の報酬として仲介手数料が発生するのです。


一方の不動産買取は、不動産会社を買主として不動産を買い取ってもらいます。

売主は買主を探さなくても良いうえに、不動産会社と直接交渉して条件に納得がいけばすぐに買取となります。
そのことから仲介手数料が発生しません。
不動産の査定額と条件が折り合えばすぐに手続きをおこない売却が完了することから、手間が少なく現金化が早いことが特徴です。


また、買取方法には2種類あります。
それが「即時買取」と「買取保証付き売却」です。

買取保証付き売却とは、不動産会社と取り決めた一定の期間は仲介売却として不動産の販売活動をおこないます。
もし期間内に買主が見つかれば仲介売却として不動産を売却し、期間内に成約できなければ最終的に不動産会社に買い取ってもらうという制度です。
買取保証付き売却についての詳しい記事は下記のリンクにありますので、興味のある方はぜひご参考くださいね。
買取保証付き仲介売却とは？メリットやデメリット、注意点をご紹介します！

また、仲介売却との違いや買取の流れについては以下の記事で解説しております！
ご興味のある方はぜひご一読くださいね✨
【初心者必見】中古住宅買取って？流れや仲介との違いを解説します！



今回は前者の「即時買取」のメリットやデメリット等をご紹介していきます！

２．不動産買取のメリット

不動産買取のメリットは以下のように多数あります。

・査定額がそのまま買取額になる
・すぐに現金化ができる
・スケジュールが立てやすい
・近所に知られずに売却できる
・内覧の手間が省略できる
・契約不適合責任が免除される
・仲介手数料が不要
・需要が低い物件でも早く売れる
・譲渡所得税がかからないことがほとんど
・測量や、境界標の設置が不要

それぞれ解説していきます！

査定額がそのまま買取額になる

不動産買取では不動産の査定額がそのまま買取額になるのも大きな魅力です。
仲介売却でも不動産会社に販売活動を依頼する前に不動産の査定をおこないますが、査定額通りに売れることはあまり多くありません。

一方の不動産買取は査定額をそのままに不動産会社が買い取ってくれます。

すぐに現金化ができる

不動産買取の大きな利点の一つとして、冒頭にも述べたように「現金化が早い」ことです。

仲介売却では、不動産を売却する準備や実際に買主を見つけて成約するまで、早くても3か月～6か月ほどかかります。
さらにいつ売れるかが分からないことや、売れ残り物件となってしまう可能性も。
くわえて、もし空き家であればその期間内の維持費も考える必要がありますよね。

しかし不動産買取では仲介売却に比べて短い期間で売却を終えることができます。
不動産買取で、取引の完了までにかかる期間は約1か月程度がほとんど。
離婚や相続などで一刻も早く不動産を手放したかったり、まとまったお金が欲しい方にはうってつけの売却方法です。

スケジュールが立てやすい

ほかにもスケジュールが立てやすいこともメリット。
不動産買取では売主の都合に合わせて買取の日時を計画することができるので、住み替えを考えている方や転勤が決まっている方は嬉しいですよね。
さらに資金的な意味でも、いくらで売れるか確定していない仲介売却よりも安定しているため資金計画が立てやすいです。

スケジュールが立てやすいことについては買取保証付き売却も、最終的な買取の期限が決められているのでスケジューリングをおこないやすいでしょう。
ただし買取保証付き売却については、だいたい2か月前後の期間を仲介売却に充ててから買い取ることが多いです。
買取は一か月程度で済むので、現金化を急ぐ方や期限が迫っている方は不動産買取を選んだ方が良いでしょう。

近所に知られずに売却できる

近隣住民に売却のことを知られたくないという方も一定数いらっしゃいます。
そんな方にも、周囲に知られず売却できる不動産買取はおすすめです。

通常の仲介売却では不動産会社が売主と媒介契約を結び、広告などを使って販売活動をおこないます。
不動産会社は媒介契約を結んだあと不動産流通機構「レインズ」に物件を登録しなければなりません。
さらに自社サイトなどにも広告として掲載されるので、全国の誰もが閲覧することができてしまいます。

ほかにも仲介売却では内覧の対応などがあり、関係者の出入りも多いため売却することを周囲に悟られる可能性も高いです。

しかし不動産買取は不動産会社が買主となり、売主は直接不動産を売却するため2者間での取引となります。
レインズへの登録が不要なほか、広告を用いた販売活動もないので売却のことを知られません。

内覧の手間が省略できる

不動産買取では不動産会社が買主となるので、仲介売却のように買主を探す必要はありません。
直接的に買い取ってもらうので、業者が査定に訪問することはありますがもちろん内覧対応もしなくて構いません。

