不動産売買契約書とは？内容や契約時の持参物、注意点を解説します！ | 株式会社K.clanブルーホーム　住吉営業センター

お役立ちコンテンツ 2023.03.31

１．不動産売買契約書とは

不動産売買契約書とは、不動産の取引が成約した際に作成される不動産の売買についての契約書のことです。
宅地建物取引業法37条により、不動産会社は不動産売買等の取引成立時に書面を交付しなければならないと定められています。
つまり不動産会社を介した不動産売買においては、必ず不動産売買契約書は作成されます。

不動産売買は特に大きい金額が動く取引なので、口約束だと後々大きなトラブルになりかねません。
それを防ぎ安心できる取引にするために、引渡し日、不動産の情報や所有権、契約解除の際の取り決めなどを明確化して残しておく必要があるのです。
ほかにも契約書内には災害の際のリスクなどにどう対応するか等も記載されています。

ちなみに、不動産売買契約書は不動産会社によって作成されますが、書式に決まりはありません。
契約書に記載しなければならない項目などもある程度決まっているので、Webであらかじめ調べて項目を確認しておくのもよいでしょう。
本記事でも不動産売買契約書の項目について解説しているので、ご興味のある方は「不動産売買契約書の内容について」の節をご覧くださいね。

また、買主と売主が依頼している不動産会社が同じであればその業者が不動産売買契約書を作成しますが、異なる場合はどちらかの不動産会社が作成するか業者間で取り決めます。
取り決め後、不動産売買契約書が作成されたら作成していない業者も内容を確認し、問題なければ契約の締結に移ります。

２．重要事項説明書と不動産売買契約書との違い

主に不動産売買契約書では取引について記載していますよね。

一方の重要事項説明書は取引の内容に加えて、不動産についての重要な情報について記載されている書面のことで、買主が購入しようとしている住宅について理解するためのものです。
この書面についても、不動産売買契約書と同様に書面として交付することが義務付けられています。

重要事項説明書には上下水道や電気、ガスなどのライフラインから対象不動産と接する道路の種類、謄本の記載内容などまでもが記されています。
この重要事項説明書は、買主に理解してもらうための書面なので不動産売買契約書の手続きの前に実施されます。
署名と捺印をすれば重要事項説明書の手続きは完了ですが、この書面は契約とは別のものです。

例えば重要事項説明書で説明を受けた際に、重大な情報を初めて知らされた場合には契約の延期や、途中で解除しても手付金などを払う必要はありません。
基本的には不動産売買の直前に説明書を見せてもらうことが多いので、注意してよく確認しておきましょう。

３．不動産売買契約書の内容について

不動産売買契約書の内容については大まかに以下の通りです。

【不動産売買契約書の内容】
・売買目的の不動産
・売買代金、手付金の金額や支払日
・所有権移転と引渡し日時
・売買対象不動産の面積や測量、代金清算
・公租公課の精算
・反社会的勢力排除について
・ローン特約について
・抵当権抹消について
・付帯設備などの引渡し
・手付解除
・引渡し前の物件の滅失・毀損
・契約違反による解除について
・契約不適合責任について

それぞれ解説していきますね。

売買目的の不動産

売主が所有する不動産を、売買代金の受領をもって所有権の移転と買主に引き渡す取引の旨などの記載があります。
この不動産情報は登記簿謄本で確認することができ、所在地や地番、地目、地積などが記されています。
なお、登記簿上と住居表示が異なる地域もあるので、よく確認しておきましょう。

もし2つ以上の土地を売買する際は、全ての土地の情報を記載しておかなければなりません。
記載欄に書ききれない場合は別紙に詳細が記載されているか、そしてその情報が正しいかを確認し、不動産売買契約書内の記載欄には「別紙の通り」の旨となっているか確認しておきましょう。

土地の一部分を売買するならば、売買する土地部分の測量図面を添付して特定するのが通例です。
マンションの場合は、区分所有建物や土地の詳細情報が記載されます。

売買代金、手付金の金額や支払日

この欄には、買主と売主の合意のもとで取り決めた支払い方法や手付金の金額のほか、支払日などが記載されています。
売買代金は総額が記載されているか、手付金の金額や支払日が間違っていないかよく確認しておきましょう。

