任意売却のメリットとデメリットは？注意点や売却前にすべきことをご紹介します！
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前回の記事では任意売却と競売の違いや、任意売却でできることとできないこと、流れについてご紹介しました。
そこで今回は任意売却でのメリットとデメリット、注意点をご紹介します！
任意売却になる前にできることも解説しているので、ぜひ最後までご覧くださいね。
任意売却では、仲介売却と同じく市場価格に近い値段で売却することができます。
しかし任意売却を金融機関に相談せず、住宅ローンを滞納し続けると半年から10か月程度で競売にかけられてしまいます。
あくまで金融機関は現金化を目的として競売するので、売却価格は非常に安価になる傾向です。
売却価格が安いと返済できる住宅ローンの額も少なくなるため、多くの残債を抱えてしまいますよね。
競売になる前に、金融機関に返済額の調整や任意売却を相談しましょう。
任意売却と競売の違いや流れなどは下記の記事にて解説しているので、ぜひご覧くださいね。
任意売却にかかる費用としては以下の通りです。
【必須】
・抵当権の抹消費用
・不動産会社へ支払う仲介手数料(売却価格×3%+6万円+消費税)
・売買契約書に課税される印紙税
・（利益が出た場合）譲渡所得税
【条件による】
・測量費用や解体費用等（※必要な場合のみ）
・ローンの一括返済手数料（※借り入れている金融機関による）
＊抵当権の抹消費用
抵当権の抹消費用も通常の売却のように発生します。
抵当権は通常、ローンの完済でのみ抹消することができますが、任意売却では抵当権者である金融機関の許可を得て住宅ローンの残債がある状態で売却します。
費用内訳については以下の通りです。
【抵当権抹消の際にかかる費用一覧】
登録免許税：1不動産ごとに1,000円
その他雑費：4,000～5,000円程度
依頼料：司法書士に依頼した場合は約10.000～15,000円＋消費税
＊仲介手数料
任意売却でも普通の仲介売却と同じく、不動産会社へ支払う報酬である仲介手数料が発生します。
仲介手数料については宅地建物取引業法によって定められており、売却価格によって変わります。
・200万円以下の場合…売却価格×5%＋消費税
・200万円～400万円以下…売却価格×4%＋2万円＋消費税
・400万円以上の場合…売却価格×3%＋6万円＋消費税
400万円以上で売却できる物件が多いので、基本的にはどの記事でも「売却価格×3%＋6万円＋消費税」と紹介されていることがほとんどでしょう。
＊印紙税
不動産売買の際には不動産売買契約書が作成されるのが基本です。
任意売却でも不動産売買契約書は変わらず作成します。
その契約書には「収入印紙」という切手のようなものが貼る必要があり、収入印紙に対する税が印紙税です。
印紙税の納税は、郵便局や法務局、役所のほかコンビニなどで収入印紙を購入し不動産売買契約書に貼付した時点で完了です。
税額は売却する不動産の価格で変動します。
金額の詳細については以下の国税庁HPよりご覧くださいね。
不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
＊譲渡所得税
譲渡所得税は前提条件として「不動産を売却する際に利益が出た場合」に発生する税で、不動産売却の利益に対して課税されます。
もし任意売却の際に利益が出なかった場合は、この税についての項目は飛ばしていただいて問題ありません。
以降は利益が出た方向けにご紹介します。
この譲渡所得税は「住民税」と「所得税」を合算したもので、不動産売却をおこなった翌年の確定申告で支払うことになります。
譲渡所得税は、売却した不動産を所持していた年数によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられます。
それぞれで税率が異なるので注意が必要です。
・短期譲渡所得
譲渡所得×39.63％
（39.63%の内訳＝所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
・長期譲渡所得
譲渡所得×20.315％
（20.315％の内訳＝所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
＊測量費用や解体費用等
戸建ての不動産や土地を任意売却する場合は、解体や測量をおこなうことがあります。
解体費用については立地や築年数などで変動するので一概にいくらとは言えませんが、家屋内に家具が残っている場合は高くなるケースも考えられます。
解体時にはできるだけ家屋内を綺麗にしておきましょう。
測量費用は「現況測量」か「確定測量」で価格が異なりますが、売却をする方はより正確な面積などがわかる確定測量がおすすめです。