仲介売却では、購入希望者が不動産の内覧をして購入を検討します。
もし居住中であれば内覧対応のために部屋を片づける必要がありますし、内覧対応もおこなわなければなりません。
空き家の場合は買主が決まるまで定期的にメンテナンスもおこなう必要があるうえに、維持費を考えると経済的にも負担がありますよね。

内覧の手間の省略に加えて上記のような負担を軽減できるのが不動産買取です。

契約不適合責任が免除される

不動産買取では契約不適合責任が免除されます。
契約不適合責任とは仲介売却で発生し、簡単に説明すると「売却後の一定期間内に不動産に瑕疵が見つかった場合は売主が補償しなければならない」という責任のことです。

また荷物を残したまま買取の依頼ができるので、引っ越しの荷物整理が楽になることもメリットです。

仲介手数料が不要

一般的な仲介売却では不動産会社に仲介を依頼しますが、成約の際に発生するのが仲介手数料です。

しかし不動産買取では不動産会社は仲介ではなく買主となります。
そのことから不動産会社に仲介手数料を支払う必要がなく、最低限の売却にかかる税金などの経費のみで済ませることができます。

需要が低い物件でも早く売れる

例えば自分の所有している不動産の需要が低いと仮定しましょう。
日当たりが悪い、築年数が古い、立地の需要が低いなど需要が低い理由はさまざまです。
このような不動産は仲介売却での売却の場合、長い間売れずに売れ残り物件となってしまうかもしれません。

売れ残り物件になってしまうと、そもそも市場で敬遠されてしまいさらに売れなくなってしまううえに、売却できたとしても非常に安い価格になってしまうことがあります。

後述しますが不動産買取のデメリットは相場の7割～8割程度の価格での売却になることです。
しかし売れ残り物件になってしまった場合、不動産買取の買取額よりも下回る価格での売却となってしまう可能性もあります。

したがって仲介売却での売却が難しそうな不動産を所有している場合は、早めに不動産買取や買取保証付き売却を検討してみても良いでしょう。

譲渡所得税がかからないことがほとんど

不動産の購入時よりも売却時の方が高い価格になった場合、その売却益には「譲渡所得税」という税が発生します。
基本的に不動産買取では譲渡所得税はかからないことが多いです。
なぜならば、不動産は築年数が古くなるほど資産価値が低くなり購入時よりもたいていは価格が下回るため購入時より価格が高くなることがないため。

しかし例外もあります。
例えば地域の開発によって土地の需要が高まったり、デザイナーズマンションなどで築年数が古くても価値が高くなる物件などの場合です。
このように通常の売却ならば譲渡所得税が発生することがありますが、相場より安く買い取られる不動産買取では滅多にありません。


ちなみに譲渡所得税は、不動産を所有している年数で税率が変わります。
5年以下の場合を「短期譲渡所得」、5年以上を「長期譲渡所得」といい税率は以下の通りです。

・短期譲渡所得
譲渡所得×39.63％
（39.63%の内訳＝所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）

・長期譲渡所得
譲渡所得×20.315％
（20.315％の内訳＝所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

測量や境界標の設置が不要

土地を売却する際は測量や境界標の設置をおこなうことが多いです。
それは例えば測量図が古い、法務局に備え付けられていない場合もしくは土地の単価が高い都市部で後々のトラブルを回避するためであったりします。

しかし不動産買取では測量や境界標の設置は不要です。
なぜなら不動産を買取したあとに不動産会社がおこなってくれるからです。
測量は方法によっては40万円～80万円かかりますし期間も最低3か月以上はかかります。
境界標の設置は20万円以上必要なことも。

いずれにしても、現金化を急いでいることや経済的に厳しいという方が多い不動産買取ではこのような手間やお金が省けるのは大きなメリットになりますね。

３．不動産買取のデメリット

仲介売却よりも安くなる

先述の通り、不動産買取のデメリットは「買取額が相場よりも安くなること」です。
ちなみに不動産買取のデメリットは安くなること以外ほとんどありません。

なぜ買取額が相場よりも安くなるのかというと、不動産を買い取る業者は買取後にリフォームなどの修繕をおこない再販するという目的があるからです。

不動産買取では相場の7割～8割程度になります。
相場より安くなってしまう理由や市場価格の関係、高くなるコツなど不動産買取の詳細は以下の記事にて解説しているので、ぜひご覧ください！
中古住宅の買取相場は仲介の70％？築年数と市場価格の関係や高く売るコツを解説します！

【土地や戸建ての場合】買取対応していない不動産会社もある

大手不動産に買取を依頼したら安心じゃないか、とお考えの方は一定数いらっしゃるかと思います。
しかし実は大手不動産会社ではそもそも買取対応していなかったり、買取していても物件種別「マンション」のみの買取をおこなっている場合が多いのです。

