媒介契約はどれがいい？メリット、デメリットやおすすめの契約を紹介します！
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不動産を売却するには専門的な知識が必要なうえ、個人でおこなうのは非常に難しいです。
一般的には不動産会社に仲介を依頼し、媒介契約を結んで売却をしますよね。
媒介契約は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類あり、どの媒介契約が自分に適しているか悩む方は少なくありません。
そこで本日はそれぞれの媒介契約の特徴やメリット、デメリットのほか、状況別におすすめの契約をご紹介します。
最適な媒介契約を選び、不動産の早期売却を目指しましょう！
ぜひ最後までご覧くださいね。
媒介契約とは、不動産を売却するにあたって仲介をする不動産会社と売主が結ぶ契約のことです。
取り決めることは主に、売却したい物件をどのような条件で販売するか、そして成約した際の報酬（仲介手数料）などです。
この媒介契約には双方の意思決定の可視化や依頼関係の明確化によって、仲介業務でのトラブルを未然に防ぐという役割があります。
また宅地建物取引業法によって、売買の仲介をおこなう不動産会社は売主と売買契約を結ぶこと、売主とにとって不利にならない売買をすることが義務付けられています。
媒介契約について解説するのに、レインズは非常に重要です。
ということで、媒介契約の比較をする前にレインズについてこちらで解説します。
レインズとは「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」のことでそれぞれの頭文字をとってREINS（レインズ）と呼ばれています。
国土交通大臣が指定した不動産流通機構によって運営されているネットワークシステムのことです。
このシステム内には膨大な数の不動産情報が一元化され流通しています。
不動産の販売活動においてこのレインズへの登録は非常に重要です。
というのも、まず不動産売買では売主側の媒介業者が物件情報をレインズに掲載します。
そして別の不動産会社がレインズに登録されている物件情報を見て買主（顧客）に紹介し、売主側と買主側にそれぞれ不動産会社が入って取引を行います。
つまり、レインズに物件を登録してより多くの不動産会社に見つけてもらうことで、買主を早く見つけられる可能性が高くなります。
会員である不動産会社と媒介契約を締結した売主は、レインズで自分の物件の掲載状況を確認できます。
しかし一般の方は残念ながらレインズは閲覧できません。
売却前に周辺地域の不動産相場や不動産会社を調べたいという方は、レインズと同じく不動産流通機構が運営している「REINS Market Information」を活用しましょう。
レインズ・マーケット・インフォメーションとは、国土交通大臣によって指定された以下の4つの不動産流通機構が保有している不動産の取引情報や成約事例などが確認できるサイトです。
「東日本不動産流通機構」
「中部圏不動産流通機構」
「近畿圏不動産流通機構」
「西日本不動産流通機構」
このサイトは、全国で流通している不動産情報が第三者にもはっきり分かるようにするために開設されました。
基本的にレインズ・マーケット・インフォメーションでは、個人情報や不動産が特定できないように表示されています。
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つには、上図のように
・契約可能の社数
・買主とのやり取り
・レインズへの登録
・売買活動の報告義務
と主に4項目で違いがあります。
【メリット】
・窓口が広がる
・販売上手な営業マンに当たる確率が高くなる
【デメリット】
・販売に力を入れない不動産会社が圧倒的に多い
・非現実的な好条件を提示する業者を選んでしまい、売れ残りになってしまう
・他社で決められることを防ぐため、不動産同士で邪魔しあうこともある
・窓口が多いので連絡が紛らわしい
・不動産業者同士で言うことがバラバラの場合があり真偽の判断が難しい
【特徴】
一般媒介契約とは媒介契約の中でも唯一、複数の不動産会社と媒介契約できる形態のことです。
仲介手数料については契約社数分ではなく、成約した不動産会社のみに支払うのでほかの媒介契約と支払い金額に違いはありません。
契約社数については、基本的には3、4社に依頼するのが一般的ですよ。