現況測量はブロック塀などの境界と推定される位置をもとに現状の土地面積を測量するものですが、確定測量は隣の居住者の立ち合いのもと詳細に測量をします。
確定測量は土地の正確な評価を知ることができるほか、後々のトラブルも防げるので基本的には確定測量を選びましょう。
現況測量の場合は10万円から20万円程度、確定測量の場合は35万円から90万円を見込んでおきましょう。
＊ローンの一括返済手数料
基本的に、任意売却では受け取った売買代金はほとんどが住宅ローンの一括返済へ優先的に充てられます。
その際に一括返済の手数料が求められる場合も。
手数料の発生や金額については借り入れている金融機関によって異なります。
基本的には税込3万3,000円程度が多いですが、手数料が発生しない金融機関もあるので、あらかじめ確認しておきましょう。
＊＊＊＊＊＊＊
上記でご紹介した費用については、交渉次第で任意売却の売却代金からの支払いが可能です。
任意売却や競売での売却価格の違いや任意売却の流れなどは別記事にてご紹介しているので、ぜひそちらもご一読くださいね。
任意売却とは？競売との違いやできること、流れを図解付きで解説！
任意売却の大きな特徴の一つが「通常の売却相場に近い価格で売却可能」ということです。
不動産の売却方法としては、仲介売却で買主を見つけて売るのが一番高値で売却できます。
次に買取といって不動産会社を買主として、業者に直接不動産を買い取ってもらう売却方法もあり、その方法の場合は市場価格の約7割から8割程度での売却になります。
任意売却も仲介売却と同じく、市場価格に近い値段での売却も可能です。
しかし任意売却では、契約不適合責任が免除されているので通常の売却と比べると売却価格は若干低くなります。
（契約不適合責任…通常の売却時、不動産売却後3か月以内に不動産に重大な欠陥が見つあった場合売主が補償する制度）
住宅ローンを滞納して任意売却をしないままでいると、半年後から10か月後あたりで金融機関によって不動産が競売にかけられてしまいます。
競売になると退去日を選べないほか、金融機関は住宅ローン返済のために現金化を急ぐため安値での売却となってしまうことも多いです。
さらに競売の場合は高くても市場価値の8割程度、安い場合には半額程度で売却になることも。
安値で売却してしまうと住宅ローンを返済しても残債が大きいままであることも多く、任意売却よりも完済が厳しい道になるでしょう。
任意売却の方が競売よりも高い価格で売却できるケースが非常に多いので、競売になる前に検討しましょう。
ただし任意売却は金融機関の承諾なしにはできませんので、その点もご注意くださいね。
不動産買取ほか関連記事は下記にてご紹介しているので、ぜひご一読ください！
・【初心者必見】中古住宅買取って？流れや仲介との違いを解説します！
・中古住宅の買取相場は仲介の70％？築年数と市場価格の関係や高く売るコツを解説します！
・買取保証付き仲介売却とは？メリットやデメリット、注意点をご紹介します！
任意売却では、不動産の所有者の情報を非公開に設定できます。
また、売却理由についても購入検討者と買主には伝える必要がありますが、基本的には情報が漏れる心配はありません。
なぜなら、不動産業者は法律によって守秘義務が定められているからです。
しかし売却理由は非公開にできても、売却すること自体を近隣に知られず、というのは難しいでしょう。
任意売却では不動産会社と契約して売却活動をおこないますが、選べる媒介契約は「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」のみです。
これは幅広く購入検討者を募る必要があるからです。
上記の2つの契約形態では、「レインズ（REINS）」という不動産流通サイトに物件情報を登録して販売活動をする義務があります。
レインズ自体は基本的に不動産会社が会員となって閲覧するサイトなので、一般の方の目に入ることはほとんどありません。
しかしこのサイトに不動産情報を掲載することで、他社から問い合わせが来たり、他社がインターネットに広告を掲載して販売活動をおこない多くの人の目に留まるようになるのです。
インターネット社会になるまではチラシで不動産情報を得るのが一般的でした。
ところが、現代では多くの方がSUUMOなどの不動産情報サイトで物件検索をしますよね。
チラシが主流だった時代には、「売却を知られたくない近隣付近にはチラシを配らない」という対処もできましたが、インターネットでは誰でもサイトを見られるため同じ手法はできません。
したがって、一般の方には任意売却というのが知られることはありませんが、売却自体を知られたくないというのは難しいでしょう。
媒介契約について詳しく知りたいという方は下記の記事をぜひご一読くださいね。