マンションは同じ棟内に似たような物件が売り出されていることが多く、目利きも簡単なので大手不動産会社でも買取対象としている業者は少なくありません。
さらに規格通りにできているため、買取後のリフォームもおこないやすいです。

しかし土地や戸建ては、その不動産があるエリアを熟知していなければならないうえに、目利きが非常に難しいです。
したがって大手不動産会社や経験の浅い不動産会社は、買取対応不可としていることがあり買取できる業者もさほど多くありません。

もし土地や戸建ての買取対応の業者が見つからなくて困っているという場合は、ぜひブルーホームにご相談ください！
業界歴20年以上・大手出身・取引実勢400件以上などのスタッフが常駐しています。

物件によっては買い取ってもらえない

不動産買取の最後のデメリットは「物件の条件によっては買い取ってもらえない」ということです。
もし買取対応をしている種別であっても、業者ごとに決めている条件を満たさない場合は買取を拒否されることがあります。
条件の例としては以下の通りです。

【買取不可になる可能性のある条件】
・不動産会社の営業エリア外
・極端に需要の低いエリアや条件
・リノベーションやリフォームが難しいほど老朽化している
・再建築不可
・付加価値をつけても再販が厳しい物件

買取業者は、不動産を買取後にリノベーションやリフォームなどの修繕をおこない、付加価値をつけて再販をすることで利益を得ます。
そのことから、老朽化の度合や需要次第では買取後に利益を見込めないとして買取を拒否する場合があるのです。

しかし一社に依頼して拒否されたからといって諦めないでくださいね。
買取対象の不動産の条件は業者ごとに異なるので、別の業者では買取してくれる場合もあります。
依頼したい不動産会社のホームページなどを確認して、得意な買取種別や買い取り実績なども確認してみましょう。

４．不動産買取を選んだ方がいいのはどういうケース？

不動産買取がおすすめの方は以下の通りです。

【不動産買取がおすすめの方】
・相続、離婚、転勤などで早く不動産を手放したい方
・仲介売却で売りに出している不動産がなかなか売れない方
・不動産会社とのやり取りや内覧、その他売却準備に時間が持てない方
・所持している不動産の築年数が古い方
・事故物件を所有している方
・利益を気にしない方
・売却するのを周囲に知られたくない方

不動産買取は、手間や費用が抑えられて近隣住民に売却を知られないことや、需要の低い物件でも売却しやすく現金化が早いことなどがメリット。
そのため相続や離婚、転勤などで期間内に売却してしまいたい方や、忙しくて売却に時間をかけられない方、近所に事情を知られたくない方に非常におすすめですよ。

さらに事故物件を所有している場合は、仲介売却での成約は厳しい道のりになります。
成約できたとしても自殺である場合は相場から約3割、他殺である場合は5割程度の値引きになる可能性が高いです。
くわえてこういった事情は「告知義務」によって、買主に全て伝える義務があります。

告知義務とは、売主が知りうる心理的・物理的な瑕疵を買主に伝えなければならないという義務のことです。
違反した場合は賠償を請求されることもあるので必ず伝えなければなりません。
そのようなことから事故物件を売却したい方も買取がおすすめですよ。

事故物件については後日、詳細な記事をブログ内でアップしますのでしばらくお待ちくださいね。

５．不動産買取に向いていない方は？

一方で不動産買取に向いていないのは以下のような方です。

【不動産買取に向いていない方】
・人気、築浅物件を所有している方
・再販しにくい不動産を所有している方

人気物件や築浅物件を所有している方は仲介売却での売却が非常におすすめです。
上記のような物件は価値が非常に高く、不動産買取にしなくてもすぐに買い手が見つかることがほとんど。
さらに条件次第では相場以上の価格で売れることもあるので、できるだけ仲介売却を選びましょう。

ほかにも、再販しにくい不動産を所有している方は不動産買取をおすすめしません。
先述のように買取業者が設定している条件に当てはまらず、買取対象外になってしまう可能性が高いからです。

そのような不動産を所有している場合には、そのまま安く売却するか解体して更地にしてから売却するのがおすすめです。
というのも、古家付きの土地よりも更地にしてからの売却の方が需要が高い傾向にあります。
古い建物を解体する費用を考えると土地を購入して新居を建てたい、という層が購入希望者には一定数存在するからです。

ほかにも大きな土地で分割が難しい場合なども不動産買取ではなく仲介売却の方が良いでしょう。
しかし土地によっては仲介売却も難しいことがあるので、一度不動産会社に相談してみてくださいね。

