【厳選】家選びで失敗しないために！中古戸建てを購入する際の注意点8選◎
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実は近年、新築住宅よりも中古住宅の方が需要が高くなりつつあるのをご存じでしょうか？ その理由としては、少子高齢化による空き家の増加や、ウッドショックによる建築資材の高等化が挙げられます。
また、築年数が古い建物は資産価値が新築のものよりも低いため、比較的安い価格で購入できるのも近年になって人気になった理由の一つです。
しかし、築年数が経過している中古物件だからこそ気を付けなければならないポイントも。
そこで今回は中古物件でも、特に戸建てに焦点を当てて、購入の際の注意点をご紹介します！
ぜひ最後までご覧くださいね。
購入しようと思っている戸建ての築年数が古い場合には、歪みやたわみ、傾斜などが発生してしまっていることがあります。
これは老朽化や地盤の影響のほか、シロアリおよび雨漏りによる腐食が原因であることが多いです。
特に2000年以前は地盤調査が義務付けられていませんでした。
したがって2000年以前に建てられた戸建ては、地盤調査をおこなわず建築していることもあり、地盤が軟弱な可能性があります。
そして経年や震災などによって地盤沈下となったり、沼や川を埋め立てた土地だと軟弱で家が傾いてしまうことも。
また、構造上に問題が発生すればリフォームでは修繕できず、取り壊しののち地盤工事を経て再度建て直さなければならないことも考えられます。
中古戸建ての購入を考えている場合は、インスペクションという住宅検査に合格した物件を購入するのがおすすめです。
ちなみに、インスペクションは目視や非破壊行為によっておこなわれる住宅検査のことで、住宅診断士という資格を持った専門家がおこないます。
国土交通省によって検査のガイドラインが設けられており、これに合格した住宅は良好な状態であるという証明になります。
インスペクション済でない戸建てについても、売主がインスペクションをおこなうことに同意すれば実施することが可能です。
インスペクションについては以下の記事で解説しているので、ぜひご一読ください！
・最近よく聞く「インスペクション」とは？費用相場や所要時間、検査項目を解説します！
・インスペクションの流れ！依頼のタイミングや注意点などもご紹介します！
日本は地震大国と呼ばれるほど、自然災害の中でも地震が多い国です。
築年数の経過した中古物件を購入する際は、特に耐震基準にも気を付けたいところですよね。
耐震基準には新旧の2つがあり、1981年6月1日を境に新耐震基準が適用されるようになりました。
新耐震基準と旧耐震基準の違いとしては、前者の方がより大きな震度の地震でも倒壊しないことを想定しています。
つまり大きな地震が発生した際に、現行の新耐震基準に則って建築された建物の方が倒壊しづらく安全です。
しかし、必ずしも新耐震基準でなければ購入してはいけないということではありません。
旧耐震基準に則って建築されていても、耐震や補強の工事を経て、現行の新耐震基準と等しい強度を持っていれば安全に居住することができます。
ちなみに新耐震基準、もしくは旧耐震基準に則って建築された建物であっても、新耐震基準に準ずる強度の建物であることは、住宅ローン控除の要件の一つでもあります。
身の安全を守りつつ、住宅ローン控除を受けられる方が、購入する上でも一石二鳥ですよね。
気に入った物件があり購入を検討している場合は、しっかり不動産会社に確認しておきましょう。
中古物件の中には、一般的な中古住宅よりも安く売り出されている「再建築不可物件」というものがあります。
これはその名の通り、接道義務を果たしていないゆえに、一度更地にしてしまうと再建築ができないという物件のことです。
リフォームやリノベーションはできますが、増改築や大規模なリフォームはおこなえません。
そのほかにも、リセール（購入後にまた売却すること）の際にも売却は難しくなるうえに、資産価値が低いとみなされた場合には、金融機関からの融資も下りない可能性が高いです。
基本的には再建築不可物件はおすすめできません。
しかし、例えばどうしてもすぐに安く家を購入したいという方や、高齢者の方、不動産投資として賃貸物件で貸し出したいという方にはおすすめ。
ちなみに、再建築不可物件は市街化調整区域というエリアに多い傾向があるので、しっかりと確認してから購入しましょう。
雨漏りやシロアリについてもしっかりと確認してから購入しましょう。
新築の戸建てには一般的に雨漏りには10年、シロアリには5年の保証があります。
しかしその保証期間を超過すると、経年劣化によって防水機能や防蟻剤の効果が落ち、構造材が腐りやすくなってしまいます。