・媒介契約はどれがいい？メリット、デメリットやおすすめの契約を紹介します！
任意売却と競売の最も大きな違いが、契約日や引渡し日に対して売主の希望が反映される点です。
通常の売却と同じく任意売却は、売主と買主の立場が対等です。
そのため引渡し日などに売主の融通が効き、引っ越しなどにもある程度猶予が持てます。
一方の競売は金融機関が不動産を売却しますが、売り出すのも退去も売主の希望は全く反映されません。
買主が見つかった時点ですぐに立ち退きの命令が下されます。
そうなると急な引っ越しとなるためお子様がいる家庭だと転校の問題なども出てきます。
任意売却では、通常の売却と違って抵当権を持つ金融機関の許可を得て、住宅ローンの残債があるまま売却しますよね。
基本的に売却代金は、まず残債の返済に優先的に充てなければなりません。
もし売却代金を充てても住宅ローンを完済できなかった場合、任意売却は残債の分割返済をすることができます。
しかし競売の場合は前述のように、市場価格の5割から8割程度になってしまい残債に売却代金を充てたとしても残債が多く残ることがほとんどです。
くわえて任意売却と異なる点として、競売では不動産売却後の残債の一括返済を求められます。
一括返済ができなければ自己破産をする必要があります。
さらに自己破産をした場合は返済義務はなくなりますが、連帯保証人がいる場合は保証人に返済義務が発生します。
迷惑をかけてしまうのであらかじめ相談しておきましょう。
もし残債よりも高い価格で不動産売却できれば、残債の返済については考える必要はありませんよ。
任意売却では、不動産売却にかかる仲介手数料や滞納税、抵当権抹消の費用などを売却代金から出すことができます。
場合によっては引っ越し費用も売却金額から出せることもあり、引っ越しの負担を経済面的に軽減できることも。
しかしこれには金融機関からの許可が必要で、交渉次第では持ち出し金が不要な場合もあります。
この交渉は任意売却を依頼する不動産会社に任せるので、その業者の実力が大きくかかわりますよね。
ブルーホームでは任意売却での実績や交渉についても経験豊富なスタッフが常駐しています。
もし任意売却でお困りの方はお気軽にご相談くださいね。
任意売却の大きなデメリットの一つが、期間内に任意売却が成立しなかった場合は金融機関によって不動産が競売にかけられてしまうことです。
この期間は債権者である金融機関に決定権があります。
任意売却ができる期間は金融機関の判断によって異なりますが、販売開始から最大でも約1年です。
売却が難しいと判断された場合に競売の申し立て後手続きが始まります。
もし任意売却を考えている場合は、できるだけ早めの申し出をおこないましょう。
金融機関によっては競売の手続きを遅らせてくれる場合があります。
競売で落札される価格が低いことや、そもそも競売の申し立てにも費用がかかることから、金融機関としても任意売却で売却できることが望ましいと考えているからです。
また、任意売却によって完済できる見込みがあったり、競売申し立て前に買主が見つかった場合は金融機関にその旨を伝えてみましょう。
こちらも交渉次第では競売の手続きを遅らせてくれる場合があります。
ちなみに競売は急に始められるわけではなく、以下のような手順に則ります。
【競売までの流れ】
①住宅ローンを滞納後、督促状などが送られてくる
②半年ほど滞納した場合「期日の利益喪失」の通知が届き一括返済を求められる
（※期日の利益とは…あらかじめ取り決めた期日までに返済すればいいという金融機関等との約束事のことで、期日までは返さなくてもいいということから利益という言い方をしています）
③任意売却での一括返済が難しいと判断された場合、金融機関から競売の申し立てがある
④競売の手続きが進む
⑤手続きから早くて3～6か月で開札期日
もし競売の手続きが始まってしまっても、任意売却ができなくなるということはありませんが、開札期日を迎えてしまうと金融機械による競売が始まります。
期日までに任意売却が完了すれば競売は取り下げてもらえます。
競売が始まってしまうと債務者は任意売却ができないので、期日には注意しておきましょう。
通常の仲介売却と違って、任意売却では個人の判断のみで不動産の売却はできません。
住宅ローンを未完済の場合は抵当権抹消できないため、債権者は金融機関であり売却の一存を決められるのもまた金融機関であるからです。
ほかにも夫婦などの共有者や連帯保証人を立てている場合は、連帯保証人の合意も必要になります。
ちなみに近年では、事業用ローンを除き住宅ローンを組む際には住宅が担保となっているので連帯保証人は立てないことが一般的です。
任意売却の場合は、不動産を売却したお金は優先的に住宅ローン返済に充てられます。