手付金とは、不動産売買契約を締結する際に買主から売主に支払う無利息のお金のことです。
売買代金の一部が現金として支払われ、不動産売買の契約が成立したことを示す意味合いがあります。
中古住宅であれば売却代金の10%程度、新築の売買であれば5％程度が手付金の相場です。
ちなみに売主が不動産業者の場合、受け取れる手付金は売買代金の20％以内と規定されているので、こちらについても注意が必要です。

売買代金から手付金を差し引いた残代金の支払いについては、所有権の移転や引渡し、登記手続きの日にすることが一般的です。

手付金については別記事で詳細を解説予定なので、後日更新をお待ちくださいね。

所有権移転と引渡し日時

不動産の売買取引では同時履行といって、購入代金の支払いや不動産の引渡し、法務局での所有権を移転する手続きを同一の日におこなうのが一般的です。

基本的には売主は買主から代金を受領後、同時に所有権の移転登記手続きをおこなわなければなりません。
代金を渡したにもかかわらず引き渡されない、もしくは所有権が移転されないといったトラブルを防ぐためです。

しかし住み替えにともなう売却の場合は、別途引渡し日を規定する場合もあります。
また、登記手続きに関する費用は買主の負担になることが通例です。

売買対象不動産の実測、代金清算

登記簿謄本に記載のある面積と実際の不動産の面積が同じであるかを確認する項目です。
一般的にはこの実測は売主がおこないます。
もし2つの面積に誤差がある場合は、差分の土地代金を清算しなければならないケースもあります。

公租公課などの精算

不動産売買では売買代金だけでなく、固定資産税のほかに都市計画税を精算する必要があります。
この欄は対象となる不動産に付随する利益や上記のような税金についての取り決めです。

一般的に「固定資産税」と呼んでいるものは、固定資産税と都市計画税が同じ納付書で送付されるため、2つ合わせて固定資産税と認識されています。

固定資産税と都市計画税は両方が、不動産の所有者に対して毎年1月1日に課税されます。
この税は1年分を納税しなければなりません。
しかし不動産売買などで1年の途中で不動産を手放すとなった場合、売主は不動産を所有していないにもかかわらず、税金を払わなくてはならないという事態に陥ってしまいますよね。
一方の買主は不動産の所有者であるのに税金を払わなくてもいいということに。

そこでこの取り決めが設定されます。
これは引渡し前日までの利益や固定資産税などの税金の諸負担は売主が負担し、引渡しが完了した当日以降の利益や税金については買主が負担するというものです。
具体的には、引渡しの完了日から年末までの税金分を日割り計算して、買主が売主に支払います。

しかし留意しておかなくてはならないのが慣習の違いから「関東と関西では固定資産税の起算日が異なること」です。

関東での起算日：1月1日～12月31日
納付書が届く日：1月1日以降

関西での起算日：4月1日〜翌年3月31日
納付書が届く日：4月1日以降

反社会的勢力排除について

売主もしくは買主の双方が反社会的勢力でないことを明記している欄のことです。
そのほかにも、売買対象の不動産を反社会的勢力の事務所や拠点にしないことが取り決めとして設定されています。
もし売主や買主が反社会的勢力とかかわっていたことが発覚した場合には、契約を解除することができます。

ローン特約について

家の購入となれば金融機関から融資を受けるという方がほとんどでしょう。
この特約は買主がもし売買代金のための融資を受けられないとなった際に、融資の承認取得期日までなら不動産売買契約を解除できるというものです。
不動産売買契約書には融資を利用する金融機関の情報や融資の承認取得期日、融資金額などが取り決められます。

抵当権などの抹消について

売主は所有権の移転までに、抵当権や賃借権を抹消する義務があると規定されています。

これらの権利は買主の所有権を阻害するものであるからです。
抵当権は、不動産購入のための融資を受ける際に金融機関によって設定されている担保のことで、ローンの完済によって抹消することができます。
抵当権については買主から受領する金員をもって金融機関に一括返済することが一般的です。
抹消は最終の決済と同時であることがほとんどなので、自己資金でローンの返済ができない方もご安心くださいね。