例えば室内にシロアリの死骸があったり、木材の食べかすなどが落ちている場合は、屋根や土台部分にシロアリ被害がある可能性が高いです。
ほかにも和風の家であれば昔ながらの縁側や、最近流行りのウッドデッキなどの外部に出ている木材部分についても注意が必要です。
雨漏りについては、原因の解明と修繕が難しい被害の一つのため、基本的に雨漏りの跡がある物件についてもおすすめできません。
修繕できていると思っていても、大雨などで再発するというケースが多いからです。
これらの雨漏りやシロアリなどは時間の経過で、建物の構造や耐久度にまで影響を及ぼすため、購入は避けるのがおすすめ。
しかしどうしてもその物件を購入したい場合は、防水性能や防蟻処理がしっかりとおこなわれていることを確認してから購入しましょう。
中古住宅は新築の建物に比べると防音性や断熱性が低いことが多いです。
それに加えて、戸建ては断熱の性能が義務付けられていないので、断熱性は家によって様々です。
防音性は内見の際に、家族が家で過ごすことの多い休日の昼間など、時間帯を合わせることで住んだ時に近い状態でチェックすることができます。
しかし、断熱性は短時間の滞在や、冬場でない限り実際に暮らした際のことをイメージするのは難しいですよね。
したがって修繕履歴や壁紙、床材、窓のほか建物の構造材なども事前に調査しておきましょう。
ちなみに断熱性が高ければ高いほど、冬場のエアコン効率がよくなり結果的に光熱費が浮きます。
また、防音性についても隣接する住宅の音が聞こえたり、逆に自分たちの生活音が響く可能性もあるので重視したいポイントですね。
中古戸建てである以上、新築住宅と違って少なからずどこかに劣化が生じているということは否めません。
特に給水、給湯管といった水回りの部分は、経年劣化が顕著に現れる部分です。
それらの配管が金属であった場合、水漏れを起こしていたり錆びていることがあります。
しかもそれらの修繕や交換にかかる費用は比較的高めなので、修繕費用などを含めると予算オーバーということにもなりかねません。
購入後すぐに交換しなければならないという状況は避けたいですよね。
したがって、購入前に継続して使用できる状態であるか、錆やカビなどもしっかりと確認しておきましょう。
もし取り替えや修理が必要な場合は、どの程度の予算が必要かも確認しておくと安心ですね。
住宅を購入するうえで間取りは非常に重要です。
その中でも最も重要な部分は多くの時間を過ごす部屋や、水回り周辺の家事動線でしょう。
例えば洗面所とバルコニーが違う階にある場合は、浴室乾燥機を稼働させて浴室で干すか、階段を上り下りして洗濯物を干す必要があります。
ほかにもキッチンとダイニングが離れていると、食前の配膳や食後の食器運びに手間がかかってしまいます。
また、間取りは特に今後のライフスタイルを考えて、慎重に選ぶ必要があります。
将来的に子供が欲しい方であれば、夫婦で過ごす部屋と子供部屋が確保できているかなどもしっかりと計画して購入しましょう。
ちなみに木造住宅だと構造上、間取りの変更が難しい場合もあります。
リフォームを考えている方はその旨とリフォームにかかる費用なども、あらかじめ不動産会社に伝えておくと安心ですよ。
どれだけ良い中古戸建てが見つかったとしても、その周辺環境が合わなければ後悔に繋がってしまいます。
まずはスーパーや薬局、病院などの生活インフラについてしっかり確認しておきましょう。
例えば治安が良いエリアを調べて物件をピックアップしていても、物件周辺の道や駅からの道が暗いなど、実際に現地を歩いてみなければ分からないことは多いです。
ほかにも通勤や通学ルートの最中に、夜になると人通りが少なくなる道、車の通りが多い道などがあると家族としても心配ですよね。
また、見晴らしがよい物件であっても、近隣に新しい建物が建築されて状況が変わることもあります。
したがってあらかじめもし周囲に売り出している土地があれば、どのような用途で使用されるかなど調べておくのがおすすめ。
土地にはどの程度の大きさの建物が建築されるか、それがどのような用途であるのかは条例などによって決まっているため、ある程度予測できるからです。
今回の記事では中古戸建て購入における注意ポイントについて解説しました。
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実は近年、新築住宅よりも中古住宅の方が需要が高くなりつつあるのをご存じでしょうか？ その理由としては、少子高齢化による空き家の増加や、ウッドショックによる建築資材の高等化が挙げられます。
また、築年数が古い建物は資産価値が新築のものよりも低いため、比較的安い価格で購入できるのも近年になって人気になった理由の一つです。