売却にかかる費用などはある程度負担してもらえますが、手元にはお金が残らないので、売却後に余裕を持った生活は難しいかもしれません。
さらに任意売却後も残債は支払い続ける必要があります。
競売のように一括返済する必要はありませんが、売却後の残債は分割返済で支払わなければなりません。
金融機関も毎月支払える金額に調整はしてくれますが、毎月の支払いがなくなるわけではないので留意しておきましょう。
任意売却は住宅ローンを滞納してからおこなえる売却方法です。
つまり任意売却時にはすでに、金融機関の信用情報に事故物件（いわゆるブラックリスト）として載ってしまっています。
ブラックリストに載ってしまうと、新しいクレジットカードの発行ができません。
滞納を解消してから1年から5年間は新居のローンや車のローンを組むことも難しいでしょう。
なぜなら、金融機関内で事故物件として共有されているため審査落ちしてしまうからです。
そのため任意売却によって信用情報に傷がついてしまうわけではなく、滞納した時点なので注意が必要です。
先述のように任意売却では住宅ローンを滞納することで事故物件だとみなされ、信用情報に傷がついてしまいます。
さらに任意売却後も残債がある場合は、分割ではありますが返済し続けなければなりません。
滞納が解消してからは1年～5年、自己破産をした場合は5年～10年程度クレジットカードの発行やローンを組むことが難しくなります。
クレジットカードを使ったショッピングなどもメジャーとなってきているので、普段の生活においても非常に不便ですよね。
できるだけ任意売却になる前に、一般売却でローンを完済できないか検討してみましょう。
社内ブラックリストに載ってしまった場合は、削除期限や時効がないこともあります。
さらに社内で共有されグループ会社のクレジットカードの審査などにも通らない可能性も。
一度住宅ローンを滞納した企業とは別の場所で、クレジットカードを作成するのがおすすめです。
できることなら、返済が難しくなりそうという見込みが立った時点で早めに一般売却を検討してみましょう。
通常売却と同様に任意売却でも悪徳業者は存在します。
特に任意売却では売却に焦ったり、期間内に売却できるか不安な売主も多く弱みにつけこもうとする悪徳業者も。
そのような悪徳業者は高額な手数料を請求してきたり、本来の売却価格よりも低い価格を伝えることで、差額を横領することもあります。
売却後の残債計算や悪徳業者に騙されないためにも、まずは自分の不動産の相場を知るところから始めましょう。
そうすることで提示価格に対しての知識を得られるので、格安の価格を提示されても自分で気づくことができます。
不動産情報サイトで似たようなエリアや条件の不動産を検索して調べるのがおすすめです。
ほかにも「引っ越し費用がタダ」と嘘をつく業者もいます。
引っ越し費用は金融機関との交渉次第なうえ、もし売却代金から出せるとしても10万円～30万円が相場になります。
それ以上の金額を提示してくる業者にも注意が必要です。
業者も大手だから安心だ、と決めつけず地元密着の不動産会社にも話を聞きに行きましょう。
大手はネットワークが広く幅広い集客ができる点が強みではあります。
しかし、地元業者は地域のニーズを把握しており見込み客を抱えていることも多いことに加えて、情に厚く迅速に仕事をしてくれて心強いというメリットも。
特に任意売却は競売の開札日までに手続きを終えている必要があり、時間的にも融通が利かないですよね。
それぞれに強みがあるので、大小問わず様々な不動産会社に相談してみましょう。
任意売却には「白紙特約条項」が盛り込まれています。
これは保証人や共有者からの合意が得られなかったり、金融機関の抵当権抹消に合意を得られなかった場合に、売買取引を無条件で白紙にすることができるという特約のことです。
さらに上記のような理由の他にも、債権者である金融機関から急に売却許可が取り消されるケースも稀にあるのです。
通常の売却では急に売却を取りやめた場合、買主は突然不動産が購入できなくなったわけですから、売主の債務不履行として違約金が請求されます。
しかし任意売却では、売主の判断で売却をやめるというわけではないですよね。
したがって買主から違約金を請求されるのを回避するという役割で、白紙解約条項が盛り込まれています。
今回の記事では任意売却のメリットやデメリット、注意点について解説しました。
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前回の記事では任意売却と競売の違いや、任意売却でできることとできないこと、流れについてご紹介しました。
そこで今回は任意売却でのメリットとデメリット、注意点をご紹介します！
任意売却になる前にできることも解説しているので、ぜひ最後までご覧くださいね。
１．任意売却の費用について