この一般媒介契約は複数社と契約することから、場合によっては敏腕営業マンに当たれば好条件での売却成約の可能性もあります。
しかし不動産会社からすれば、他の会社で成約されてしまえば仲介手数料がないため、人件費や広告費を割いても赤字になってしまいます。
そのことから、積極的な売却活動をおこなってくれる不動産会社は非常に少ないでしょう。
イニシアチブを取って仲介手数料を獲得したいあまりに、正しくない情報を伝える営業マンもいます。
そうすることで真偽の判断がつかなくなってしまう売主さんも多いので注意が必要です。
また複数の会社と契約して相場以上の好条件で売ろうとした結果、売れ残ってしまい格安での売却になってしまうことがあるのもこの媒介契約のリスクです。
不動産会社同士でもライバル意識が高くなることで、「もう少し高く売れるからその話は保留にしておいてほしい」などと他社での成約を阻止しようとするケースも見られます。
メリットとしては、他にも自分で見つけた買主とも直接やり取りすることができます。
不動産会社を介さず個人で買主を見つけた場合は、もちろん不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありません。
不動産会社側としてはレインズの登録義務や売買報告についての報告義務がありません。
例えば物件を売却するのを知られたくない場合などは、レインズへの登録義務がない一般媒介契約がおすすめですよ。
一般媒介契約がおすすめのケースは後述の「【媒介契約種別】おすすめのケース」にて解説するので、ぜひご一読ください！
明示型と非明示型
さて、一般媒介契約を締結する際には売主は「明示型」と「非明示型」のどちらかを選択する必要があります。
「明示型」は依頼した不動産会社に対して、並行して依頼している複数の不動産会社の名称や所在地などの情報を提示しなければなりません。
もし提示しておらず他の不動産会社で成約した場合は、広告費用などを請求されることがあるので注意が必要です。
一方の「非明示型」では、複数の不動産会社と媒介契約を締結しても通知する義務はありません。
しかし不動産会社側からすると、非明示型はライバル社が分からないことから営業戦略が立てづらいです。
さらに売主から信頼されていないと感じるため、販売活動を積極的におこなってもらえない可能性もあります。
どうしても情報を明かしたくない場合を除いては、基本的には明示型を選択しましょう。
【メリット】
・窓口が一本のためやり取りが楽
・専任媒介契約・専属媒介契約の物件を優先的に売ろうとする営業マンが多い
・信頼関係で仕事をしてくれる
【デメリット】
・営業マンの言いなりになりやすい
・他社からの顧客紹介に非協力な場合がある
・営業マンの実力次第では売れ残りになる可能性もある
【特徴】
専任媒介契約は、一般媒介契約と違い契約できる社数は一社のみです。
一般媒介契約と違い窓口が一つのため、やり取りが楽になることがメリットですが一方で営業マンの実力次第では売れ残りになってしまう可能性も。
また、個人で買主を見つけた場合は不動産会社を介さずに取引でき、その場合は仲介手数料はかかりません。
ほかにもレインズへの登録義務があり、2週間に1回以上の買主への報告義務があることが一般媒介契約との違いです。
この報告義務はメールや文書などで送られてきます。
内容としてはレインズの登録情報や営業活動の進捗のほか、電話問い合わせや来店などの引き合い状況などです。
定期的に情報を受け取れることから、一般媒介契約のように複数の会社に自分で問い合わせる手間が省けるうえに窓口も一つで管理がしやすいことがメリットです。
また契約社数も一社でより熱心に営業活動に励んでくれるので、一般媒介契約よりも早く買主が見つかりやすいことも利点といえます。
ただし一社に依頼する分、営業マンに嘘をつかれていても発覚しづらかったり、他社からの顧客紹介に非協力的な場合があるので注意が必要です。
【メリット】
・窓口が一本のためやり取りが楽
・専任媒介契約や専属媒介契約を優先的に売ろうとする営業マンが多い
・信頼関係で仕事をしてくれる
・専属専任媒介契約のみにつく特典サービスがある
【デメリット】
・囲い込みに遭いやすい
・他社からの顧客紹介に非協力な場合がある
・営業マンの実力次第では売れ残りになる可能性もある
【特徴】
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく一つの不動産会社のみと契約できます。