しかし、築年数が経過している中古物件だからこそ気を付けなければならないポイントも。
そこで今回は中古物件でも、特に戸建てに焦点を当てて、購入の際の注意点をご紹介します！
ぜひ最後までご覧くださいね。
１．老朽化や地盤の影響によるゆがみ等はないか
購入しようと思っている戸建ての築年数が古い場合には、歪みやたわみ、傾斜などが発生してしまっていることがあります。
これは老朽化や地盤の影響のほか、シロアリおよび雨漏りによる腐食が原因であることが多いです。
特に2000年以前は地盤調査が義務付けられていませんでした。
したがって2000年以前に建てられた戸建ては、地盤調査をおこなわず建築していることもあり、地盤が軟弱な可能性があります。
そして経年や震災などによって地盤沈下となったり、沼や川を埋め立てた土地だと軟弱で家が傾いてしまうことも。
また、構造上に問題が発生すればリフォームでは修繕できず、取り壊しののち地盤工事を経て再度建て直さなければならないことも考えられます。
中古戸建ての購入を考えている場合は、インスペクションという住宅検査に合格した物件を購入するのがおすすめです。
ちなみに、インスペクションは目視や非破壊行為によっておこなわれる住宅検査のことで、住宅診断士という資格を持った専門家がおこないます。
国土交通省によって検査のガイドラインが設けられており、これに合格した住宅は良好な状態であるという証明になります。
インスペクション済でない戸建てについても、売主がインスペクションをおこなうことに同意すれば実施することが可能です。
インスペクションについては以下の記事で解説しているので、ぜひご一読ください！
・最近よく聞く「インスペクション」とは？費用相場や所要時間、検査項目を解説します！
・インスペクションの流れ！依頼のタイミングや注意点などもご紹介します！
２．耐震基準を満たしているか
日本は地震大国と呼ばれるほど、自然災害の中でも地震が多い国です。
築年数の経過した中古物件を購入する際は、特に耐震基準にも気を付けたいところですよね。
耐震基準には新旧の2つがあり、1981年6月1日を境に新耐震基準が適用されるようになりました。
新耐震基準と旧耐震基準の違いとしては、前者の方がより大きな震度の地震でも倒壊しないことを想定しています。
つまり大きな地震が発生した際に、現行の新耐震基準に則って建築された建物の方が倒壊しづらく安全です。
しかし、必ずしも新耐震基準でなければ購入してはいけないということではありません。
旧耐震基準に則って建築されていても、耐震や補強の工事を経て、現行の新耐震基準と等しい強度を持っていれば安全に居住することができます。
ちなみに新耐震基準、もしくは旧耐震基準に則って建築された建物であっても、新耐震基準に準ずる強度の建物であることは、住宅ローン控除の要件の一つでもあります。
身の安全を守りつつ、住宅ローン控除を受けられる方が、購入する上でも一石二鳥ですよね。
気に入った物件があり購入を検討している場合は、しっかり不動産会社に確認しておきましょう。
３．再建築不可物件ではないか
中古物件の中には、一般的な中古住宅よりも安く売り出されている「再建築不可物件」というものがあります。
これはその名の通り、接道義務を果たしていないゆえに、一度更地にしてしまうと再建築ができないという物件のことです。
リフォームやリノベーションはできますが、増改築や大規模なリフォームはおこなえません。
そのほかにも、リセール（購入後にまた売却すること）の際にも売却は難しくなるうえに、資産価値が低いとみなされた場合には、金融機関からの融資も下りない可能性が高いです。
基本的には再建築不可物件はおすすめできません。
しかし、例えばどうしてもすぐに安く家を購入したいという方や、高齢者の方、不動産投資として賃貸物件で貸し出したいという方にはおすすめ。
ちなみに、再建築不可物件は市街化調整区域というエリアに多い傾向があるので、しっかりと確認してから購入しましょう。
４．雨漏りやシロアリなどの問題はないか
雨漏りやシロアリについてもしっかりと確認してから購入しましょう。
新築の戸建てには一般的に雨漏りには10年、シロアリには5年の保証があります。
しかしその保証期間を超過すると、経年劣化によって防水機能や防蟻剤の効果が落ち、構造材が腐りやすくなってしまいます。
例えば室内にシロアリの死骸があったり、木材の食べかすなどが落ちている場合は、屋根や土台部分にシロアリ被害がある可能性が高いです。
ほかにも和風の家であれば昔ながらの縁側や、最近流行りのウッドデッキなどの外部に出ている木材部分についても注意が必要です。
雨漏りについては、原因の解明と修繕が難しい被害の一つのため、基本的に雨漏りの跡がある物件についてもおすすめできません。