任意売却では、仲介売却と同じく市場価格に近い値段で売却することができます。
しかし任意売却を金融機関に相談せず、住宅ローンを滞納し続けると半年から10か月程度で競売にかけられてしまいます。
あくまで金融機関は現金化を目的として競売するので、売却価格は非常に安価になる傾向です。
売却価格が安いと返済できる住宅ローンの額も少なくなるため、多くの残債を抱えてしまいますよね。
競売になる前に、金融機関に返済額の調整や任意売却を相談しましょう。
任意売却と競売の違いや流れなどは下記の記事にて解説しているので、ぜひご覧くださいね。
任意売却にかかる費用としては以下の通りです。
【必須】
・抵当権の抹消費用
・不動産会社へ支払う仲介手数料(売却価格×3%+6万円+消費税)
・売買契約書に課税される印紙税
・（利益が出た場合）譲渡所得税
【条件による】
・測量費用や解体費用等（※必要な場合のみ）
・ローンの一括返済手数料（※借り入れている金融機関による）
＊抵当権の抹消費用
抵当権の抹消費用も通常の売却のように発生します。
抵当権は通常、ローンの完済でのみ抹消することができますが、任意売却では抵当権者である金融機関の許可を得て住宅ローンの残債がある状態で売却します。
費用内訳については以下の通りです。
【抵当権抹消の際にかかる費用一覧】
登録免許税：1不動産ごとに1,000円
その他雑費：4,000～5,000円程度
依頼料：司法書士に依頼した場合は約10.000～15,000円＋消費税
＊仲介手数料
任意売却でも普通の仲介売却と同じく、不動産会社へ支払う報酬である仲介手数料が発生します。
仲介手数料については宅地建物取引業法によって定められており、売却価格によって変わります。
・200万円以下の場合…売却価格×5%＋消費税
・200万円～400万円以下…売却価格×4%＋2万円＋消費税
・400万円以上の場合…売却価格×3%＋6万円＋消費税
400万円以上で売却できる物件が多いので、基本的にはどの記事でも「売却価格×3%＋6万円＋消費税」と紹介されていることがほとんどでしょう。
＊印紙税
不動産売買の際には不動産売買契約書が作成されるのが基本です。
任意売却でも不動産売買契約書は変わらず作成します。
その契約書には「収入印紙」という切手のようなものが貼る必要があり、収入印紙に対する税が印紙税です。
印紙税の納税は、郵便局や法務局、役所のほかコンビニなどで収入印紙を購入し不動産売買契約書に貼付した時点で完了です。
税額は売却する不動産の価格で変動します。
金額の詳細については以下の国税庁HPよりご覧くださいね。
不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
＊譲渡所得税
譲渡所得税は前提条件として「不動産を売却する際に利益が出た場合」に発生する税で、不動産売却の利益に対して課税されます。
もし任意売却の際に利益が出なかった場合は、この税についての項目は飛ばしていただいて問題ありません。
以降は利益が出た方向けにご紹介します。
この譲渡所得税は「住民税」と「所得税」を合算したもので、不動産売却をおこなった翌年の確定申告で支払うことになります。
譲渡所得税は、売却した不動産を所持していた年数によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられます。
それぞれで税率が異なるので注意が必要です。
・短期譲渡所得
譲渡所得×39.63％
（39.63%の内訳＝所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
・長期譲渡所得
譲渡所得×20.315％
（20.315％の内訳＝所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
＊測量費用や解体費用等
戸建ての不動産や土地を任意売却する場合は、解体や測量をおこなうことがあります。
解体費用については立地や築年数などで変動するので一概にいくらとは言えませんが、家屋内に家具が残っている場合は高くなるケースも考えられます。
解体時にはできるだけ家屋内を綺麗にしておきましょう。
測量費用は「現況測量」か「確定測量」で価格が異なりますが、売却をする方はより正確な面積などがわかる確定測量がおすすめです。
現況測量はブロック塀などの境界と推定される位置をもとに現状の土地面積を測量するものですが、確定測量は隣の居住者の立ち合いのもと詳細に測量をします。
確定測量は土地の正確な評価を知ることができるほか、後々のトラブルも防げるので基本的には確定測量を選びましょう。
現況測量の場合は10万円から20万円程度、確定測量の場合は35万円から90万円を見込んでおきましょう。
＊ローンの一括返済手数料