異なる点としては買主とのやり取りや報告義務の回数、特典サービスの有無です。
まず売主と購入希望者間のやり取りについては必ず不動産会社を介しておこなわなければなりません。
ほかにも5営業日以内にレインズへの登録義務、さらに1週間に1回以上の報告義務が発生します。
この媒介契約のメリットとしては、まずは不動産会社の積極性の違いです。
契約社数が一社で成功報酬である仲介手数料が確約されていることから、専任媒介契約の時よりも広告費をかけてくれることが多く、早期売却の可能性がぐっと高まります。
ほかにも1週間に1回以上の報告義務があることから、より詳細に販売状況が分かることもメリットの一つです。
ただ専任媒介契約と同じく一社のみ契約可能なので、不動産会社の得意分野や営業マンの力量などしっかり見極めてから依頼する必要があります。
不動産会社によっては、専属専任媒介契約でしか利用できない特典サービスなどもあります。
例えばハウスクリーニングやハウスステージング、ギフトカード、買取保証などです。
買取保証については別記事で解説しますので、ぜひそちらをご覧くださいね。
まず媒介契約を締結する前に、あらかじめ「どのくらいの期間で売却したいか」の目安を決めておきましょう。
例えば早期売却でも、ひと月以内の短期売却かそれ以上を見込んだ売却かで変わってきます。
前者の短期売却であれば、最短で売却、現金化ができる不動産買取を選ぶことがおすすめです。
後者であれば媒介契約を選択しましょう。
媒介契約でも目安の期間によって選ぶものが異なってきます。
販売活動に力を入れてより早期で売却をしたい場合は専属専任媒介契約、次点で専任媒介契約にしましょう。
もしもっと売却期間に余裕が持てる場合は、選択肢の広い一般媒介契約がおすすめですよ。
一口に不動産と言っても戸建て、マンション、土地など様々です。
不動産会社にも得手・不得手な分野があります。
自分の売却したい不動産と相性の良い不動産会社を選ぶことは早期売却にも繋がるので、じっくり考慮して契約を結びましょう。
また「大手だから早く売却できるだろう」と安易に決めてしまうのはおすすめできません。
確かに大手の不動産会社は全国展開しているため集客力は高く、「大手の不動産会社で家を買いたい」という購入希望者も一定数存在するのは事実です。
しかし昔と違いインターネットが普及しネット社会となったため、大手も地元業者もインターネットでの集客力においては昔ほど大きな違いがないのが現状です。
一方の地域密着型の不動産会社は土地柄や地域のことを良く知っているため、地元業者同士の繋がりがあったり見込み客を抱えていることも。
大手と比べ立地やニーズを理解しており、売り込む力が高いのが特徴です。
大手や地域密着型問わず、各不動産会社の取引実績などを見て自分の物件の条件に合うところに話を聞いてみましょう。
しかし、最も重要なことは会社ではなく担当者を見て判断することです。
より親身に寄り添ってくれる担当者を見つけましょう。
媒介契約時の書面は、主に下記の4つをしっかり確認してから媒介契約の締結をおこないましょう。
・費用
・報酬である仲介手数料
・業務内容
・標準約款に基づいているか
仲介手数料は売買契約の締結の際に発生します。
よって通常の範囲内の営業活動についての費用は媒介契約時には発生しませんが、特別な営業をおこなう場合は発生することがあるので要確認です。
業務内容についても、媒介契約の種類に基づいて不動産会社が提供する活動内容や報告頻度、使えるサービスなどを確認しておきましょう。
また国土交通省は不動産仲介業者に対して、消費者を守るために「標準約款」というものを設けています。
契約書にはこの標準約款に基づくかそうでないかが記載されているためよく確認し、標準約款に基づいていない場合は不動産会社に理由を聞いてみましょう。
一般媒介契約がおすすめのケースはまず、人気な物件を売却する場合です。
駅から近い物件や築浅の物件、人気エリアの物件などは売りに出るのを待っている購入希望者が多いです。
ほかにも間取りの使いやすさや日当たり、階数も人気であれば検討してみても良いでしょう。
こういった人気物件は高値で市場に出てもすぐに売れる可能性が非常に高く、一般媒介契約でも積極的に販売活動をおこなってくれることも。
さらに複数の会社に任せることで、少しでも良い条件で成約できる可能性も高まります。