一方の賃借権は賃貸借契約で得られる権利のことで、借主が土地を利用できますが貸主に賃料を払わなければならないものです。

付帯設備などの引渡し

不動産売買では不動産に付帯する設備、例えば家電などを買主に引き継ぐかを決めなければなりません。
そして売主は不動産の引渡しの際に不動産とともに引き継ぐ設備を、設備表に記載する必要があります。

設備表の主な記載内容としてはキッチンや追い焚き、換気扇などの設備の有無および故障の有無についてです。
家電についてはエアコンや照明を引き渡す程度で、基本的にはほとんどありません。
ちなみに設備表は設備の有無や故障を明確化し誤解を防ぐことを目的としています。


この主要設備については業者や所属団体によっては使用可能な状態で引き渡すことが規定されており、修復などは売主の負担でおこないます。

もし引渡しの時に、設備において不具合や故障などがなかった場合は問題ありません。
しかし、引渡し後の一定期間内で設備に不具合などが発生した場合は売主が負担しなければならない場合があります。

例えば、一週間以内に買主から不具合などによる請求を受けた場合は、売主が修復の責を負わなければならないというケースです。
その場合には売主が負担しなければならないので、契約書をよく確認しておきましょう。

手付解除

これは契約成立の日から引渡しの間までは契約を解除できるようにするための取り決めです。
手付解除の期日までであれば、手付金を支払って不動産売買契約を解除できます。

売主が契約を解除するためには、受け取った手付金の倍額を支払わなければなりません。
一方の買主は引渡し前に売主に支払った手付金を破棄すれば不動産売買契約を解除できます。
ちなみに手付金の期限については、売主と買主双方や不動産業界の慣習に基づいて決定します。

引渡し前の物件の滅失・毀損

これは売買契約締結後の引渡しの日までに不動産の全部もしくは一部が滅失、毀損が発生した場合には不動産売買契約を解除できるという取り決めです。
前提条件として「売主と買主双方に責任がないこと」が挙げられます。

例えば地震や津波、台風などの天災による被害などについては不可抗力であり、売主と買主の双方に責任がないと言えますよね。
なお、上記のことが発生し契約を解除する際には、売主は買主に対して無利息で手付金を返還する必要があります。

契約違反による解除について

これは売主もしくは買主が不動産売買契約に違反した際の取り決めのことを指します。
一般的には契約に違反してしまった方が違約金を支払い、契約を解除します。
一方の違反された側については、契約を違反した側に書面で催告のうえ不動産売買契約を解除でき、違約金を請求することも可能です。

違約金については売買代金の2割程度までで設定されることが多いです。

契約不適合責任について

この欄は契約不適合責任について記載されています。
売却後の一定期間内で、売買した不動産に重大な欠陥が見つかった場合には売主が補償しなければならないという取り決めのことです。
一般的にはこの期間は3か月程度が多いでしょう。

４．不動産売買契約の際の持参物

不動産売買契約の際に必要なものは以下の通りです。
各業者の規定により大きく違いがあるので、不動産会社によく確認してみてくださいね。
不動産会社によっては、契約の前に業者に預けておける場合があるので合わせて確認してみましょう。

【持参物】
・実印※
・印鑑証明書※
・本人確認書類
・印紙代
・仲介手数料の半額分相当※
・手付金
・権利証（登記済証や登記識別情報）※
・建築協定書※

【補足】
※実印…契約時は認印でも問題はありませんが、業者によって異なります
※印鑑証明書…売主は登記手続きの日に必要で、買主はローンを組む際に銀行への提出が必要です。業者によっては先に預かることを指定する場合もあります。
※仲介手数料の半額分相当…決済時に全額が一般的なので契約時の持参は不要なことがほとんどです。しかし業者によっては、契約時に半額分を持参し決済時に残りの半分を持参するように指定する場合もあります。
※権利証や建築協定書…契約前にコピーを取り引渡し日に買主に渡すという流れが多いです。




【引渡し時の持参物】
・実印
・マンションの管理規約
・建築確認通知書
・鍵受領書


不動産売却の際は大きく分けて3つの段階に手続きが分かれます。

①不動産売買契約
②引渡し準備
③引渡し・名義変更・代金授受


③の引渡し、名義変更、代金授受の際に必要なものが、実印と印鑑証明書、権利証（登記済証や登記識別情報）です。

５．不動産売買契約時の注意点

契約解除は簡単にできない

不動産売買契約は基本的に安易に解除できるものではありません。
もし解除をしたいとなった場合は、不動産売買契約書に則り違約金を払わなければならないことがあります。
この違約金の相場としては家の売買代金の約10～15％と非常に大きな額となります。
もし2,000万円で購入していた場合、200～300万円の違約金が発生するので注意が必要です。