基本的に、任意売却では受け取った売買代金はほとんどが住宅ローンの一括返済へ優先的に充てられます。
その際に一括返済の手数料が求められる場合も。
手数料の発生や金額については借り入れている金融機関によって異なります。
基本的には税込3万3,000円程度が多いですが、手数料が発生しない金融機関もあるので、あらかじめ確認しておきましょう。
＊＊＊＊＊＊＊
上記でご紹介した費用については、交渉次第で任意売却の売却代金からの支払いが可能です。
任意売却や競売での売却価格の違いや任意売却の流れなどは別記事にてご紹介しているので、ぜひそちらもご一読くださいね。
任意売却とは？競売との違いやできること、流れを図解付きで解説！
２．任意売却のメリット
任意売却は相場に近い価格で売却可能
任意売却の大きな特徴の一つが「通常の売却相場に近い価格で売却可能」ということです。
不動産の売却方法としては、仲介売却で買主を見つけて売るのが一番高値で売却できます。
次に買取といって不動産会社を買主として、業者に直接不動産を買い取ってもらう売却方法もあり、その方法の場合は市場価格の約7割から8割程度での売却になります。
任意売却も仲介売却と同じく、市場価格に近い値段での売却も可能です。
しかし任意売却では、契約不適合責任が免除されているので通常の売却と比べると売却価格は若干低くなります。
（契約不適合責任…通常の売却時、不動産売却後3か月以内に不動産に重大な欠陥が見つあった場合売主が補償する制度）
住宅ローンを滞納して任意売却をしないままでいると、半年後から10か月後あたりで金融機関によって不動産が競売にかけられてしまいます。
競売になると退去日を選べないほか、金融機関は住宅ローン返済のために現金化を急ぐため安値での売却となってしまうことも多いです。
さらに競売の場合は高くても市場価値の8割程度、安い場合には半額程度で売却になることも。
安値で売却してしまうと住宅ローンを返済しても残債が大きいままであることも多く、任意売却よりも完済が厳しい道になるでしょう。
任意売却の方が競売よりも高い価格で売却できるケースが非常に多いので、競売になる前に検討しましょう。
ただし任意売却は金融機関の承諾なしにはできませんので、その点もご注意くださいね。
不動産買取ほか関連記事は下記にてご紹介しているので、ぜひご一読ください！
・【初心者必見】中古住宅買取って？流れや仲介との違いを解説します！
・中古住宅の買取相場は仲介の70％？築年数と市場価格の関係や高く売るコツを解説します！
・買取保証付き仲介売却とは？メリットやデメリット、注意点をご紹介します！
近隣に事情を知られず売却ができる
任意売却では、不動産の所有者の情報を非公開に設定できます。
また、売却理由についても購入検討者と買主には伝える必要がありますが、基本的には情報が漏れる心配はありません。
なぜなら、不動産業者は法律によって守秘義務が定められているからです。
しかし売却理由は非公開にできても、売却すること自体を近隣に知られず、というのは難しいでしょう。
任意売却では不動産会社と契約して売却活動をおこないますが、選べる媒介契約は「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」のみです。
これは幅広く購入検討者を募る必要があるからです。
上記の2つの契約形態では、「レインズ（REINS）」という不動産流通サイトに物件情報を登録して販売活動をする義務があります。
レインズ自体は基本的に不動産会社が会員となって閲覧するサイトなので、一般の方の目に入ることはほとんどありません。
しかしこのサイトに不動産情報を掲載することで、他社から問い合わせが来たり、他社がインターネットに広告を掲載して販売活動をおこない多くの人の目に留まるようになるのです。
インターネット社会になるまではチラシで不動産情報を得るのが一般的でした。
ところが、現代では多くの方がSUUMOなどの不動産情報サイトで物件検索をしますよね。
チラシが主流だった時代には、「売却を知られたくない近隣付近にはチラシを配らない」という対処もできましたが、インターネットでは誰でもサイトを見られるため同じ手法はできません。
したがって、一般の方には任意売却というのが知られることはありませんが、売却自体を知られたくないというのは難しいでしょう。
媒介契約について詳しく知りたいという方は下記の記事をぜひご一読くださいね。
・媒介契約はどれがいい？メリット、デメリットやおすすめの契約を紹介します！
契約日や引渡し日に売主の融通が効く
任意売却と競売の最も大きな違いが、契約日や引渡し日に対して売主の希望が反映される点です。
通常の売却と同じく任意売却は、売主と買主の立場が対等です。
そのため引渡し日などに売主の融通が効き、引っ越しなどにもある程度猶予が持てます。