また、レインズに登録しなくてもいいことから近隣住民に知られることなく売却することができます。
複数の不動産会社とやり取りするので、売却に手間をかけられる場合にもおすすめです。
早めの売却を希望する人や、自分の物件が買い手の好みが分かれる条件の場合におすすめなのが専任媒介契約です。
また、一般媒介契約と違い一社とだけ契約するので売却にあまり手がかけられない人もこの媒介契約を検討してみてください。
ほかにも知り合いに購入希望者がいる場合はこの媒介契約がおすすめです。
というのも、知り合いが購入した場合は仲介手数料を支払う必要がないうえに、もし知り合いに断られても販売活動によって買主候補を見つけることができます。
より早い売却を希望しつつも買取はしたくないという人におすすめなのが専属専任媒介契約です。
また、専任媒介契約と同じく売却にあまり時間をかけられない人は、窓口を一本化することで手間が楽になりますよ。
ほかにも専属専任媒介契約でしか受けられないサービスや特典もあるので、サービス重視の方も検討してみましょう。
基本的には、よほど人気物件でない限りは「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」がおすすめです。
買取について気になる方は下記の記事をぜひご覧くださいね。
中古住宅の買取相場は仲介の70％？築年数と市場価格の関係や高く売るコツを解説します！
「囲い込み」とは、自社の顧客を買主にするために他の不動産会社に不動産を紹介させず独占する行為のことをいいます。
仲介業務において一番利益が出るのが、「両手取引」といって売主と買主の両者から仲介手数料をもらうことです。
つまり売却だけでなく購入の担当者にもなれば、仲介手数料は2倍もらえますよね。
この両手取引自体は何も問題はありません。
しかし、 自社で買主を見つけるためにレインズに登録しなかったり他の不動産会社からの問い合わせに対して勝手に断ることが囲い込みに当たります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約が起こりやすく、囲い込みがおこなわれた結果、売れ残ってしまい売却価格が格安になってしまうことも。
本来、不動産会社には売主の利益を確保することが義務付けられています。
よって売主の利益に反するこの行為は法律で禁止されていますが、現在でも囲い込みをおこなう業者は大手、中小企業問わず存在しています。
もし物件の掲載から1か月ほど経過しても問い合わせがない場合は、囲い込みの可能性も疑いましょう。
対策方法としては、他の不動産会社に自分が売却中の物件を問い合わせしてもらいます。
問い合わせがないにもかかわらず、商談中や申込があったという返答があれば囲い込みの可能性が非常に高いです。
さらに最近では大手の不動産会社でも「売主様の強いご希望で弊社直接のお客様以外は仲介出来ません」と言い、他業者からの紹介を断るケースも増えています。
上記のような対応をされ「囲い込みをされている」となった場合の対処方法をこちらではご紹介します。
まず囲い込みを見つけたら依頼している不動産会社にすぐに苦情を入れ、媒介契約を解除します。
そして他の不動産会社と媒介契約を再度締結し、価格の見直しを検討しましょう。
なぜなら囲い込みに遭うということは、「価格が安い」もしくは「もっと高い価格帯での売却を狙える物件」の可能性があるからです。
つまり自社で買主が見つかる前にすぐに売れてしまう価格帯であることから、囲い込みをしたということが考えられます。
囲い込みは大手、地元業者問わず起こりますが本来は違法行為で、宅建業法違反で他業者や売主から通報の恐れがあります。
にもかかわらず囲い込みをしていたということは、それほど強い引き合い（問い合わせ数が多い）がある魅力的な物件の可能性が高いです。
あまりにも悪質な場合は府庁や県庁に事情を相談し、不動産会社へ注意をおこなってもらいましょう。
今回の記事では不動産売却の際に契約する「媒介契約」について、それぞれの違いやメリットとデメリット、注意点などを解説しました。
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不動産を売却するには専門的な知識が必要なうえ、個人でおこなうのは非常に難しいです。
一般的には不動産会社に仲介を依頼し、媒介契約を結んで売却をしますよね。