また、この際に受け取った違約金は一時所得となり、住民税や所得税などの課税対象になるので確定申告の対象となります。


契約解除にはローン特約による解除、手付解除、契約違反による解除、契約不適合責任による解除などの種類があります。

まずは住宅を購入する際に金融機関から融資を受けられなかった場合、買主はローン特約に基づいて不動産売買契約を解除することができます。
手付解除は契約履行に着手するまでが適用範囲です。
また、売買代金を支払ったにもかかわらず引渡しがおこなわれない等の債務不履行の場合は、契約違反によって契約を解除できます。

ほかにも引渡し後に重大な不具合が見つかって購入した目的が達せられない場合、一定期間内であれば買主は売主との売買契約の解除が可能です。
この一定期間は1か月～3か月程度に定められることが一般的でしょう。

もし、買主と売主の双方から話し合いによって合意が得られた場合は、不動産売買契約書に記載されていなくとも契約の解除ができます。
不動産の情報や解除方法、期間などをしっかり確認したうえで契約しましょうね。

手付金の相場に気を付ける

手付金の相場にも気を付けましょう。
買主が売主に対して支払うのが手付金といい、不動産売買契約が成立したという証拠として渡します。

一般的に手付金の相場としては、売却価格の5〜10%もしくは100万円のどちらかになることがほとんどです。
例えば2,000万円で売却すると仮定しましょう。
その場合は100万円～200万円が手付金の相場となりますね。
明確にいくら支払わなければならないという規定はないので、買主と売主の合意があれば自由に設定できます。


しかし自由に設定できるからといって手付金が高すぎると買主を見つけるのが難しくなったり、安すぎる場合には安易に解約できてしまいます。
そのような理由から、売却価格の5〜10%もしくは100万円と取り決めることが多いです。

もし売買取引を解約するとなった場合には、手付金を返還しなければなりません。
売主都合で解約する場合は手付金を倍返し、つまり100万円受領していたならば200万円を買主に返します。
一方の買主都合で解約の場合は手付金はそのまま売主のものとなります。

契約不適合責任について

個人間の不動産売買では、売主に対して「契約不適合責任」が発生します。
この契約不適合責任とは売主が不動産を売却して一定期間内に不動産に重大な瑕疵が見つかった場合は、売主が補償するという取り決めのことです。

契約不適合責任は通常の売却のみに適用され、不動産買取では免除されます。
不動産買取について興味のある方は下記の記事をチェックしてみてくださいね！
中古住宅の買取相場は仲介の70％？築年数と市場価格の関係や高く売るコツを解説します！

所有権移転の手続きとローン特約について

所有権移転の手続きや引渡し期日などのスケジュールをよく確認しておきましょう。
ほかにも、引渡し前の物件の滅失・毀損の取り決めがしっかり契約書内でなされているかも注意して見ておく必要があります。

また、ローン特約もきちんと盛り込まれているかチェックしておきましょう。

対象面積と売買価格を計算する

登記簿に記載のある不動産の面積と実際の面積に差がないことをチェックしましょう。
もし面積が違う場合は、どちらの面積を基準に売買代金を決定したのか、そして面積が大幅に異なる際は差額が発生するのかも確認が必要です。
ほかにも、売買対象の不動産の情報の記載に間違いがないか契約締結前にしっかり目を通しておきましょう。

契約書の条項については、全国宅地建物取引業協会連合会などの主要団体によって微々たる違いはありつつもテンプレートが作成されており、変更できない仕様となっています。
このテンプレートは不動産取引における基本的なポイントを押さえている内容になっているので安心してくださいね。

しかし契約書の「特約事項」には特に注意しましょう。
特約事項は上記のような主要団体ではなく、各業者が定めている部分にあたります。
したがって内容をしっかり理解し、納得のいく内容であるかを確認しましょう。

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今回の記事では不動産売買契約書について解説しました。

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