修繕できていると思っていても、大雨などで再発するというケースが多いからです。
これらの雨漏りやシロアリなどは時間の経過で、建物の構造や耐久度にまで影響を及ぼすため、購入は避けるのがおすすめ。
しかしどうしてもその物件を購入したい場合は、防水性能や防蟻処理がしっかりとおこなわれていることを確認してから購入しましょう。
５．防音や断熱性能はしっかり確保されているか
中古住宅は新築の建物に比べると防音性や断熱性が低いことが多いです。
それに加えて、戸建ては断熱の性能が義務付けられていないので、断熱性は家によって様々です。
防音性は内見の際に、家族が家で過ごすことの多い休日の昼間など、時間帯を合わせることで住んだ時に近い状態でチェックすることができます。
しかし、断熱性は短時間の滞在や、冬場でない限り実際に暮らした際のことをイメージするのは難しいですよね。
したがって修繕履歴や壁紙、床材、窓のほか建物の構造材なども事前に調査しておきましょう。
ちなみに断熱性が高ければ高いほど、冬場のエアコン効率がよくなり結果的に光熱費が浮きます。
また、防音性についても隣接する住宅の音が聞こえたり、逆に自分たちの生活音が響く可能性もあるので重視したいポイントですね。
６．水回りに不備や故障が見られないか
中古戸建てである以上、新築住宅と違って少なからずどこかに劣化が生じているということは否めません。
特に給水、給湯管といった水回りの部分は、経年劣化が顕著に現れる部分です。
それらの配管が金属であった場合、水漏れを起こしていたり錆びていることがあります。
しかもそれらの修繕や交換にかかる費用は比較的高めなので、修繕費用などを含めると予算オーバーということにもなりかねません。
購入後すぐに交換しなければならないという状況は避けたいですよね。
したがって、購入前に継続して使用できる状態であるか、錆やカビなどもしっかりと確認しておきましょう。
もし取り替えや修理が必要な場合は、どの程度の予算が必要かも確認しておくと安心ですね。
７．家事動線やライフスタイルに合った間取りになっているか
住宅を購入するうえで間取りは非常に重要です。
その中でも最も重要な部分は多くの時間を過ごす部屋や、水回り周辺の家事動線でしょう。
例えば洗面所とバルコニーが違う階にある場合は、浴室乾燥機を稼働させて浴室で干すか、階段を上り下りして洗濯物を干す必要があります。
ほかにもキッチンとダイニングが離れていると、食前の配膳や食後の食器運びに手間がかかってしまいます。
また、間取りは特に今後のライフスタイルを考えて、慎重に選ぶ必要があります。
将来的に子供が欲しい方であれば、夫婦で過ごす部屋と子供部屋が確保できているかなどもしっかりと計画して購入しましょう。
ちなみに木造住宅だと構造上、間取りの変更が難しい場合もあります。
リフォームを考えている方はその旨とリフォームにかかる費用なども、あらかじめ不動産会社に伝えておくと安心ですよ。
８．周辺環境は良いか
どれだけ良い中古戸建てが見つかったとしても、その周辺環境が合わなければ後悔に繋がってしまいます。
まずはスーパーや薬局、病院などの生活インフラについてしっかり確認しておきましょう。
例えば治安が良いエリアを調べて物件をピックアップしていても、物件周辺の道や駅からの道が暗いなど、実際に現地を歩いてみなければ分からないことは多いです。
ほかにも通勤や通学ルートの最中に、夜になると人通りが少なくなる道、車の通りが多い道などがあると家族としても心配ですよね。
また、見晴らしがよい物件であっても、近隣に新しい建物が建築されて状況が変わることもあります。
したがってあらかじめもし周囲に売り出している土地があれば、どのような用途で使用されるかなど調べておくのがおすすめ。
土地にはどの程度の大きさの建物が建築されるか、それがどのような用途であるのかは条例などによって決まっているため、ある程度予測できるからです。
９．中古戸建ての購入ならブルーホームまで！
今回の記事では中古戸建て購入における注意ポイントについて解説しました。
ブルーホームは、住吉区を中心に不動産売買をサポートしている地域密着型の不動産会社です。
ほかにも、住之江区・平野区・東住吉区・堺市北区・堺市堺区についてもお任せください！
また、ブルーホームではマンションや戸建ての購入だけでなく、土地についても対応しております。
「親身な」・「親しみ易い」・「怖くない」不動産屋さんとして、
売却はもちろん買取、賃貸など住吉区での不動産について幅広くお力添えいたします。
不動産購入は大きな金額が動く分、失敗したくないものです。
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