媒介契約は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類あり、どの媒介契約が自分に適しているか悩む方は少なくありません。
そこで本日はそれぞれの媒介契約の特徴やメリット、デメリットのほか、状況別におすすめの契約をご紹介します。
最適な媒介契約を選び、不動産の早期売却を目指しましょう！
ぜひ最後までご覧くださいね。
１．不動産売却の際に契約する「媒介契約」とは？
媒介契約とは、不動産を売却するにあたって仲介をする不動産会社と売主が結ぶ契約のことです。
取り決めることは主に、売却したい物件をどのような条件で販売するか、そして成約した際の報酬（仲介手数料）などです。
この媒介契約には双方の意思決定の可視化や依頼関係の明確化によって、仲介業務でのトラブルを未然に防ぐという役割があります。
また宅地建物取引業法によって、売買の仲介をおこなう不動産会社は売主と売買契約を結ぶこと、売主とにとって不利にならない売買をすることが義務付けられています。
レインズとは
媒介契約について解説するのに、レインズは非常に重要です。
ということで、媒介契約の比較をする前にレインズについてこちらで解説します。
レインズとは「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」のことでそれぞれの頭文字をとってREINS（レインズ）と呼ばれています。
国土交通大臣が指定した不動産流通機構によって運営されているネットワークシステムのことです。
このシステム内には膨大な数の不動産情報が一元化され流通しています。
不動産の販売活動においてこのレインズへの登録は非常に重要です。
というのも、まず不動産売買では売主側の媒介業者が物件情報をレインズに掲載します。
そして別の不動産会社がレインズに登録されている物件情報を見て買主（顧客）に紹介し、売主側と買主側にそれぞれ不動産会社が入って取引を行います。
つまり、レインズに物件を登録してより多くの不動産会社に見つけてもらうことで、買主を早く見つけられる可能性が高くなります。
会員である不動産会社と媒介契約を締結した売主は、レインズで自分の物件の掲載状況を確認できます。
しかし一般の方は残念ながらレインズは閲覧できません。
売却前に周辺地域の不動産相場や不動産会社を調べたいという方は、レインズと同じく不動産流通機構が運営している「REINS Market Information」を活用しましょう。
レインズ・マーケット・インフォメーションとは、国土交通大臣によって指定された以下の4つの不動産流通機構が保有している不動産の取引情報や成約事例などが確認できるサイトです。
「東日本不動産流通機構」
「中部圏不動産流通機構」
「近畿圏不動産流通機構」
「西日本不動産流通機構」
このサイトは、全国で流通している不動産情報が第三者にもはっきり分かるようにするために開設されました。
基本的にレインズ・マーケット・インフォメーションでは、個人情報や不動産が特定できないように表示されています。
２．3つの媒介契約の比較
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つには、上図のように
・契約可能の社数
・買主とのやり取り
・レインズへの登録
・売買活動の報告義務
と主に4項目で違いがあります。
一般媒介契約
【メリット】
・窓口が広がる
・販売上手な営業マンに当たる確率が高くなる
【デメリット】
・販売に力を入れない不動産会社が圧倒的に多い
・非現実的な好条件を提示する業者を選んでしまい、売れ残りになってしまう
・他社で決められることを防ぐため、不動産同士で邪魔しあうこともある
・窓口が多いので連絡が紛らわしい
・不動産業者同士で言うことがバラバラの場合があり真偽の判断が難しい
【特徴】
一般媒介契約とは媒介契約の中でも唯一、複数の不動産会社と媒介契約できる形態のことです。
仲介手数料については契約社数分ではなく、成約した不動産会社のみに支払うのでほかの媒介契約と支払い金額に違いはありません。
契約社数については、基本的には3、4社に依頼するのが一般的ですよ。
この一般媒介契約は複数社と契約することから、場合によっては敏腕営業マンに当たれば好条件での売却成約の可能性もあります。
しかし不動産会社からすれば、他の会社で成約されてしまえば仲介手数料がないため、人件費や広告費を割いても赤字になってしまいます。
