【厳選】築浅物件は早期売却が吉！売却時の注意点７選！ | 株式会社K.clanブルーホーム　住吉営業センター

お役立ちコンテンツ 2024.01.19

１．築浅物件を売却するときの注意点

注意点①売却理由や瑕疵は隠さずに伝える

築浅物件は不動産市場では人気な傾向です。
しかし、中には「なぜ築浅の物件を売却しようとしているのか？何か重大な欠陥があるのではないか？」という疑問を持つ方もいます。

したがってもし瑕疵がある場合は隠さずに、不動産会社と買主に全て伝えるようにしましょう。
例えば瑕疵では以下のようなものが挙げられます。

・不動産で人が亡くなった
・近隣に嫌悪施設があったり、その建設予定がある
・雨漏りや亀裂などの瑕疵

ちなみにこれらの瑕疵を隠して売却した場合には、最悪のケースでは損害賠償を請求されることも。

瑕疵の種類や売却方法については以下の記事にて解説しているので、自分の物件がどの瑕疵にあたるのか確認してみてくださいね。
・自分の物件はどの瑕疵物件にあたる？瑕疵の種類やトラブル回避方法をご紹介します！
・事故物件だからと諦めないで！相場や好条件売却のコツをご紹介します！

例えば離婚や急な転勤などの理由によっては、早く売却してしまわなければならないこともあります。

注意点②新築同様でも新築プレミアムはなくなる

例え住んでから数週間、数か月、1年未満と新築とほぼ変わらない状態であっても、一度でも人が入居してしまえば新築プレミアムはなくなってしまいます。
新築プレミアムは購入価格の1割～3割程度を占めます。
特に特にハウスメーカーなどでこだわって建築した不動産は、好みに合わせて建築しているため下落率は激しくなる傾向です。

例えば、もし新築であれば3,000万円で売却となっていたと仮定しましょう。
しかし新築プレミアムを失ってしまえば、2,100万円から高くても2,700万円程度の売却価格です。
したがって未入居の場合は、新築のまま早めに売却しましょう。

注意点③住宅ローンが完済できるか確認する

不動産を売却するときに気を付けたいことの一つとして、「住宅ローンが完済できるかどうかを確認すること」が挙げられます。

一般的に金融機関で住宅ローンを組んで不動産を購入した場合には、住宅を担保にした抵当権が金融機関に設定されています。
抵当権とは、住宅ローンを支払えなくなった場合に、債務者の意思に関係なく不動産を差し押さえて競売にかけられる権利のことです。
この抵当権は住宅ローンを完済すれば抹消することができ、そこで初めて不動産を売却できます。

もし残債があるまま不動産を売却しようとしても、住宅の担保は金融機関にあるため引き渡すことができません。
引渡しができないと最悪の場合には、買主から損害賠償を請求される恐れも。

したがって基本的には不動産の売却代金か、その価格に自己資金を上乗せしてローンを完済します。
築浅の不動産は返済している期間が短くローンの残債が多く残っているので、売却時には返済可能かどうかしっかり確認しておくことが重要です。

注意点④仲介手数料が高くなる

仲介手数料は不動産の価格によって変動します。
例えば不動産価格が400万円を超える場合には、以下の計算式で仲介手数料を算出することが可能です。

・不動産の取引価格×3％＋6万円

基本的に築浅物件は価格が高いことから、総じて仲介手数料も高くなる点は留意しておきましょう。

注意点⑤品確法の10年保証は買主には引き継がれない

新築の不動産を購入した場合、買主には「品確法（正式名称：住宅の品質確保の促進等に関する法律）」が適用されます。
住宅品質確保法とは、住宅の壁や柱、屋根などの主要な構造部分において欠陥が見つかった場合に、10年間は無料で補償されるという制度のことです。

ちなみに品確法は新築の不動産を購入した買主にのみ適用されるため、売却後の買主に引き継ぐことはできません。
したがって新築の不動産よりも、築浅の不動産は買主が受けられる補償内容が大きく異なるため、価値が落ちてしまいます。

しかし品確法は引き継ぎできなくても、新築の際に事業主が加入する「住宅瑕疵保険」については、10年以内に売却する場合は買主に引継ぎができることもあります。
この引継ぎには建築した事業者、もしくは販売した事業者の許可が必要です。

また、これらの事業者から許可を得られず住宅瑕疵保険に加入できない場合は「既存住宅売買瑕疵保険」という保険に加入することもできます。

注意点⑥所有期間が5年以下の場合は税率が高くなる

不動産の売却で、売却益（譲渡所得）が発生した時は税金が発生します。
売却益とは、不動産を売却した価格から購入代金や購入にかかった諸経費を差し引いたうえで、利益が出ている金額のことです。

この売却益にかかる税金は譲渡所得といい、所有期間の長さによって税率が異なります。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」といい、税率は39.63％です。
一方の所有期間が5年を超えた際は「長期譲渡所得」といい、税率は20.315％と短期譲渡所得に比べて税率が低いです。

築浅物件は所有期間が短く短期譲渡所得であることが多いので、税率が高くなることは留意しておきましょう。

ちなみに所有期間は、「不動産売却をおこなった年の1月1日時点で5年を超過しているかどうか」で計算します。

注意点⑦火災保険の解約と返戻金に注意する

不動産を購入する際は、火災保険などに加入しますよね。
しかし不動産売却でこれらの保険が自動解約されるわけではなく、保険は契約期間を満了するまで継続されます。
もし契約時に自動更新に設定している場合は、売却後も引き落としがおこなわれるので、解約の手続きをしておきましょう。

また、解約後にも注意する点としては「解約返戻金」です。

火災保険などは、契約時に複数年を一括で契約していると保険料が安くなるため、一括契約をしていることが多いです。
これらを解約した際には、残存期間分の契約料の返金を受けることができます。

ちなみに返金についても、保険会社に連絡しなければ返ってこないことがあるので、解約の際には確認しておきましょう。

そのほか、築浅物件を好条件で売却するポイントや売れない際のコツなど、以下の記事で解説しているのでよかったらご参考くださいね！
築浅物件はなるべく早い売却を！売却のコツや売れないときのチェックポイントも解説

２．築浅物件の売却ならブルーホームまで！

今回の記事では築浅マンション売却の際の注意点について解説しました。

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