一方の競売は金融機関が不動産を売却しますが、売り出すのも退去も売主の希望は全く反映されません。
買主が見つかった時点ですぐに立ち退きの命令が下されます。
そうなると急な引っ越しとなるためお子様がいる家庭だと転校の問題なども出てきます。
任意売却後の残債は分割返済が可能
任意売却では、通常の売却と違って抵当権を持つ金融機関の許可を得て、住宅ローンの残債があるまま売却しますよね。
基本的に売却代金は、まず残債の返済に優先的に充てなければなりません。
もし売却代金を充てても住宅ローンを完済できなかった場合、任意売却は残債の分割返済をすることができます。
しかし競売の場合は前述のように、市場価格の5割から8割程度になってしまい残債に売却代金を充てたとしても残債が多く残ることがほとんどです。
くわえて任意売却と異なる点として、競売では不動産売却後の残債の一括返済を求められます。
一括返済ができなければ自己破産をする必要があります。
さらに自己破産をした場合は返済義務はなくなりますが、連帯保証人がいる場合は保証人に返済義務が発生します。
迷惑をかけてしまうのであらかじめ相談しておきましょう。
もし残債よりも高い価格で不動産売却できれば、残債の返済については考える必要はありませんよ。
売却金額から売却費用、税金を出すことができる
任意売却では、不動産売却にかかる仲介手数料や滞納税、抵当権抹消の費用などを売却代金から出すことができます。
場合によっては引っ越し費用も売却金額から出せることもあり、引っ越しの負担を経済面的に軽減できることも。
しかしこれには金融機関からの許可が必要で、交渉次第では持ち出し金が不要な場合もあります。
この交渉は任意売却を依頼する不動産会社に任せるので、その業者の実力が大きくかかわりますよね。
ブルーホームでは任意売却での実績や交渉についても経験豊富なスタッフが常駐しています。
もし任意売却でお困りの方はお気軽にご相談くださいね。
３．任意売却のデメリット
期間内に任意売却が成立しない場合競売にかけられる
任意売却の大きなデメリットの一つが、期間内に任意売却が成立しなかった場合は金融機関によって不動産が競売にかけられてしまうことです。
この期間は債権者である金融機関に決定権があります。
任意売却ができる期間は金融機関の判断によって異なりますが、販売開始から最大でも約1年です。
売却が難しいと判断された場合に競売の申し立て後手続きが始まります。
もし任意売却を考えている場合は、できるだけ早めの申し出をおこないましょう。
金融機関によっては競売の手続きを遅らせてくれる場合があります。
競売で落札される価格が低いことや、そもそも競売の申し立てにも費用がかかることから、金融機関としても任意売却で売却できることが望ましいと考えているからです。
また、任意売却によって完済できる見込みがあったり、競売申し立て前に買主が見つかった場合は金融機関にその旨を伝えてみましょう。
こちらも交渉次第では競売の手続きを遅らせてくれる場合があります。
ちなみに競売は急に始められるわけではなく、以下のような手順に則ります。
【競売までの流れ】
①住宅ローンを滞納後、督促状などが送られてくる
②半年ほど滞納した場合「期日の利益喪失」の通知が届き一括返済を求められる
（※期日の利益とは…あらかじめ取り決めた期日までに返済すればいいという金融機関等との約束事のことで、期日までは返さなくてもいいということから利益という言い方をしています）
③任意売却での一括返済が難しいと判断された場合、金融機関から競売の申し立てがある
④競売の手続きが進む
⑤手続きから早くて3～6か月で開札期日
もし競売の手続きが始まってしまっても、任意売却ができなくなるということはありませんが、開札期日を迎えてしまうと金融機械による競売が始まります。
期日までに任意売却が完了すれば競売は取り下げてもらえます。
競売が始まってしまうと債務者は任意売却ができないので、期日には注意しておきましょう。
金融機関や連帯保証人の合意が必要
通常の仲介売却と違って、任意売却では個人の判断のみで不動産の売却はできません。
住宅ローンを未完済の場合は抵当権抹消できないため、債権者は金融機関であり売却の一存を決められるのもまた金融機関であるからです。
ほかにも夫婦などの共有者や連帯保証人を立てている場合は、連帯保証人の合意も必要になります。
ちなみに近年では、事業用ローンを除き住宅ローンを組む際には住宅が担保となっているので連帯保証人は立てないことが一般的です。
任意売却だと売却金額が手元に残らない
任意売却の場合は、不動産を売却したお金は優先的に住宅ローン返済に充てられます。
売却にかかる費用などはある程度負担してもらえますが、手元にはお金が残らないので、売却後に余裕を持った生活は難しいかもしれません。