そのことから、積極的な売却活動をおこなってくれる不動産会社は非常に少ないでしょう。
イニシアチブを取って仲介手数料を獲得したいあまりに、正しくない情報を伝える営業マンもいます。
そうすることで真偽の判断がつかなくなってしまう売主さんも多いので注意が必要です。
また複数の会社と契約して相場以上の好条件で売ろうとした結果、売れ残ってしまい格安での売却になってしまうことがあるのもこの媒介契約のリスクです。
不動産会社同士でもライバル意識が高くなることで、「もう少し高く売れるからその話は保留にしておいてほしい」などと他社での成約を阻止しようとするケースも見られます。
メリットとしては、他にも自分で見つけた買主とも直接やり取りすることができます。
不動産会社を介さず個人で買主を見つけた場合は、もちろん不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありません。
不動産会社側としてはレインズの登録義務や売買報告についての報告義務がありません。
例えば物件を売却するのを知られたくない場合などは、レインズへの登録義務がない一般媒介契約がおすすめですよ。
一般媒介契約がおすすめのケースは後述の「【媒介契約種別】おすすめのケース」にて解説するので、ぜひご一読ください！
明示型と非明示型
さて、一般媒介契約を締結する際には売主は「明示型」と「非明示型」のどちらかを選択する必要があります。
「明示型」は依頼した不動産会社に対して、並行して依頼している複数の不動産会社の名称や所在地などの情報を提示しなければなりません。
もし提示しておらず他の不動産会社で成約した場合は、広告費用などを請求されることがあるので注意が必要です。
一方の「非明示型」では、複数の不動産会社と媒介契約を締結しても通知する義務はありません。
しかし不動産会社側からすると、非明示型はライバル社が分からないことから営業戦略が立てづらいです。
さらに売主から信頼されていないと感じるため、販売活動を積極的におこなってもらえない可能性もあります。
どうしても情報を明かしたくない場合を除いては、基本的には明示型を選択しましょう。
専任媒介契約
【メリット】
・窓口が一本のためやり取りが楽
・専任媒介契約・専属媒介契約の物件を優先的に売ろうとする営業マンが多い
・信頼関係で仕事をしてくれる
【デメリット】
・営業マンの言いなりになりやすい
・他社からの顧客紹介に非協力な場合がある
・営業マンの実力次第では売れ残りになる可能性もある
【特徴】
専任媒介契約は、一般媒介契約と違い契約できる社数は一社のみです。
一般媒介契約と違い窓口が一つのため、やり取りが楽になることがメリットですが一方で営業マンの実力次第では売れ残りになってしまう可能性も。
また、個人で買主を見つけた場合は不動産会社を介さずに取引でき、その場合は仲介手数料はかかりません。
ほかにもレインズへの登録義務があり、2週間に1回以上の買主への報告義務があることが一般媒介契約との違いです。
この報告義務はメールや文書などで送られてきます。
内容としてはレインズの登録情報や営業活動の進捗のほか、電話問い合わせや来店などの引き合い状況などです。
定期的に情報を受け取れることから、一般媒介契約のように複数の会社に自分で問い合わせる手間が省けるうえに窓口も一つで管理がしやすいことがメリットです。
また契約社数も一社でより熱心に営業活動に励んでくれるので、一般媒介契約よりも早く買主が見つかりやすいことも利点といえます。
ただし一社に依頼する分、営業マンに嘘をつかれていても発覚しづらかったり、他社からの顧客紹介に非協力的な場合があるので注意が必要です。
専属専任媒介契約
【メリット】
・窓口が一本のためやり取りが楽
・専任媒介契約や専属媒介契約を優先的に売ろうとする営業マンが多い
・信頼関係で仕事をしてくれる
・専属専任媒介契約のみにつく特典サービスがある
【デメリット】
・囲い込みに遭いやすい
・他社からの顧客紹介に非協力な場合がある
・営業マンの実力次第では売れ残りになる可能性もある
【特徴】
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく一つの不動産会社のみと契約できます。
異なる点としては買主とのやり取りや報告義務の回数、特典サービスの有無です。
まず売主と購入希望者間のやり取りについては必ず不動産会社を介しておこなわなければなりません。