土地を売却する際はぜひ以下の記事を参考にしてみてください！
土地売却の流れを解説！必要書類のほか、相続や古家付きのケース別に解説します！

６．不動産買取の悪どい業者を見分ける方法と対策

【注意するポイント】
まず断定的な言動や脅してくるような業者には気を付けましょう。
特に焦らせるような言葉が多かったり、考える時間をくれず成約にすぐに持ち込もうとする業者にも注意です。

悪どい業者の特徴としては上記のようなものに加えて、不動産の条件にかかわらず格安な買取価格を提示することもあります。
多いケースとしては、机上査定では高額な買取価格を提示するにもかかわらず、訪問査定で大幅に値下げをしてくることが挙げられます。

そういった業者に引っかからないためにも、しっかりと対策をしましょう。
対策としては「前もって会社情報を調べること」と「複数の業者に依頼して比較すること」です。

まず前もって会社情報を調べておきましょう。
宅建免許を持っているか、レビューの評価なども確認しておくと良いですね。

ほかにも相場を知るためにも複数の業者に依頼して比較することも重要です。
査定の時点で飛びぬけて高額な買取価格を提示してくる業者を排除し、ある程度の適正価格を提示してきた業者に話を聞きに行きましょう。

７．不動産買取の注意点

①状態によっては買取できない場合がある
先述の通り、不動産の状態によっては買取対応を拒否される可能性があることを念頭に置いておきましょう。


②住宅ローンを完済できるか確認する
不動産買取の際には住宅ローンを完済できるかを確認しておきましょう。
所有している不動産を売買するには、住宅ローンを完済しておく必要があります。
もしくは不動産買取によって得られるお金で住宅ローンを完済できるかしっかり計算をしておきましょう。

しかし買取時に住宅ローンを完済できていないという方は少なくありません。
自己資金だけでは完済が難しいという方も多いため、買取と同時に住宅ローンを完済するケースがほとんどですので、完済していないという方もご安心くださいね。
上記のようなことから、買取額で住宅ローンを完済できるかを確認しておくことが重要です。

ちなみに住宅ローンの残債があり、買取で完済できない場合にできる売却方法としては「任意売却」が挙げられます。
任意売却については以下の記事で解説しているので、気になる方はぜひご一読くださいね。
・任意売却とは？競売との違いやできること、流れを図解付きで解説！
・任意売却のメリットとデメリットは？注意点や売却前にすべきことをご紹介します！



③地域の複数の不動産会社に買取査定を依頼する
これは先述の通り、買取査定額の相場を判断するためにも重要です。
また悪どい業者を見極めるためにも複数の業者に査定を依頼しましょう。

ほかにも不動産買取における注意点はあります。
詳細は以下の記事にて、必要書類などと併せて解説しているのでぜひご一読くださいね！
不動産買取の注意点とは？買取前の準備や必要書類も解説します！

８．不動産買取を成功させるコツ

買取保証付き仲介売却も検討する

不動産買取を成功させるコツの一つ目は「買取保証付き仲介売却も検討すること」です。
買取保証付き仲介売却とは、不動産会社と取り決めた一定期間内は仲介売却で販売活動をおこない、期間内に成約できなかった場合は不動産買取となるシステムです。

不動産買取は確実な現金化が可能ですが、どうしても相場よりも安くなってしまいます。
仲介売却で高額売却を目指しつつ最終的に買取をしてもらえるので、売れ残り物件になる心配はありません。
もし2か月以上期間に猶予がある場合は買取保証付き仲介売却を検討してみてくださいね。

ちなみに買取保証付き仲介売却にも注意点があります。
買取保証付き仲介売却は、仲介売却で成約できなかった時の最終的な買取となりますよね。
その際の買取額は、仲介売却で失敗してしまったときの買取額になるので、即時買取よりも安くなることがほとんど。
より高く買い取ってほしいという場合は即時買取がおすすめですよ。

少しでも高く買取してくれる不動産会社を選ぶ

2つ目のコツとしては「少しでも高く買取してくれる不動産会社を選ぶこと」です。
仲介売却と違って不動産買取は査定額がそのまま買取額になるので、少しでも高く買い取ってくれる業者を選ぶようにしましょう。

ただし相場の範囲内で一番高い価格を提示してきた業者にしぼる必要があります。
悪どい業者の場合は、机上査定の時点では高額な価格を提示しますが訪問査定で大幅に値下がりし、最悪の場合安く買い取られてしまうことも。

９．不動産買取ならブルーホームへ！

今回の記事では不動産買取のメリットとデメリットに焦点をあてて解説しました。

ブルーホームは、住吉区を中心に不動産売買をサポートしている地域密着型の不動産会社です。
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