さらに任意売却後も残債は支払い続ける必要があります。
競売のように一括返済する必要はありませんが、売却後の残債は分割返済で支払わなければなりません。
金融機関も毎月支払える金額に調整はしてくれますが、毎月の支払いがなくなるわけではないので留意しておきましょう。
任意売却までの支払い滞納で信用情報に傷がついてしまう
任意売却は住宅ローンを滞納してからおこなえる売却方法です。
つまり任意売却時にはすでに、金融機関の信用情報に事故物件（いわゆるブラックリスト）として載ってしまっています。
ブラックリストに載ってしまうと、新しいクレジットカードの発行ができません。
滞納を解消してから1年から5年間は新居のローンや車のローンを組むことも難しいでしょう。
なぜなら、金融機関内で事故物件として共有されているため審査落ちしてしまうからです。
そのため任意売却によって信用情報に傷がついてしまうわけではなく、滞納した時点なので注意が必要です。
４．任意売却における注意点やポイント
信用情報に事故物件として登録されてしまう
先述のように任意売却では住宅ローンを滞納することで事故物件だとみなされ、信用情報に傷がついてしまいます。
さらに任意売却後も残債がある場合は、分割ではありますが返済し続けなければなりません。
滞納が解消してからは1年～5年、自己破産をした場合は5年～10年程度クレジットカードの発行やローンを組むことが難しくなります。
クレジットカードを使ったショッピングなどもメジャーとなってきているので、普段の生活においても非常に不便ですよね。
できるだけ任意売却になる前に、一般売却でローンを完済できないか検討してみましょう。
社内ブラックリストに載ってしまった場合は、削除期限や時効がないこともあります。
さらに社内で共有されグループ会社のクレジットカードの審査などにも通らない可能性も。
一度住宅ローンを滞納した企業とは別の場所で、クレジットカードを作成するのがおすすめです。
できることなら、返済が難しくなりそうという見込みが立った時点で早めに一般売却を検討してみましょう。
任意売却につけこむ悪徳業者も存在する
通常売却と同様に任意売却でも悪徳業者は存在します。
特に任意売却では売却に焦ったり、期間内に売却できるか不安な売主も多く弱みにつけこもうとする悪徳業者も。
そのような悪徳業者は高額な手数料を請求してきたり、本来の売却価格よりも低い価格を伝えることで、差額を横領することもあります。
売却後の残債計算や悪徳業者に騙されないためにも、まずは自分の不動産の相場を知るところから始めましょう。
そうすることで提示価格に対しての知識を得られるので、格安の価格を提示されても自分で気づくことができます。
不動産情報サイトで似たようなエリアや条件の不動産を検索して調べるのがおすすめです。
ほかにも「引っ越し費用がタダ」と嘘をつく業者もいます。
引っ越し費用は金融機関との交渉次第なうえ、もし売却代金から出せるとしても10万円～30万円が相場になります。
それ以上の金額を提示してくる業者にも注意が必要です。
業者も大手だから安心だ、と決めつけず地元密着の不動産会社にも話を聞きに行きましょう。
大手はネットワークが広く幅広い集客ができる点が強みではあります。
しかし、地元業者は地域のニーズを把握しており見込み客を抱えていることも多いことに加えて、情に厚く迅速に仕事をしてくれて心強いというメリットも。
特に任意売却は競売の開札日までに手続きを終えている必要があり、時間的にも融通が利かないですよね。
それぞれに強みがあるので、大小問わず様々な不動産会社に相談してみましょう。
金融機関から合意が得られない場合の「白紙解約」
任意売却には「白紙特約条項」が盛り込まれています。
これは保証人や共有者からの合意が得られなかったり、金融機関の抵当権抹消に合意を得られなかった場合に、売買取引を無条件で白紙にすることができるという特約のことです。
さらに上記のような理由の他にも、債権者である金融機関から急に売却許可が取り消されるケースも稀にあるのです。
通常の売却では急に売却を取りやめた場合、買主は突然不動産が購入できなくなったわけですから、売主の債務不履行として違約金が請求されます。
しかし任意売却では、売主の判断で売却をやめるというわけではないですよね。
したがって買主から違約金を請求されるのを回避するという役割で、白紙解約条項が盛り込まれています。
５．任意売却ならブルーホームにお任せください！
今回の記事では任意売却のメリットやデメリット、注意点について解説しました。
ブルーホームは、住吉区を中心に不動産売買をサポートしている地域密着型の不動産会社です。
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