ほかにも5営業日以内にレインズへの登録義務、さらに1週間に1回以上の報告義務が発生します。
この媒介契約のメリットとしては、まずは不動産会社の積極性の違いです。
契約社数が一社で成功報酬である仲介手数料が確約されていることから、専任媒介契約の時よりも広告費をかけてくれることが多く、早期売却の可能性がぐっと高まります。
ほかにも1週間に1回以上の報告義務があることから、より詳細に販売状況が分かることもメリットの一つです。
ただ専任媒介契約と同じく一社のみ契約可能なので、不動産会社の得意分野や営業マンの力量などしっかり見極めてから依頼する必要があります。
不動産会社によっては、専属専任媒介契約でしか利用できない特典サービスなどもあります。
例えばハウスクリーニングやハウスステージング、ギフトカード、買取保証などです。
買取保証については別記事で解説しますので、ぜひそちらをご覧くださいね。
３．媒介契約の際の注意点
売却期間を考慮する
まず媒介契約を締結する前に、あらかじめ「どのくらいの期間で売却したいか」の目安を決めておきましょう。
例えば早期売却でも、ひと月以内の短期売却かそれ以上を見込んだ売却かで変わってきます。
前者の短期売却であれば、最短で売却、現金化ができる不動産買取を選ぶことがおすすめです。
後者であれば媒介契約を選択しましょう。
媒介契約でも目安の期間によって選ぶものが異なってきます。
販売活動に力を入れてより早期で売却をしたい場合は専属専任媒介契約、次点で専任媒介契約にしましょう。
もしもっと売却期間に余裕が持てる場合は、選択肢の広い一般媒介契約がおすすめですよ。
不動産会社の得意分野を確認する
一口に不動産と言っても戸建て、マンション、土地など様々です。
不動産会社にも得手・不得手な分野があります。
自分の売却したい不動産と相性の良い不動産会社を選ぶことは早期売却にも繋がるので、じっくり考慮して契約を結びましょう。
また「大手だから早く売却できるだろう」と安易に決めてしまうのはおすすめできません。
確かに大手の不動産会社は全国展開しているため集客力は高く、「大手の不動産会社で家を買いたい」という購入希望者も一定数存在するのは事実です。
しかし昔と違いインターネットが普及しネット社会となったため、大手も地元業者もインターネットでの集客力においては昔ほど大きな違いがないのが現状です。
一方の地域密着型の不動産会社は土地柄や地域のことを良く知っているため、地元業者同士の繋がりがあったり見込み客を抱えていることも。
大手と比べ立地やニーズを理解しており、売り込む力が高いのが特徴です。
大手や地域密着型問わず、各不動産会社の取引実績などを見て自分の物件の条件に合うところに話を聞いてみましょう。
しかし、最も重要なことは会社ではなく担当者を見て判断することです。
より親身に寄り添ってくれる担当者を見つけましょう。
媒介契約書面をきちんと確認しておく
媒介契約時の書面は、主に下記の4つをしっかり確認してから媒介契約の締結をおこないましょう。
・費用
・報酬である仲介手数料
・業務内容
・標準約款に基づいているか
仲介手数料は売買契約の締結の際に発生します。
よって通常の範囲内の営業活動についての費用は媒介契約時には発生しませんが、特別な営業をおこなう場合は発生することがあるので要確認です。
業務内容についても、媒介契約の種類に基づいて不動産会社が提供する活動内容や報告頻度、使えるサービスなどを確認しておきましょう。
また国土交通省は不動産仲介業者に対して、消費者を守るために「標準約款」というものを設けています。
契約書にはこの標準約款に基づくかそうでないかが記載されているためよく確認し、標準約款に基づいていない場合は不動産会社に理由を聞いてみましょう。
４．【媒介契約種別】おすすめのケース
①一般媒介契約がおすすめのケース
一般媒介契約がおすすめのケースはまず、人気な物件を売却する場合です。
駅から近い物件や築浅の物件、人気エリアの物件などは売りに出るのを待っている購入希望者が多いです。
ほかにも間取りの使いやすさや日当たり、階数も人気であれば検討してみても良いでしょう。
こういった人気物件は高値で市場に出てもすぐに売れる可能性が非常に高く、一般媒介契約でも積極的に販売活動をおこなってくれることも。
さらに複数の会社に任せることで、少しでも良い条件で成約できる可能性も高まります。
また、レインズに登録しなくてもいいことから近隣住民に知られることなく売却することができます。
複数の不動産会社とやり取りするので、売却に手間をかけられる場合にもおすすめです。
②専任媒介契約がおすすめのケース
早めの売却を希望する人や、自分の物件が買い手の好みが分かれる条件の場合におすすめなのが専任媒介契約です。
また、一般媒介契約と違い一社とだけ契約するので売却にあまり手がかけられない人もこの媒介契約を検討してみてください。
ほかにも知り合いに購入希望者がいる場合はこの媒介契約がおすすめです。
というのも、知り合いが購入した場合は仲介手数料を支払う必要がないうえに、もし知り合いに断られても販売活動によって買主候補を見つけることができます。
③専属専任媒介契約がおすすめのケース
より早い売却を希望しつつも買取はしたくないという人におすすめなのが専属専任媒介契約です。
また、専任媒介契約と同じく売却にあまり時間をかけられない人は、窓口を一本化することで手間が楽になりますよ。
ほかにも専属専任媒介契約でしか受けられないサービスや特典もあるので、サービス重視の方も検討してみましょう。
基本的には、よほど人気物件でない限りは「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」がおすすめです。
買取について気になる方は下記の記事をぜひご覧くださいね。
中古住宅の買取相場は仲介の70％？築年数と市場価格の関係や高く売るコツを解説します！
５．囲い込みに注意
囲い込みとは？
「囲い込み」とは、自社の顧客を買主にするために他の不動産会社に不動産を紹介させず独占する行為のことをいいます。
仲介業務において一番利益が出るのが、「両手取引」といって売主と買主の両者から仲介手数料をもらうことです。
つまり売却だけでなく購入の担当者にもなれば、仲介手数料は2倍もらえますよね。
この両手取引自体は何も問題はありません。
しかし、 自社で買主を見つけるためにレインズに登録しなかったり他の不動産会社からの問い合わせに対して勝手に断ることが囲い込みに当たります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約が起こりやすく、囲い込みがおこなわれた結果、売れ残ってしまい売却価格が格安になってしまうことも。
本来、不動産会社には売主の利益を確保することが義務付けられています。
よって売主の利益に反するこの行為は法律で禁止されていますが、現在でも囲い込みをおこなう業者は大手、中小企業問わず存在しています。
もし物件の掲載から1か月ほど経過しても問い合わせがない場合は、囲い込みの可能性も疑いましょう。
対策方法としては、他の不動産会社に自分が売却中の物件を問い合わせしてもらいます。
問い合わせがないにもかかわらず、商談中や申込があったという返答があれば囲い込みの可能性が非常に高いです。
さらに最近では大手の不動産会社でも「売主様の強いご希望で弊社直接のお客様以外は仲介出来ません」と言い、他業者からの紹介を断るケースも増えています。
囲い込みされていると分かったら
上記のような対応をされ「囲い込みをされている」となった場合の対処方法をこちらではご紹介します。
まず囲い込みを見つけたら依頼している不動産会社にすぐに苦情を入れ、媒介契約を解除します。
そして他の不動産会社と媒介契約を再度締結し、価格の見直しを検討しましょう。
なぜなら囲い込みに遭うということは、「価格が安い」もしくは「もっと高い価格帯での売却を狙える物件」の可能性があるからです。
つまり自社で買主が見つかる前にすぐに売れてしまう価格帯であることから、囲い込みをしたということが考えられます。
囲い込みは大手、地元業者問わず起こりますが本来は違法行為で、宅建業法違反で他業者や売主から通報の恐れがあります。
にもかかわらず囲い込みをしていたということは、それほど強い引き合い（問い合わせ数が多い）がある魅力的な物件の可能性が高いです。
あまりにも悪質な場合は府庁や県庁に事情を相談し、不動産会社へ注意をおこなってもらいましょう。
６．不動産売却ならブルーホームへ！
今回の記事では不動産売却の際に契約する「媒介契約」について、それぞれの違いやメリットとデメリット、注意点などを解説しました。
ブルーホームは、住吉区を中心に不動産売買をサポートしている地域密着型の不動産会社です。
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